Aplicación de la teoría de las bases gráficas al procedimiento inmatriculador del artículo 206 de la Ley Hipotecaria
| Autor | Óscar Vázquez Asenjo/Miguel Gómez Perals |
| Cargo | Registrador de la Propiedad de Tacoronte/Profesor Titular de Derecho Civil de la Universidad de La Laguna |
| Páginas | 1322-1343 |
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El artículo 199 de la Ley Hipotecaria (en adelante, LH) establece que la inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará:
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mediante el certificado a que se refiere el artículo 206, sólo en los casos que en el mismo se indican.
En efecto, el artículo 206 LH admite la inmatriculación de fincas en base a un documento diferente del contemplado en los dos primeros casos del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, esto es, a través de una certificación 1.
...la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos...
La razón por la cual se admite un procedimiento de inmatriculación tan carente de garantías, al menos en apariencia, es porque el artículo 206 LH únicamente se refiere a la posibilidad de inmatricular bienes inmuebles que pertenezcan al «Estado, la Provincia, el Municipio y las Corporaciones de Derecho Público 2 o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél y las de la Iglesia Católica 3». Por supuesto, hoy en día nadie dudaPage 1323 de que entre dichos entes se encuentran las Comunidades Autónomas y las Entidades Locales, así como a otras confesiones religiosas 4.
Además, la certifiacación administrativa ha ampliado el ámbito de sus funciones, ya que a través de ella podrán inscribirse la declaración de obra nueva, mejoras y división horizontal de fincas urbanas, y, siempre que no afecten a terceros, las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación de fincas del Estado y de los demás entes públicos certificantes 5.
A los efectos que aquí nos interesan, examinamos los preceptos de la legislación hipotecaria que regulan los diversos medios de inmatriculación registral de las fincas, en orden a comprobar que el nivel de exigencia de estas «garantías» que mencionábamos en el párrafo anterior varía según cual sea el procedimiento legal utilizado en la inmatriculación.
Así, el procedimiento del título traslativo que provoca la inmatriculación con arreglo al artículo 205 LH contiene una serie de exigencias que no son más que garantías que aseguran que la titularidad dominical inmobiliaria del inmatriculante sea pacífica y verdadera. Éstas son:
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Que se acredite de modo fehaciente el título de propiedad del transferente o causante.
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Que se publiquen edictos para anunciar la inmatriculación a cuantos se crean con derecho a la finca o a parte de ella.
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Que se supriman los efectos respecto de terceros hasta el transcurso de dos años contados desde la inmatriculación (art. 207 LH).
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Que el Registrador realice el control de calificación que le corresponde para procurar que la inmatriculación no se lleve a cabo cuando el derecho figure inscrito a nombre de otra persona.
Por otra parte, el procedimiento que regula la inmatriculación a través del expediente de dominio se establece en el artículo 201 LH y prescinde de todas las garantías de titularidad vistas en el caso anterior (todas, salvo laPage 1324 calificación del Registrador) 6, pues todas ellas se hallan subsumidas o suplidas mediante la garantía muy superior que ofrece el desarrollo de un expediente de naturaleza judicial 7.
Por último, en el caso del artículo 206 LH no existe garantía judicial alguna que asegure la verdadera titularidad dominical inmobiliaria de la entidad que pretende inmatricular. Tampoco exige que se acredite de modo fehaciente el título de propiedad de dicha entidad inmatriculante (sólo la manifestación, en la certificación, del título de adquisición o el modo en que fueron adquiridos), ni la publicación de edictos. Únicamente se mantienen, como garantías imprescindibles, la supresión de efectos respecto de terceros a que se refiere el artículo 207 LH, y la necesaria calificación de los Registradores respecto a posibles obstáculos del Registro.
Nos hemos referido al diferente nivel de exigencia de estos requisitos, a modo de garantías de titularidad en cada procedimiento de inmatriculación, para comprobar cómo, de la misma manera que aparentemente se relaja el nivel técnico jurídico de exigencia en el caso del artículo 206 LH por razón de la naturaleza del ente inmatriculante (lo cual se manifiesta en una simple declaración unilateral por su parte), igualmente esta circunstancia subjetiva debería repercutir en los aspectos reguladores del acceso al Registro de la Propiedad del «continente o recipiente» inmatriculado.
La descripción de la finca que por primera vez se inscribe no debería, según este razonamiento, someterse a las mismas reglas que las leyes establecen para el resto de procedimientos inmatriculadores. La base gráfica registral que, tras la inmatriculación, debería quedar incorporada al archivo de bases gráficas del Registro de la Propiedad, debería someterse a reglas diferentes en cuanto a su determinación.
Concretamente, la necesidad de aportación de bases gráficas y las condiciones en las que deben levantarse en el procedimiento a que se refiere el artículo 206 LH no encuentran regulación alguna en la actual Ley Hipotecaria. De tenerla, y su reivindicación es el cometido esencial de este trabajo, no podría ser nunca idéntica a la de otros procedimientos de inmatriculación a que se refieren los artículos 201 y 205 de la Ley Hipotecaria.
Al igual que en los otros supuestos de inmatriculación, el artículo 206 LH tampoco hace referencia alguna al aspecto determinativo, ya sea identificativo, ya descriptivo, de la realidad geográfica de las fincas registrales a inmatricular; únicamente habla de:Page 1325 «bienes inmuebles (sin explicar cómo han de describirse o identificarse) que les pertenezcan».
Cabe entonces preguntarse de qué manera podría afectar al procedimiento inmatriculador del artículo 206 LH la aparición del concepto de bases gráficas registrales, concebidas éstas dentro del más amplio concepto de bases gráficas territoriales.
Si en un primer momento tuviésemos que determinar una regulación normativa para el caso, lo lógico sería pensar que, del mismo modo que las garantías de titularidad se relajan por razón de la naturaleza pública del ente inmatriculador, la necesidad de aportar los datos descriptivos o identificativos de la finca habría de revestir menor nivel de exigencia que en los otros procedimientos de inmatriculación. En consecuencia, podría valer la aportación de cualquier base gráfica por parte del ente administrativo inmatriculante, cualesquiera que fuesen sus características.
Y si analizamos la mínima regulación que el Reglamento Hipotecario da a la materia, la conclusión a la que llegamos es que la legislación hipotecaria se muestra, cuando menos, laxa a la hora de establecer exigencias al respecto.
En general, se califica de medio excepcional y peligroso, en cuanto concede a un participante en el tráfico jurídico el derecho de atribuirse de manera unilateral la propiedad de una finca no inscrita y sobre la que no existe documentación referente al título de adquisición de su dominio, con constancia expresa de tal circunstancia, así como expresión del título o modo de adquisición. Por ese motivo, la propia Ley Hipotecaria establece determinadas cautelas, rigorizadas por la interpretación restrictiva de la DGRN 8.
Efectivamente, el artículo 303 RH, en orden a determinar las circunstancias que deben hacerse constar en la certificación inmatriculadora, establece en su punto primero:Page 1326 Expedirá... por duplicado... una certificación en que, con referencia a los inventarios o documentos oficiales que obren en su poder... se haga constar:
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La naturaleza, situación, medida superficial, linderos, denominación y número, en su caso ...de la finca que se trate de inscribir.
En línea con la intención manifestada en el texto del artículo 206 LH de facilitar la inmatriculación de las fincas pertenecientes a las entidades públicas, el artículo 303 RH, no exige mayor requisito a la hora de determinar la finca como entidad jurídico-territorial, que la mera declaración literaria, con simple referencia a los inventarios o documentos oficiales en donde se encuentren y sólo para el caso de que obren en poder del funcionario certificante que, por lo demás, tampoco tiene por qué tener noción alguna de la veracidad geográfica del dato identificativo que aporte.
Además, el artículo 303 RH establece que «si no pudiera hacerse constar alguna de estas circunstancias, se expresarán así en la certificación y se indicarán las que sean».
Por lo tanto, la sencillez pretendida por nuestra actual legislación hipotecaria, a la hora de determinar la descripción de las fincas, llamémosle públicas, es máxima; entiendo que incluso excesiva y solo comprensible desde el punto de vista de la situación preexistente a la actual aparición del fenómeno de las bases gráficas registrales 9.
Porque una cosa es entender que el dominio público inmobiliario no está sujeto a las mismas reglas de juego que el resto de fincas registrales (cuestión cada vez más discutible) y otra cosa es que no sea absolutamente necesaria la determinación geográfica de dichas entidades.
La naturaleza pública del ente inmatriculante y, por lo tanto, titular dominical de la finca de que se trata exige, a nuestro juicio, que...
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