Blockchain, tokenización de activos inmobiliarios y su protección registral

AutorJesús Sieira Gil y Jimena Campuzano Gómez-Acebo
CargoRegistrador de la propiedad y mercantil/Registradora de la propiedad y mercantil
Páginas2277-2318
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 775, págs. 2277 a 2318 2277
Blockchain, tokenización de activos
inmobiliarios y su protección registral
Blockchain, real estate tokenization
and its protection by the land registry
por
JESÚS SIEIRA GIL
Registrador de la propiedad y mercantil
JIMENA CAMPUZANO GÓMEZ-ACEBO
Registradora de la propiedad y mercantil
RESUMEN: La tokenización de activos inmobiliarios implica la simultánea
existencia, por un lado, del activo físico y, por otro lado, de su representación
digital, el token. Es imprescindible asegurar que el token está inseparablemen-
te unido al activo inmobiliario y, consecuentemente, al derecho real existente
sobre el mismo. Sin esta vinculación permanente la tokenización de activos
inmobiliarios estará condenada a la intrascendencia jurídica y no aportará va-
lor añadido alguno. Esta vinculación permanente, indubitada y con absoluta
seguridad jurídica solo puede realizarse a través de la institución encargada,
con su control de legalidad independiente, de la asignación, protección, defensa
y publicidad, erga omnes, de los derechos reales sobre bienes inmuebles, el
Registro de la Propiedad.
ABSTRACT: The tokenization of real estate assets implies the simultaneous
existence of both the physical asset and its digital representation, token. It is
necessary to ensure that the token is inextricably fused with the real estate as-
set and therefore to the real right which lies on it. Without this permanent link,
Jesús Sieira Gil y Jimena Campuzano Gómez-Acebo
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2278 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 775, págs. 2277 a 2318
tokenization of real estate assets will be doomed to become legally irrelevant
and will not provide any added value. This permanent and uncontested linkage
with legality and legal certainty must be carried out by means of the institu-
tion in charge, by its legality control, of allocating, protecting, defending and
publishing, erga omnes, real rights on immovables, the Land Registry.
PALABRAS CLAVE: Tokenización. Token. Registro de la Propiedad. Ca-
dena de bloques. Blockchain. Principio de especialidad registral. Activos inmo-
biliarios. Smart Contracts.
KEY WORDS: Tokenization. Token. Land registry. Distributed ledgers.
Blockchain. Principle of registry speciality. Real estate assets. Smart Contracts.
SUMARIO: I. PROBLEMÁTICA DE LA TOKENIZACIÓN INMOBILIA-
RIA.—II. BLOCKCHAINIZAR EL PROCESO DE CONTRATACIÓN INMOBI-
LIARIA.—III. TRANSMISIÓN INMOBILIARIA «CLÁSICA» Y SU APLICA-
BILIDAD A LA TOKENIZACIÓN: 1. TEORÍA DEL TÍTULO Y MODO. TRADITIO. 2. LA
FORMA DEL CONTRATO RELATIVO A DERECHOS REALES INMOBILIARIOS. 3. REGISTRO DE
LA PROPIEDAD: CONTROL DE LEGALIDAD Y PROTECCIÓN ERGA OMNES.—IV. TRANSMI-
SIÓN INMOBILIARIA «BLOCKCHAINIZADA». TOKENS: 1. EL REGISTRO DE
LA PROPIEDAD COMO CONEXIÓN ENTRE EL MUNDO ONCHAIN Y OFFCHAIN. 2. EL PRINCIPIO
DE ESPECIALIDAD REGISTRAL.—V. EFECTOS JURÍDICOS DE LA CONSTANCIA
REGISTRAL DE LA TOKENIZACIÓN: 1. PROTECCIÓN Y PUBLICIDAD REGISTRAL DE
LA TOKENIZACIÓN. 2. TRANSMISIÓN BLOCKCHAINIZADA DEL TOKEN Y SU INSCRIPCIÓN RE-
GISTRAL.—VI. CONFIGURACIÓN JURÍDICA DE LOS TOKENS QUE REPRE-
SENTAN DERECHOS REALES INMOBILIARIOS.—VII. TOKENIZACIÓN
DEL DOMINIO DE BIENES INMUBLES: 1. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA.
2. EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN DE LA TOKENIZACIÓN DEL DOMINIO.—VIII. TOKENIZA-
CIÓN DE DERECHOS REALES LIMITADOS SOBRE BIENES INMUEBLES:
1. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA. 2. EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN DE LA TOKENI-
ZACIÓN DE DERECHOS REALES LIMITADOS INMOBILIARIOS.—IX. CARACTERÍSTICAS
TÉCNICAS Y CONTENIDO DEL TOKEN INMOBILIARIO.—X. TOKENIZA-
CIÓN MOBILIARIA Y SOCIETARIA.—XI. CONCLUSIONES.—XII. ÍNDI-
CE DE RESOLUCIONES CITADAS.
I. PROBLEMÁTICA DE LA TOKENIZACIÓN INMOBILIARIA
El estudio jurídico de la tokenización de activos inmobiliarios debe comen-
zarse, en primer lugar, con un análisis previo de la problemática actual relativa
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Blockchain, tokenización de activos inmobiliarios y su protección registral
a su propia naturaleza jurídica. La tokenización de bienes inmuebles implica,
inevitablemente, la coexistencia simultánea, por un lado, del activo físico y, por
otro lado, del activo o valor digital —token— creado y emitido digitalmente y
que representa a ese concreto bien inmueble o participación indivisa del mismo.
Los bienes inmuebles son bienes tangibles, con una existencia física y ubi-
cación determinada. Son, además, los bienes inmuebles, bienes no fungibles
y, consecuentemente, bienes que no pueden ser sustituidos por otros análogos.
Cada activo inmobiliario, ya sea una finca rústica, un solar, una edificación o
un elemento privativo en un edificio en régimen de propiedad horizontal, es un
activo perfectamente individualizado e identificado.
Esa individualización física y jurídica de los bienes inmuebles se ve, ade-
más, intensificada como consecuencia de su inscripción en el Registro de la
Propiedad y su identificación, no solo a través de su respectivo número de finca
registral sino también, además, de su correspondiente código alfanumérico de
identificación registral y, en su caso, mediante su respectiva georreferenciación.
Y esta identificación registral, derivada de las exigencias del principio de espe-
cialidad registral del artículo 9 de la Ley Hipotecaria (en adelante, «LH») y del
artículo 51 del Reglamento Hipotecario (en adelante, «RH») no es sino conse-
cuencia de la protección jurídica que el Registro de la Propiedad proporciona
a todos los titulares de los bienes inmuebles inscritos derivada, entre otros, del
principio de legitimación y exactitud —artículo 38 LH—, del principio de opo-
nibilidad —artículo 32 LH—, del principio de fe pública —artículo 34 LH— y
del principio de control de legalidad de todos los actos y contratos relativos
al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles que pretenden su
acceso al Registro de la Propiedad —artículo 18 LH—.
Estos bienes inmuebles perfectamente individualizados constituyen el objeto
de los denominados derechos reales inmobiliarios, en donde existe una relación
—a diferencia de los derechos de crédito que tiene por objeto una prestación—
directa, inmediata y absoluta entre una persona física o jurídica y el bien inmueble.
Y, estos derechos reales, si están inscritos en el Registro de la Propiedad, presentan
tres características esenciales, conforme a los artículos 32, 34 y 38 de la LH.
Por un lado, los derechos reales inmobiliarios solo serán oponibles a todo
tercero, eficacia erga omnes, si están inscritos en el Registro de la Propiedad.
La inscripción registral, el contenido de la inscripción registral sobre titularidad
y cargas del activo inmobiliario, prevalece frente a cualquier otro posible dere-
cho no inscrito que pudiera acreditarse documentalmente. Por otro lado, quien
adquiere del titular registral e inscribe su derecho a título oneroso y de buena fe
queda protegido, en todo caso, en su adquisición, aunque se anule o resuelva el
derecho del transmitente por causas ajenas al Registro. Su adquisición es inata-
cable frente a cualquier acción que discuta su adquisición. Finalmente, a todos
los efectos legales, se presume que los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento registral

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