Aspectos generales
| Autor | Gu?nther Besser Valenzuela |
| Páginas | 15-52 |
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Parafraseando un artículo del profesor BONET NAVARRO1, con el título de este primer epígrafe queremos poner de relieve que la importancia del proceso de desahucio por falta de pago, objeto de nuestro estudio, desborda con creces el puro interés académico o intelectual por desentrañar en todo su alcance la dinámica procedi-mental de uno de los procedimientos que mayores modificaciones ha sufrido desde la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC). Y es que la actividad arrendaticia en su conjunto, dentro de la que se incardina la regulación del proceso adecuado a la pretensión de desahucio ante el impago de la renta o de las cantidades debidas por el arrendatario, tiene un gran impacto tanto económico como social en cualquier Estado y, particularmente, en España.
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De acuerdo a la literatura económica especializada, como expresa MORA SANGUINETTI2, el incremento en el peso del mercado del alquiler presenta múltiples ventajas para la eficiencia de la economía de un país, que van desde posibilitar una mayor movilidad laboral —lo que puede contribuir a disminuir las tasas de paro—, hasta evitar la concentración excesiva de recursos en el sector de la construcción y, con ello, evitar sobrevaloraciones en el precio de la vivienda, sin olvidar que el alquiler permite a muchas personas que no pueden acceder a la propiedad tener un lugar donde vivir.
No obstante lo anterior, la estructura del mercado del alquiler difiere mucho entre los distintos países3 y, en el caso de España, el peso de dicho mercado en comparación con otras economías de la región es muy reducido, situándose alrededor del 10 por 100 respecto de la vivienda en propiedad. Esto quiere decir que, a diferencia de lo que sucede en otras latitudes, casi el 90 por 100 de los españoles prefiere y vive en régimen de propiedad4.
Los factores que pueden haber influido en la escasa proporción de vivienda en alquiler en España son múltiples. Entre los elementos institucionales que han contribuido a ello, los autores destacan la política de control de rentas, los plazos obligatorios de duración de los contratos, la exigencia de mecanismos de aseguramiento para el arrendador (como la fianza), la política fiscal de incentivo de la vivienda en propiedad y, en lo que nos convoca, la ineficacia del
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sistema judicial de defensa de los derechos de arrendadores y arrendatarios, en cuanto influye positivamente en la preferencia por el régimen de propiedad.
En este contexto, se observa que en los últimos años los procesos de desahucio han experimentado un gran número de reformas legislativas tendentes a acelerar la recuperación de las viviendas y a hacer más efectivos los derechos de los arrendadores, de forma coherente con el paso de una legislación sustantiva tuitiva de los derechos de los inquilinos a un orden legal más equilibrado entre los intereses de arrendadores y arrendatarios. Sin embargo, la solución al escaso porcentaje de viviendas en alquiler y el real fomento de este mercado no pasa exclusivamente por reformas procesales5
—aún dentro del ámbito de la ineficacia del sistema judicial, se precisa de reformas que apunten a la organización y gestión de los tribunales, por sobre aquellas que miran exclusivamente a la celeridad extrema de los procedimientos, en desmedro, muchas veces, de las garantías de los inquilinos— sino que es necesario abordar los diversos frentes que han influido en la situación actual de la vivienda en España6, como ha venido sucediendo en los últimos años.
Con todo, siendo el campo de nuestra especialidad el Derecho procesal, nos limitaremos a abordar el problema del alquiler de viviendas desde la óptica propia de esta disciplina jurídica. Y, dentro de ella, nuestro objeto será aún más reducido —pero no por ello menos importante—, por cuanto no estudiaremos todos los procesos destinados a la solución de conflictos derivados de las relaciones arrendaticias, sino exclusivamente el proceso de desahucio por falta de pago. Esta decisión está justificada por la importancia cuantitativa del tema, así como por sus particularidades
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estrictamente procesales. En efecto, de acuerdo con el INE7, durante el año 2012 se dictaron 19.373 sentencias en asuntos sobre arrendamientos urbanos8, de las cuales 17.716 corresponden a sentencias dictadas en juicios de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas, lo que equivale al 91,4 por 100 del total de sentencias dictadas por los tribunales españoles. Por otro lado, según adelantamos, este cauce procesal ha sido objeto de las mayores reformas legislativas, a través de las cuales se han introducido importantes especialidades, tanto cuantitativa como cualitativamente, dando lugar a diversas interpretaciones y dificultades prácticas que, a lo largo de esta obra, abordaremos e intentaremos resolver.
Sentada la importancia relativa de los procesos destinados a la solución de las controversias derivadas de las relaciones arrendaticias en el contexto económico y social que plantea el arrendamiento de viviendas, y siendo el objeto de nuestro estudio el particular proceso de desahucio por falta de pago, abordaremos en los epígrafes siguientes la evolución de la regulación legal de dicho proceso desde la promulgación de la LEC hasta la fecha, luego de sendas reformas introducidas en el texto del código procesal español dirigidas fundamentalmente, con más o menos acierto, a fomentar el mercado del alquiler en España.
1. La simplificación procedimental de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Regulación original
Antes de la entrada en vigor de LEC, las distintas controversias a que daban lugar las relaciones arrendaticias se decidían por medio de diversos procedimientos, regulados, a su vez, en normas legales
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dispersas, que resultaban aplicables según la naturaleza del arrendamiento y de la pretensión ejercitada por el actor9.
Este complejo y caótico panorama fue superado por la nueva LEC, que en una revelada intención de simplificar los procedimientos10 —no sólo en materia arrendaticia—, suprimió muchos de los procedimientos especiales regulados en la legislación anterior, optando por regular sólo dos procesos declarativos ordinarios para la sustanciación de la gran mayoría de las pretensiones civiles. En este sentido, se afirma en la Exposición de Motivos de la LEC, punto IV, párrafo cuatro, que «la real simplificación procedimental se lleva a cabo […] con una nueva ordenación de los procesos declarativos», y agrega en su punto XII, párrafos sexto y séptimo, a propósito del juicio ordinario y del juicio verbal, que «se simplifican, con estos procedimientos, los cauces procesales de muchas y muy diversas tutelas jurisdiccionales. Lo que no se hace, porque carecería de razón y sin sentido, es prescindir de particularidades justificadas, tanto por lo que respecta a presupuestos especiales de admisibilidad o procedibilidad como en lo relativo a ciertos aspectos del procedimiento mismo. Lo exigible y deseable no es unificar a ultranza, sino suprimir lo que resulta innecesario y, sobre todo, poner término a una dispersión normativa a todas luces excesiva»11.
De este modo, los distintos procedimientos arrendaticios, incluido el juicio de desahucio por falta de pago, se encuentran actual-
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mente regulados íntegramente en un solo cuerpo normativo. Sin embargo, esta simplificación procedimental no implicó la fijación de un único tipo procedimental para la resolución de los diversos conflictos que surgen de las relaciones arrendaticias, de suerte que las pretensiones que de acuerdo a la legislación derogada se tramitaban a través de distintos cauces procesales, con la nueva LEC se someten también a las disposiciones de varios tipos procedimentales, pero, en la actualidad, los distintos procedimientos que resultan adecuados están regulados en una misma ley.
En consecuencia, cualquiera que sea la naturaleza del arrendamiento de que se trate, esto es, de bienes muebles o inmuebles, urbanos o rústicos, o el tipo de pretensión que se ejercite por el actor, las demandas se decidirán por los cauces de los procesos declarativos previstos en la LEC, esto es, a través del juicio ordinario o del juicio verbal, produciéndose la adecuación en función del criterio de la materia.
En efecto, ex art. 249.6 de la LEC, en su redacción original12, la regla general sobre la materia es que se deciden por el juicio ordinario las demandas «que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia», reservándose para el juicio verbal sólo determinadas pretensiones arrendaticias. Así, conforme al texto original del art. 250.1.1.° de la LEC, se decidirán con arreglo a este último proceso, sin importar la cuantía, las demandas «que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual-mente, pretendan que el dueño, el usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en
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arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca».
Como se observa, de acuerdo con el modelo original de la LEC, no toda demanda de desahucio se sustancia conforme al juicio verbal, sino sólo aquellas que se fundan en la falta de pago de la renta, en la expiración del plazo del contrato o, como agrega el art. 250.1.2.° de la LEC...
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