Artículos 149 a 152

AutorLourdres Blanco Pérez Rubio.
Cargo del AutorProfesora titular de Derecho Civil.
  1. CONSIDERACIONES PRELIMINARES

    Sancionando respecto del crédito hipotecario, la doctrina general sobre transmisión de créditos (cfr. art. 1.112 C. c), el artículo 1.878 del Código civil admite la cesión de los créditos garantizados con hipoteca, al establecer que «El crédito hipotecario puede ser enajenado o cedido a un tercero en todo o en parte, con las formalidades exigidas por la ley». Estas formalidades son las establecidas en el artículo 149 de la Ley Hipotecaria, artículo que se completa con lo establecido por los artículos 150, 151 y 152 de la propia Ley, y por los artículos 176 y 242 a 244 del Reglamento Hipotecario, que desarrollan aquéllos. Pero para comprender el verdadero valor de los requisitos establecidos en la Ley Hipotecaria, los citados preceptos deberán ponerse en conexión con los artículos 1.526 y 1.527 del Código civil, relativos a la cesión de créditos en general.

    La regulación que en la Ley Hipotecaria se hace de la cesión de créditos hipotecarios se refiere a la que se produce por negocio jurídico inter vivos, a la que servirá de causa una compraventa, una permuta, una adjudicación en pago, etc., excluyéndose las cesiones que se realizan por herencia, que se regirán por las normas propias que regulan la sucesión hereditaria(1).

    La problemática en torno a la cesión de créditos hipotecarios se centra, fundamentalmente, en las exigencias legales requeridas para poder realizar la transmisión, pues no queda claro si se trata de requisitos que sean necesarios para la validez de la cesión, o para su eficacia, o solamente para la producción de determinados efectos. Como punto de partida deben diferenciarse los requisitos que son necesarios para que pueda tener lugar la cesión del crédito hipotecario de cedente a cesionario, de aquéllos que se precisan para la eficacia de la cesión frente al deudor y frente a los terceros.

    Así, en relación con la eficacia de la cesión inter partes, el principal problema a resolver es si la transmisión operará por la simple perfección del contrato, como sucede en el caso de cesión de créditos en general, o si por estar el crédito garantizado con un derecho real de hipoteca, se requiere el cumplimiento del requisito de que la cesión se haga en escritura pública, y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, para que pueda entenderse adquirido el crédito hipotecario por el cesionario.

    Por lo que a los terceros se refiere, la inscripción de la cesión en el Registro es lo que determinará su oponibilidad. Pero dicha inscripción ¿tiene un valor constitutivo, como el de la constitución de hipoteca o, por el contrario, tratándose sólo de su transmisión, es meramente declarativo?

    Y respecto de la eficacia de la transmisión frente al deudor cedido, será la notificación o el conocimiento de la cesión lo que la hará oponible frente a él. Pero este requisito plantea varios problemas en torno a lo siguiente: qué debe entenderse exactamente por «conocimiento» de la cesión; quién debe realmente notificar al deudor (¿debe hacerlo el cedente, o el cesionario, o pueden realizarlo ambos indistintamente?); cuáles son los efectos que desencadena la falta de notificación; cómo se produce la liberación del deudor por el pago que realice según que haya sido o no notificado; y si la cesión debe ponerse en conocimiento del tercer poseedor de la finca hipotecada.

    Pero independientemente de los requisitos legalmente exigidos para poder llevar a cabo la transmisión de un crédito hipotecario, deben tratarse, además, dos cuestiones que entiendo son interesantes para tener una completa visión de la figura, y que son, por una parte (y que nos servirá como punto de arranque), la que se refiere a la relación en la que se encuentran el crédito y la hipoteca, cuando se trata de un supuesto de cesión; y, por otra (con la que concluiremos), la relativa a la posibilidad de admitir un pacto, con eficacia real, celebrado entre el acreedor hipotecario y el deudor, en virtud del cual se le prohiba a aquél la transmisión del crédito hipotecario.

  2. LA RELACIÓN ENTRE EL CRÉDITO Y LA HIPOTECA

    La hipoteca es una garantía real que actúa mediante la afección o vinculación de una cosa inmueble y de su valor al pago del crédito garantizado. En nuestro Derecho positivo se recogen expresamente las notas de inmediatividad y de eficacia frente a terceros (u oponibilidad) de esta forma de garantía, lo cual justifica su configuración como derecho real (arts. 1.876 C. c. y 104 L. H.). Al mismo tiempo, se destaca igualmente en su regulación la finalidad de aseguramiento de una obligación principal, lo que refleja su naturaleza como garantía (art. 1.857.1.° C. c). El especial reforzamiento de la posición del acreedor en que toda garantía consiste, y la mayor seguridad de cobro que de ahí deriva, se obtienen por el hecho de que si la obligación resulta incumplida, el acreedor puede pedir la venta del bien hipotecado y hacerse pago con el valor que se obtenga (art. 1.858 C. a).

    De lo dicho se desprende que la hipoteca se nos presenta como un derecho real de carácter accesorio, habiendo seguido nuestra legislación, en este aspecto, la orientación del Derecho romano, frente al Derecho germánico, que concebía la hipoteca como un derecho real independiente del crédito garantizado(2).

    Apoyándose en los artículos anteriormente citados, la mayor parte de la doctrina, para explicar la relación en la que se encuentran el crédito y la hipoteca, entiende que existe una separación entre la obligación personal, traducible siempre en una prestación dineraria, que es el elemento principal, y la hipoteca que la garantiza, elemento accesorio, subordinado desde el principio hasta el fin al elemento principal, y que sirve para asegurar dicha prestación, cada uno de los cuales se encuentra sometido a su propio régimen jurídico. Pero entre ambos elementos existe una conexión que se produce por vía de la accesoriedad o subordinación de la hipoteca al crédito(3).

    La accesoriedad consiste en que la hipoteca es dependiente del crédito a cuya seguridad debe servir, no pudiendo nacer ni subsistir sin él, de tal forma que al extinguirse la obligación por cualquier causa, pierde su razón de ser el derecho real y también se extingue. El acreedor hipotecario y el acreedor personal del crédito garantizado son, necesariamente, una misma persona, y al estar el crédito hipotecario protegido por dos acciones, la personal, derivada del crédito, y la real, derivada de la hipoteca, será el acreedor el que decidirá si las ejercita conjuntamente o de forma independiente. Además, la inseparabilidad entre la hipoteca y el crédito conlleva que aquélla no pueda transmitirse sin el crédito(4).

    Pero como han señalado algunos autores, sería muy parcial y limitada una visión de la conexión entre el crédito y la hipoteca bajo el prisma exclusivo de la accesoriedad, puesto que la hipoteca repercute también en el crédito(5), existiendo, por una parte, algunos supuestos en los que se produce una subordinación del crédito a la hipoteca(6), y por otra, determinadas ocasiones en las que se puede producir una sustantivación de la hipoteca que puede llegar, en algunos casos, a desligarse por completo del crédito(7). Ahora bien, el que se admita una cierta repercusión del derecho real sobre el derecho de crédito no puede llevar a la admisión de la teoría que propugna la configuración del crédito hipotecario como un crédito con carácter real, pues esta postura carece de apoyo legal(8). Y tampoco a la aceptación en nuestro Derecho de la hipoteca independiente(9).

    ¿Cómo es la relación entre el crédito y la hipoteca en la cesión del crédito hipotecario? En la transmisión de un crédito hipotecario, la accesoriedad se manifiesta en virtud de lo establecido en el artículo 1.528 del Código civil: «La venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio» (10). De lo en él dispuesto se deduce que para transmitir la hipoteca será necesario transmitir el crédito, no admitiéndose la cesión aislada de aquélla(11). Sin embargo, la accesoriedad no significa que el crédito no pueda cederse sin la hipoteca. El artículo 1.528 del Código civil tiene carácter dispositivo, por lo que puede derogarse si así lo convienen las partes, ya que el cedente y el cesionario tienen libertad para estipular la cesión según tengan por conveniente. Mediante este pacto se podrá transmitir el crédito sin la hipoteca, produciéndose entonces la extinción del derecho real (extinción que debe tener constancia en el Registro), porque no puede entenderse que va unido al crédito aquéllo respecto de lo cual hubo voluntad expresa de no transmitir(12). Pero si nada se dice, si se cede lo principal, se cede también lo accesorio, adquiriendo el crédito el cesionario desde la perfección del contrato, sin necesidad de inscripción en el Registro.

    Pero en la transmisión del crédito hipotecario tampoco puede hacerse una defensa a ultranza de la accesoriedad porque en algunas ocasiones, la hipoteca puede subordinar al crédito, y en otras, puede independizarse de él(13). Así, la subordinación del crédito a la hipoteca se manifiesta cuando entra en juego la publicidad registral: si el cesionario no inscribe la cesión, ésta será ino-ponible a los terceros, aunque la titularidad del crédito se haya transmitido de cedente a cesionario por el contrato de cesión. Si ante esta situación, el cedente vuelve a ceder el crédito a un tercero que reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, adquirirá el crédito y la hipoteca(14). La independencia se manifiesta cuando una vez que se ha extinguido el crédito, no se ha cancelado todavía la hipoteca (no se produce su extinción de forma automática, sino que necesita el consentimiento del acreedor), y el crédito se ceda a un tercero que, como en el caso anterior, reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Aquí entrará en juego la protección de la fe pública registral, adquiriendo...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR