Artículos 285 a 289
| Autor | Antonio Para Martín |
| Cargo del Autor | Profesor Titular de Derecho Civil. Abogado |
-
LA MEDIANERÍA: CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA
A diferencia del Código civil, el artículo 285 de la Compilación da, siquiera sea implícitamente, un concepto de medianería al aludir a «una pared de obra del grueso correspondiente, mitad en solar propio y mitad ocupando el del vecino», precisando que su uso será común a ambos y que cada propietario podrá cargar en ella hasta la mitad de su espesor.
La doctrina tradicional catalana había considerado esta situación como una comunidad de paredes pro diviso, pero no puede sostenerse que se dé esta forma de copropiedad, que se concibe hoy como la que implica una división de las facultades integrantes del derecho de propiedad entre los distintos copropietarios, de forma que cada uno tenga facultades distintas 1.
No se trata tampoco de una servidumbre legal recíproca, como ha sostenido un sector doctrinal2, pues no cabe hablar de servidumbre entre dos predios cuando ninguno de ellos puede considerarse dominante o sirviente respecto del otro. A esta calificación puede inducir el hecho de que el Código civil hable de servidumbre de medianería y que la propia Compilación regule esta materia dentro del Título de las servidumbres. Pero tanto en el ámbito del Código civil como en el de la Compilación, la doctrina dominante opta por considerar que la medianería supone una propiedad exclusiva de cada mitad de la pared medianera, ostentada por cada uno de los propietarios del suelo donde la pared se alza, existiendo una reciprocidad de restricciones en dichas propiedades, cada una en interés de la otra, y dándose una comunidad de utilización 3.
La propiedad separada de cada una de las partes de la pared vendría impuesta por el principio superficies solo cedit, ya que edificada la pared, parte en solar de un propietario, parte en el colindante, lo edificado en cada solar, aunque materialmente sea una sola cosa indivisible, pertenecería a los distintos propietarios, de modo que en la pared debiera trazarse internamente una línea ideal divisoria que separara propiedades distintas, concretamente la parte de cada pared edificada encima de cada solar de distinto propietario.
La situación tiene ciertas analogías con la construcción extralimitada. En ésta, como en la medianería, se eleva una construcción parte en suelo dle edificante, parte en suelo ajeno. Pero en la construcción extralimitada siempre hay, por así decirlo, una situación predominante, la del propietario de la mayor parte del terreno que ha levantado un edificio invadiendo terreno colindante, de forma que una pequeña parte del mismo se alza sobre terreno de distinto propietario, sin que sea posible ni la división material ni una ideal que suponga la posibilidad de utilización conjunta. De ahí que la jurisprudencia haya impuesto la solución de que el propietario edificante de buena fe haga suya la parte del terreno invadida, y con ello la totalidad del edificio, abonando la indemnización correspondiente.
En el caso de la medianería, aunque lo edificado en parte en terreno ajeno sea igualmente indivisible, no hay ningún obstáculo para que sea utilizado conjuntamente por los propietarios de los terrenos colindantes, y, por tanto, cabe perfectamente un régimen jurídico que lleve a la conclusión, un tanto anómala, de que algo en sí indivisible, como una pared, pertenezca a dos propietarios exclusivos distintos, siéndolo cada uno de una parte. Y con ello sigue aplicándose el principio de que el propietario del suelo adquiere lo que se edifica en su terreno.
No hay obstáculo para concebir una medianería en partes desiguales, dado que, por mucho que sea el grosor de una pared, estando la mayor parte de la misma levantada en un solar y el resto en el colindante, la posibilidad de utilización conjunta existe igual, y no puede darse un claro predominio -en el sentido económico- de un propietario sobre el otro. Naturalmente, el propietario de menor parte podrá utilizar la pared en menor medida -para cargar, por ejemplo-.
-
MEDIANERÍA FORZOSA
La medianería se constituye por convenio y también por usucapión, pero lo que verdaderamente tiene interés en el Derecho catalán es la constitución forzosa, por suponer una especialidad con respecto al Código civil, que no acoge este modo de constitución.
La medianería forzosa está claramente establecida en el artículo 285: «Todo propietario que se proponga edificar en su predio podrá construir una pared de obra del grueso correspondiente, mitad en solar propio y mitad ocupando el del vecino» 4.
Este precepto legitima, pues, al propietario que va a construir para invadir el terreno propiedad de su vecino, sin que, por tanto, pueda éste impedir que parte de su propiedad sea utilizada por el colindante. No puede, pues, evitar con una acción interdictal la construcción de la pared que va a ser medianera, ni, construida ésta, conseguir su demolición ni con acción posesoria ni reivindicatoría, tenga o no interés en utilizar la pared medianera. Claramente está el precepto estableciendo el derecho a construir en terreno ajeno, con una sola limitación: levantar el espesor hasta una altura de tres metros (art. 287, 3.º), pudiendo, a partir de esa altura, construir sólo en la mitad correspondiente a su predio 5.
