Otros aspectos de la venta judicial
| Autor | Josep Maria Sabater Sabaté |
| Páginas | 313-360 |
313
CAPÍTULO 5
Otros aspectos de la venta judicial
1. EJECUCIÓN HIPOTECARIA VERSUS
EJECUCIÓN ORDINARIA
La ejecución del préstamo con garantía hipotecaria puede compor-
tar sustanciales diferencias en la realización del bien y en la satisfacción o
cobro del crédito ejecutado por el acreedor en función del procedimiento
de ejecución elegido. La elección por parte del titular del crédito de uno u
otro procedimiento de ejecución conlleva determinadas consecuencias que
se traducen en un diferente reparto del producto obtenido en la venta judi-
cial del bien hipotecado, no sólo respecto del acreedor ejecutante, sino del
propio deudor ejecutado y de los posibles acreedores posteriores que sufren
las consecuencias de la cancelación.
La escritura de préstamo con constitución de garantía real hipote-
caria constituye título apto para la ejecución que la LEC enumera en el
art. 517.2.4º en cuanto a las escrituras públicas, con tal que sean primera
copia; o si es segunda, que esté dada en virtud de mandamiento judicial y
con citación de la persona a quien deba perjudicar, o de su causante, o que
se expida con la conformidad de todas las partes. El acreedor titular de un
préstamo hipotecario documentado en instrumento público puede hacer
valer su derecho a través del cauce declarativo, del proceso monitorio, del
procedimiento de ejecución dineraria ordinario de los arts. 571 y siguientes
de la LEC, del procedimiento de ejecución directa sobre bienes inmuebles
hipotecados si goza de una hipoteca constituida a su favor para garantía del
LA VENTA JUDICIAL DE INMUEBLES JOSEP MARIA SABATER SABATÉ314
ticularidad de la ejecución ordinaria y, nalmente, por el procedimiento de
venta extrajudicial ante Notario previsto en el art. 129 LH. Si bien es cierto
que, acudir al proceso declarativo para hacer valer un título apto para la eje-
cución no es una opción lógica ni operativa, sí puede convertirse en el único
cauce procesal para reclamar la deuda cuando por defectos intrínsecos del
propio título, éste ha perdido su propia fuerza ejecutiva.
Según la DGRN, la facultad del acreedor hipotecario para instar la
enajenación forzosa del bien objeto de garantía forma parte del contenido
estructural del derecho de hipoteca, ya que la atribución del ius vendendi
al acreedor no es un elemento añadido o circunstancial, sino que integra el
contenido esencial de su derecho. Y en caso de incumplimiento de la obli-
gación garantizada, el acreedor puede ejercer el ius distrahendi inherente a
su derecho mediante el ejercicio de la acción directa o de la ordinaria pre-
vistas en la ley procesal, haciendo así efectiva la responsabilidad del deudor
sobre el bien objeto de garantía mediante su enajenación forzosa por la vía
de apremio236.
Se trata pues de analizar y concluir cuáles son las sustanciales dife-
rencias a modo de ventajas e inconvenientes y los consiguientes resultados
que supone ejecutar una escritura de préstamo con hipoteca por el cauce del
procedimiento de ejecución hipotecaria o ejecución directa sobre el bien, o
por el cauce de la ejecución dineraria que denominamos ordinario. La con-
troversia se centra entre ejecución ordinaria y ejecución especial hipotecaria
para un mismo título, la escritura de préstamo con garantía real otorgada
con fuerza ejecutiva.
En sede de ejecución dineraria ordinaria, el art. 579 LEC permite
que cuando la ejecución se siga directamente contra bienes hipotecados, si
su valor de realización en venta es insuciente para cubrir el crédito, el eje-
cutante podrá pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte y
contra quienes proceda, y la ejecución proseguirá en este caso con arreglo a
236 Vid., la Resolución, DGRN, de 25 de febrero de 2014, f.j. 3º (RJ\2014\1795), con
cita de la de 13 de abril de 2012 (RJ\\2012\7745),
CAPÍTULO 5. OTROS ASPECTOS DE LA VENTA JUDICIAL 315
las normas de la ejecución ordinaria237. Realizado el bien hipotecado y ante
la insuciencia de su producto, el acreedor puede ejercitar la acción ejecuti-
va personal contra la generalidad del patrimonio del deudor para apremiar
bienes por lo que resta de deuda. El fundamento de esta norma radica en el
principio de responsabilidad patrimonial universal de los arts. 1911 CC y
105 LH, de manera que el apremio sobre bienes del deudor por las cantida-
des no cubiertas de la total deuda liquidada precisa de una nueva demanda
de ejecución ordinaria con base en el título no procesal o extrajudicial (la es-
critura de préstamo hipotecario) a la que seguirán el auto u orden general de
ejecución y el decreto de medidas ejecutivas concretas con las consiguientes
La acción personal ejecutiva contra la generalidad del patrimonio del
deudor sigue a la acción real cuando ésta ha sido agotada, pero nunca con
carácter simultáneo, ya que el art. 555.4 LEC prohíbe el ejercicio acumula-
do de la acción personal y real en un mismo proceso de ejecución239.
237 De este modo, como dice la SAP de Barcelona, Sec. 13ª, de 5 de diciembre de 2012,
f.j. 1º (La Ley 239126/2012), se permite al ejecutante la obtención, en la misma
ejecución hipotecaria, de un título ejecutivo judicial para la continuación de la eje-
cución, en su caso, por los trámites de la ejecución ordinaria.
238 El AAP de Madrid, Sec. 12ª, núm. 878/2008, de 11 de diciembre de 2008, f.j. 4ª
tos dentro de un mismo proceso de ejecución, cada uno de ellos con una nalidad
distinta, ya que el procedimiento de ejecución hipotecaria tiene por objeto hacer
efectivas y saldar las responsabilidades hipotecarias del deudor, y el procedimiento
iniciado a tenor del artículo 579 tiene por objeto hacer efectiva la responsabilidad
personal y universal del deudor con arreglo a lo dispuesto en el artículo 1911 CC,
por lo cual es perfectamente lógico que se dicten dos autos despachando ejecución,
dado que cada uno de ellos atenderá a la satisfacción de un tipo de responsabilidad
distinta del otro.
239 La generalidad de la jurisprudencia reconoce la imposibilidad de acumular simul-
táneamente en un mismo proceso de ejecución la acción real y personal contra un
mismo deudor; baste con citar, entre otras, el AAP de Barcelona (Sec. 1ª), núm.
54/2010, de 23 de febrero de 2010, f.j. 2º ( JUR\2010\145559), porque el art. 555
LEC tan sólo admite la acumulación para hacer efectivas otras garantías hipoteca-
rias sobre los mismos bienes, excluyendo la posibilidad de acumular una ejecución
hipotecaria a otra ejecución que, a pesar de ser también hipotecaria, afecte a un bien
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba