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Artículos 61 y 62

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Vincent
AutorElvira Alfonso Rodríguez ...[et al.]

Al comentar el artículo 59 de la Ley Hipotecaria he examinado los requisitos para que proceda la anotación a favor del refaccionario, remitiéndome para el caso de que la finca estuviese gravada con derechos reales inscritos a los que estos artículos 61 y 62 de la Ley Hipotecaria establecen.

Estos artículos vienen anunciados por el artículo 55 de la Ley Hipotecaria, según el cual «la anotación preventiva... de los créditos refaccionarios no se decretará judicialmente sin audiencia previa y sumaria de los que puedan tener interés en contradecirla».

El ámbito del artículo 55 de la Ley Hipotecaria parece más amplio literalmente que el del artículo 61 de la Ley Hipotecaria, pues refiriéndose este último a los titulares de derechos reales o cargas, aquél lo hace a las personas que tuvieran interés en contradecir la anotación. En base a ello, entiendo, como expongo más detalladamente en mi comentario al artículo 59 de la Ley Hipotecaria, que el procedimiento previsto en el artículo 61 de la Ley Hipotecaria puede emplearse en casos en que las obras objeto de la refacción no son contratadas por el propietario, pero sí por persona legalmente legitimada para ello y a costa de aquél, a efectos de suplir su consentimiento para la anotación, en cuyo caso, el propietario titular registral será tratado en el expediente judicial como si titular de cargas inscritas se tratase. Así, el artículo 64 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 diciembre 1980 establece, con referencia a las cantidades que ha de percibir el arrendatario por razón de las mejoras útiles y sociales que determina el artículo 57 de la misma, que «el arrendatario tendrá, respecto de las cantidades que haya de pagarle el arrendador, los mismos privilegios y garantías que el acreedor refaccionario. Podrá pedir la anotación preventiva presentando contrato escrito o también en virtud de resolución judicial dictada en el expediente previsto en los artículos 61 y siguientes de la Ley Hipotecaria en los casos en que la finca estuviese sujeta a cargas o derechos reales inscritos, y en el cual el arrendador tendrá el mismo tratamiento procesal que los demás titulares de derechos reales inscritos...».

En general debe tenerse en cuenta que el convenio que exige el artículo 61 de la Ley Hipotecaria lo es por razón de la preferencia que el artículo 64 de la Ley Hipotecaria concede al acreedor refaccionario, y que, por ello, puede evitarse dicho convenio si el acreedor renuncia a esta preferencia, como declaró la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 9 junio 1911.

El procedimiento previsto para suplir el consentimiento de quienes deben prestarlo en los supuestos contemplados en el artículo 62 de la Ley Hipotecaria es el regulado en los artículos 157 a 160 del Reglamento Hipotecario, a los que me remito. No obstante, debe tenerse en cuenta que dicho procedimiento no es exelusivo, pues como declaró la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 marzo 1954 en un supuesto en que, entablado juicio declarativo de mayor cuantía en solicitud de que se declarase que determinado crédito era refaccionario y había de ser inscrito en el Registro a efectos de que surta los efectos de la hipoteca, se decretó la anotación de demanda, que fue denegada por el Registrador, «que el no haberse observado el procedimiento establecido en los artículos 61 y siguientes de la Ley Hipotecaria, no significa que la anotación del crédito refaccionario no pueda practicarse, sino únicamente la pérdida para el acreedor de cierta preferencia sobre otros acreedores...

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