No puede de todos modos hablarse de expropiación6, sino de despojo posesorio. No hay expropiación porque, aunque el terreno invadido deba de sufrir una edificación no deseada por su propietario, éste no pierde su propiedad sobre la franja de terreno, y lo único que sucede es que, aun contra su voluntad, gana la propiedad de la parte de pared correspondiente, en la forma antes indicada.
Sí supone un cierto despojo posesorio, pues la franja de terreno va a ser ocupada por la pared y la utilización de ésta no va a poder darse hasta que el propietario invadido decida edificar, y cargar sobre la pared medianera, previo pago de la mitad de su coste, según prevé el artículo 287.
El artículo 285 legitima al constructor de la pared para ocupar el terreno del vecino, y de este término no puede deducirse que adquiera su propiedad. La propiedad separada de cada una de las partes de la pared se adquirirá por ambos propietarios colindantes desde el momento mismo de su construcción, aunque la posibilidad de utilización por el no constructor sólo exista en el momento antes indicado.
La finalidad primordial de la pared medianera es la de soportar la carga de los edificios; del construido junto con ella y del que eventualmente pueda construir el propietario colindante. Por eso, si la pared no es apta para poder soportar dicha carga, carece de razón de ser la medianería forzosa y deberá, en su caso, construirse en suelo totalmente propio.
Es lo que claramente indica el artículo 285, 2: «En caso de que el propietario no se proponga elevar una pared de obra de las circunstancias indicadas y use materiales que dificulten gravemente la posible carga del edificio, deberá elevar la pared en suelo propio y ésta no tendrá el carácter de medianera.
En este caso, no siendo forzosa la medianería, la construcción de la pared no apta invadiendo la finca colindante podría dar lugar a interdicto, o acción declarativa dirigida a obtener su demolición.
Naturalmente, el propietario es muy dueño de edificar la pared, apta o no para la medianería, dentro de su propio terreno exclusivamente. Por eso, el primero que construye es el que decide si la pared tendrá o no carácter de medianera7. Podrá, por tanto, construir pared con las características propias para medianería -pared gruesa-, parte en terreno propio y parte en el del colindante, y lo mismo en terreno exclusivamente propio.
Lo primero es un caso claro de medianería forzosa, pero lo segundo supone una situación más oscura que, desde luego, no está comprendida en la letra del artículo 285. Por supuesto, no hay medianería forzosa en el sentido de que el edificante no invade terreno ajeno y, por tanto, no hace otra cosa que ejercer las facultades que su derecho de propiedad le otorga. Pero el problema se plantea en torno a si, dado que la pared es apta para recibir la carga del otro edificio, puede el titular del predio colindante edificar, cargando en esa pared que pertenece exclusivamente al vecino que la construyó. Si se opta por la solución afirmativa, cabría hablar de medianería forzosa en dos posibles sentidos, además del ya expuesto.
Uno, considerando que el vecino que edifique y cargue sobre la pared colindante, previo pago de la mitad del coste de la misma, se sirve de ésta, sin adquirir la propiedad de la mitad -o parte que sea- de la franja de terreno sobre la que se eleva. Entonces no existiría verdaderamente medianería y existiría una servidumbre forzosa, toda vez que se otorgaría al propietario de una finca el derecho a servirse parcialmente de la colindante, concretamente cargando su edificio sobre ella (concretamente sobre el otro edificio levantado en suelo exclusivamente propio, en la pared existente en el límite de ambos).
Otro, considerando lo mismo, pero adquiriendo el vecino que construye en segundo lugar la propiedad de la mitad de la pared y franja de terreno correspondiente, previo pago del precio de ambos. Se daría entonces un supuesto de medianería forzosa de mayor amplitud que el contemplado en el artículo 285 (supondría, desde luego, una expropiación). Porque en éste es el que edifica la pared en suelo ajeno quien impone la medianería forzosa, existiendo ésta desde el momento en que la pared queda consrtuida. Y en el examinado ahora, la pared no nacería medianera, sino propiedad exclusiva del dueño del terreno donde se edifica, y no devendría tal hasta el momento en que, previo pago del coste de la mitad de pared y terreno, el vecino cargara de nuevo sobre la pared. Quedaría, por tanto, una medianería impuesta forzosamente, no por quien construyó la pared, sino por quien construyó posteriormente el edificio que cargó sobre ella 8.
Permitían esta modalidad de la medianería las ordinaciones 3 y 40. La primera destaca que nadie puede...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba