La eficacia del asiento de inmatriculación y los datos descriptivos

AutorMargarita Herrero Oviedo
Páginas485-529

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I La inmatriculación en sus dos primeros años de vida

¿Cuál es la eficacia de la inmatriculación? Sin duda alguna, el precepto básico para proceder al estudio de la eficacia de la inmatriculación es el art. 207 LH, norma cuyo contenido es relativamente novedoso si se tiene en cuenta que en la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861 no se incluía artículo similar.

Efectivamente, la primera vez 1 que la legislación hipotecaria asume la suspensión de efectos es en el art. 17 pár. 4.º de la Ley de reforma de la Ley Hipotecaria de 21 de abril de 1909 2, previsión que será recogida con idéntica dicción literal en el art. 20 pár. 4.º de la Ley Hipotecaria de 16 de diciembre de 1909. Puede decirse que el legislador de 1909, al recurrir a la suspensión de efectos como medio para garantizar la inmatriculación por título público, se inspiró directamente en el art. 23 pár. 2.º de la Ley Hipotecaria de 21 de diciembre de 1869 que establecía que las inscripciones de bienes inmuebles adquiridos por herencia o legado no perjudicarían a terceros durante cinco años a partir de la fecha de la inscripción (precepto que hoy tiene su correlativo en el art. 28 LH) 3.

El Reglamento Hipotecario 4 de 6 de agosto de 1915 contempló la suspensión con el objeto de excluir de su ámbito de aplicación aquellos casos en que la inmatriculación se llevara a cabo a través de documentos anteriores a 1 de enero de 1863. Page 486

La Ley de 21 de junio de 1934, de modificación de los párrafos 3.º y 4.º del art. 20 LH, cambió la redacción acortando el párrafo 5, y también sufrió una leve variación el art. 90 RH de 1915 por obra del Decreto de 1 de octubre de 1934, de modificación del Reglamento general para ejecución de la Ley Hipotecaria 6.

Hasta este momento la limitación de efectos durante dos años únicamente se preveía para las inmatriculaciones practicadas mediante título público 7, panorama que varía con motivo de la promulgación de la Ley de reforma de la Ley Hipotecaria de 30 de diciembre de 1944, pues al contemplar en el párrafo último del art. 347 la suspensión, amplía su ámbito de aplicación a las inmatriculaciones efectuadas mediante cualquier medio 8. Ampliación que es calificada por ROCA Sastre como de exagerada 9. Page 487

El radio de aplicación de la suspensión volvió a su objeto habitual (título público y certificación administrativa de dominio) con la Ley de 8 de febrero de 1946; con ello «la suspensión de efectos por dos años, quedó reducida a sus justos términos» 10. Otra novedad de la vigente Ley fue que eliminó del precepto la preposición «contra» (tercero) y la sustituyó por la palabra «respecto» (de tercero), cambio que fue aplaudido por la doctrina pues entendía que la inscripción también producía efectos favorables para los terceros 11. No obstante, para Vallet de Goytisolo la dicción de la legislación anterior a la vigente era correcta, lo que sucedía era que la doctrina no había sabido interpretar adecuadamente el precepto; para este autor, la redacción anterior «no sólo no era desastrosa, sino que es incluso la más correcta» 12. Compartimos la opinión de Vallet de Goytisolo en cuanto que es cierto que los efectos que se suspenden son aquellos que perjudicarían al tercero, es decir, se suspenden los efectos que irían en contra de los derechos de los terceros 13.

1. Delimitación conceptual

Tomando como punto de partida el Derecho vigente, el art. 207 LH 14 comienza por delimitar objetivamente su alcance, pues señala que únicamente será aplicable a los supuestos de inmatriculación practicada a través del título público de adquisición (art. 205 LH) o de certificación administrativa de dominio (art. 206 LH). Esta limitación es lógica si se tiene en cuenta que, como ya se ha visto, la finalidad del art. 207 LH no es otra que garantizar la veracidad de la inmatriculación 15 en aquellos casos en los que la misma se ha llevado a efecto mediante procedimientos «sospechosos» o carentes de las garantías suficientes acordes con la importancia de la inmatriculación 16; y son, precisamente, Page 488 los instrumentos de los arts. 205 y 206 LH los que más dudas plantean. Hay que señalar también, en relación con el alcance objetivo del precepto, que el art. 302 RH excluye del radio de acción del art. 207 LH a aquellas inscripciones (debería decir inmatriculaciones) que se practiquen en virtud de documentos anteriores a 1 de enero de 1909; esta última norma encuentra justificación en el hecho de que se tiene a la antigüedad del título como garantía suficiente de su veracidad 17.

