Anexo II. Borrador de anteproyecto de Ley sobre aprovechamientos por turno de Bienes Inmuebles de 8 de noviembre de 1994

AutorJavier Lete Achirica
Cargo del AutorDoctor en Derecho
Páginas353-399

Page 353

Preámbulo

Es relativamente reciente el nacimiento de la denominada «multipropiedad» como nueva forma de acceso a la vivienda que da derecho a ocuparla durante un determinado número de días al año, de forma perpetua o temporal. Sin embargo, esta figura ha experimentado en pocos años un incremento extraordinario, ya que reduce considerablemente la inversión del adquirente, ajustándola a sus posibilidades reales de disfrute del inmueble y, al multiplicarse el número de posibles inversores, aumentan a la vez los márgenes potenciales de ganancia para los promotores y las posibilidades de venta de, apartamentos y de otras unidades inmobiliarias, con indudables beneficios para la construcción, la industria, la entrada de divisas y, en fin, para la economía nacional.

Estos beneficios que comporta la «multipropiedad» se han visto a veces ensombrecidos por situaciones de abuso y fraude, repetidamente denunciados. El artículo 51 de la Constitución exige completar en este campo la defensa de los adquirentes de tal derecho, en tanto que consumidores, al mismo tiempo que se evitan elusiones de normas imperativas, especialmente de las fiscales y de control de cambios.

Hay, ciertamente, en nuestra práctica jurídica abundantes conjuntos inmobiliarios en régimen de multipropiedad correctamente constituidos, pero la ausencia de una ley especial como la que ahora se aborda deja margen para idear procedimientos torcidos, figuras verdaderamente patológicas.

Por otra parte, el carácter transfronterizo de la multipropiedad, las divergencias entre las legislaciones de los Estados miembros de la Unión Europea y la necesidad de conseguir «un alto nivel de protección de los consumidores» al que se refiere el artículo 129 A del Tratado CEE, aconsejan la armonizaciónPage 354 de dichas legislaciones, que se pretende conseguir mediante la Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 26 de octubre de 1994, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido. Mediante esta Directiva se trata de garantizar, desde la perspectiva de protección de los consumidores, que su voluntad contractual se forme libre y conscientemente; de ahí que se establezcan determinadas disposiciones respecto de la formación del contrato, informaciones detalladas sobre las cláusulas contractuales sobre las cuales se va a prestar el consentimiento, y la previsión de un periodo de reflexión sobre aquéllas así como los procedimientos y modalidades de resolución del contrato durante este periodo. En los demás aspectos (modalidades contractuales, naturaleza jurídica del derecho objeto del contrato, etc.) los Estados miembros conservan su competencia.

La Administración española ha tenido estos últimos años la experiencia de que se dirijan a ella quejas por mal funcionamiento de la denominada multipropiedad, cuando los contratos de constitución de este régimen y de transmisión de cuotas, acciones o participaciones que llevan anejo el uso exclusivo de un apartamento se someten por las partes contratantes a legislaciones extranjeras. Dado que los inmuebles a que se refieren las expresadas quejas radican en España, resulta indudable que el mal funcionamiento de la institución se produce en este Estado.

El legislador tiene el propósito de extremar las garantías del adquirente para un adecuado uso y disfrute del inmueble en multipropiedad, garantías que van más allá de las previstas en la mencionada Directiva. Y, a pesar de la imperiosa necesidad de contar con el marco legal adecuado, ha parecido prudente esperar a la aprobación de la norma comunitaria para incorporarla a nuestro Derecho mediante la Ley que ahora se proyecta.

¿Qué derecho adquiere quien compra el derecho a disfrutar un apartamento o local durante un periodo de cada año? En el Derecho comparado, en la doctrina y en la práctica se han dado diversas soluciones: adquiere un derecho personal; entra en una sociedad peculiar; se constituye una comunidad ordinaria con pactos especiales; adquiere un peculiar derecho de habitación o un derecho real atípico, etc. El nuevo texto legal no impone soluciones únicas. Sólo se ha querido dar al adquirente la máxima seguridad. Por eso no se ha dudado en conferirle el derecho que le atribuye más facultades, y el legis-Page 355lador ha pretendido dar a la solución jurídico real -multipropiedad, comunidad de aprovechamientos por turno- la máxima claridad y seguridad. Pero además de esos dos cauces de derecho real, se admite una tercera vía de configuración jurídica, el derecho de aprovechamiento por turno de carácter obligacional, que permite más variadas fórmulas contractuales, a gusto de promotores y usuarios, sobre la base de la autonomía de la voluntad.