El precepto señala que «no surtirán efectos durante», es decir, se trata de una suspensión (o si se prefiere de una limitación temporal 18) de efectos 19, pues, una vez que pase el periodo de dos años los efectos suspendidos empezarán a operar. Esta matización es importante pues puede ser que la inmatriculación no pueda producir, en ningún caso, determinados efectos del sistema registral, de modo que no tendrán lugar ni siquiera pasado el periodo de dos años. Pero, ¿qué efectos son los que resultan suspendidos? RICA Y Arenal señala que «ni la Ley ni el Reglamento podían descender al casuismo que representaría enumerar uno por uno los efectos suspendidos y bajo qué supuestos. Eso corresponde a la doctrina, y concretamente a la jurisprudencia» 20. No estamos de acuerdo con esta afirmación por cuanto, ante estos casos en los que las interpretaciones posibles son múltiples (como sucede con el art. 207 LH), sí es tarea del Reglamento proceder a determinar con claridad cuál es el sentido del precepto legal.

El art. 207 LH alude al tercero, he aquí la primera indeterminación, ¿quién es este sujeto? Es de sobra conocida la abundante literatura jurídica existente en torno a esta expresión cuyo significado varía según el ámbito en el que nos encontremos y dependiendo del precepto en el que aparezca contenida. Ciertamente, el legislador de 1946, conociendo las dificultades que, respecto a la legislación anterior, habían existido para determinar el concepto de tercero, debía haber aprovechado la ocasión para aclarar posiciones (y no sólo en relación con el art. 207 LH). Page 489

Además, la referencia que en el art. 207 LH se hace al tercero, provoca que a priori se acuda al concepto de tercero contenido en los arts. 32 y 34 LH, padres naturales, en la Ley Hipotecaria, del término tercero. Sin embargo, este primer movimiento es erróneo, puesto que en el art. 207 el tercero no es mencionado como aquel sujeto que inscribe su derecho y al que el Registro otorga su protección (que sí sería el supuesto del tercero de los arts. 32 y 34 LH); todo lo contrario, la suspensión de efectos operará para que el sujeto (que no ha inscrito) no se vea perjudicado por los beneficios que el sistema registral concede a aquellos que se han acogido a su régimen a través de la inscripción (terceros según los arts. 32 y 34 LH) 21. Por tanto, para analizar el art. 207 LH hemos de olvidarnos, al menos en un primer momento, de la archifamosa figura del tercero hipotecario, hay que cambiar de perspectiva, porque el tercero de este precepto será aquel sujeto que, debido a la suspensión, no verá mermados sus legítimos derechos; fuera de la suspensión, este tercero no podrá hacer valer sus derechos, precisamente por existir un tercero hipotecario que ha inscrito. En definitiva, en nuestra opinión, el tercero del art. 207 LH será aquel sujeto que ostentara el derecho de propiedad antes de que se produjera la inmatriculación 22, pero que no inscribió oportunamente su derecho por diversos motivos, es decir, será tercero el verdadero propietario (o titular de un derecho real sobre la finca inmatriculada) 23. Page 490

También es importante señalar que, si bien el art. 207 LH dispone que «las inscripciones de inmatriculación 24 (...) no surtirán efectos...», la suspensión no debe limitarse únicamente al asiento de inmatriculación, sino que se extenderá Page 491 a los subsiguientes asientos que se practiquen dentro del periodo de dos años fijado por el precepto; y ello, porque, de no entenderse así, sería muy fácil burlar las finalidades buscadas a través de la suspensión: bastaría que el inmatriculante transmitiese la finca para que este adquirente, al no ser alcanzado por la suspensión de efectos, se convirtiera en tercero hipotecario protegido por la fe pública (pues como veremos, la fe pública es uno de los efectos suspendidos).

2. Los efectos suspendidos

Aclaradas estas cuestiones, habrá que determinar cuáles son los efectos que se suspenden en virtud del art. 207 LH Acudiendo, una vez más, a los principios hipotecarios, procede averiguar si el principio de fe pública recogido en el art. 34 LH resulta de aplicación a la inmatriculación y si, de serlo, queda afectado por la suspensión de los dos años.

Es absolutamente claro que el principio de fe pública registral, en su vertiente del art. 34 LH, no puede aplicarse al inmatriculante ni durante ni después del periodo de dos años, ya que es evidente que falta uno de los requisitos exigidos por el art. 34 LH cual es el de adquirir de «persona que en el Registro aparezca con facultades...», es decir, el inmatriculante, al inaugurar el folio registral, no adquiere de titular inscrito, por lo que jamás podrá ostentar la condición de tercero registral protegido por la fe pública 25 del Registro 26.

Visto lo anterior, la doctrina se plantea si el art. 207 LH lleva a que deba suspenderse la operatividad de la fe pública (durante los dos años) pero en relación no...

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