Frente a la denominación comercial, «tiempo compartido» o «disfrute a tiempo compartido», y a la más difundida en nuestro país, «multipropiedad», el nuevo texto emplea la expresión «derecho de aprovechamiento por turno», que abarca de modo técnicamente preciso las tres posibles formas en que puede organizarse el aprovechamiento periódico del inmueble: de multipropiedad, de comunidad de aprovechamientos por turno con carácter real y de carácter personal.

En todo caso, el derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles atribuye a su titular la facultad de disfrutar, durante un periodo específico de cada año -que no podrá ser nunca inferior a siete días-, un apartamento, vivienda o local de utilización independiente y que esté dotado de modo permanente con el mobiliario adecuado al efecto.

Las obligaciones que nacen de los contratos que tienen por objeto tales derechos se caracterizan por su contenido complejo: el vendedor transmite un derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles que únicamente será económicamente viable si se dota a esta finca con el mobiliario y enseres adecuados y se asegura la prestación de unos servicios que permitan el uso y disfrute pacíficos por el adquirente. Si tales servicios faltan el interés del comprador quedaría frustrado. Por eso, la norma exige que tales derechos no puedan ser objeto del mercado sin que el promotor o propietario asegure el mantenimiento de los apartamentos, viviendas o locales y sus pertenencias en las condiciones adecuadas para su utilización en el día y hora en que comience cada periodo de disfrute, todo ello mediante un contrato con una sociedad especial que debe prestar todos los servicios y cumplir las demás obligaciones que se imponen en esta ley para protección de los adquirentes y usuarios. Estas sociedades de servicios han de revestir necesariamente la forma de anónima o limitada y su capital social no podrá ser inferior a cincuenta millones de pesetas.

La multipropiedad -en el sentido estricto en que se contempla por el borrador- es un derecho real de dominio, una propiedad en proindiviso;Page 356 pero el régimen especial de aprovechamiento que comporta es de duración limitada al plazo de treinta años -prorrogable hasta cincuenta años- transcurrido el cual se extingue dicho régimen y se podrá vender el conjunto inmobiliario para repartir el importe del precio entre los copropietarios.

La comunidad de aprovechamientos por turno es un derecho real sobre cosa ajena, cuya duración no podrá ser inferior a tres ni superior a treinta años. Los titulares de cada una de las participaciones en esta comunidad especial no son propietarios sino cotitulares de derechos que implican un gravamen sobre el conjunto inmobiliario cuya propiedad conserva el promotor o quien la haya adquirido de éste. Extinguida la comunidad, los titulares de dichas participaciones no tendrán derecho a compensación alguna, a no ser que en la escritura de constitución del régimen se les haya atribuido algún otro derecho o la percepción de algunas cantidades. De este modo, al extinguirse la comunidad, las empresas podrán encontrar suficiente compensación a la rigidez del régimen y a las cargas que el mismo implica para los promotores en aras de la claridad y seguridad del tráfico, y ello se traducirá en una posible reducción del coste de adquisición frente a la fórmula de multipropiedad.

Tanto la multipropiedad como la comunidad de aprovechamientos por turno sujetan a sus respectivos regímenes a todas los departamentos independientes que integran el edificio. Pero también se pueden limitar a bloques o sectores, debidamente independizados, de un edificio o conjunto de edificios, y en tales casos los distintos departamentos habrán de ser agrupados en una finca jurídica unitaria.

Por otra parte, en estas dos modalidades de configuración de los derechos de aprovechamiento por turno de naturaleza real, es necesario que queden sin utilizar para turnos fijos de aprovechamiento un número de viviendas o apartamentos concretos que representen, al menos, el tres por ciento del total, con un mínimo de uno, los cuales estarán reservados para alojar a los propietarios o usuarios que no puedan ocupar su vivienda o apartamento en el turno a que tengan derecho, por averías u otras causas que impidan el aprovechamiento.

El texto contiene una detallada regulación de los órganos de la multipropiedad y de la comunidad de aprovechamientos por turno: las Juntas de Partícipes, el Presidente de la comunidad, el Administrador, que habrá de ser la Sociedad de servicios, y el Secretario. Por lo que se refiere a los acuerdos de la Junta, no se exige que se adopten por unanimidad y sólo para determinadosPage 357 acuerdos se requiere mayoría reforzada (dos tercios del montante de todos los partícipes, siempre que representen más de dos tercios de todas las cuotas). Además, dado el elevado número de partícipes que normalmente existe, se establece una disciplina análoga a la prevenida en la regulación de las sociedades mercantiles: requisitos...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR