Artículos 1.551 y 1.552
| Autor | Francisco Lucas Fernández |
| Cargo del Autor | Notario de Madrid |
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RÉGIMEN JURÍDICO DEL SUBARRIENDO
En estos dos artículos, junto con el 1.550, se encuentra lo fundamental del régimen jurídico del subarriendo en el Código civil.
En el 1.550 se recoge una norma básica que afecta a las relaciones entre arrendatario y arrendador, imponiendo al primero la responsabilidad por el cumplimiento del contrato para con el arrendador.
En el 1.551 se refiere a la relación del subarrendatario y arrendatario-subarrendador (al decir: «Sin perjuicio de su obligación para con el subarrendador). Y en ese mismo artículo y en el 1.552 se ordena la relación entre subarrendatario y arrendador.
La redacción de los tres preceptos es de una gran parquedad, aunque suficiente para expresar lo más importante del esquema legal de esta interesante figura, basada en la subsistencia del contrato de arrendamiento en el que se apoya el subarriendo y en la idea de que el subarriendo es un nuevo arrendamiento que tiene como límites naturales en su esencia, o sea, en el uso y disfrute de la cosa, el marco mismo del arrendamiento originario en el que se apoya, cuyos límites pueden ampliarse o disminuirse en virtud de lo pactado en el arrendamiento originario en el que puede llegarse, como ya estudiamos, a la expresa prohibición del subarriendo.
No hallándose expresamente prohibido el subarriendo, se entiende que el derecho del arrendatario al goce o uso de la cosa no ha de ejercitarlo necesariamente de modo personal. Puede permitir que un extraño a la relación arrendaticia use o goce todo o parte de la cosa arrendada y puede el mismo arrendatario obtener provecho de esta posibilidad que tiene en sus manos pactando a su vez la percepción de una renta o precio como contraprestación del goce o uso que atribuye al tercero mediante un contrato llamado de subarriendo en el que el arrendatario desempeña el papel del arrendador (aunque sin desplazar a éste), y el tercero, el del arrendatario, en cuyo contrato podrán estipular las partes cláusulas y condiciones que tengan a bien con los límites antes indicados derivados del arrendamiento originario, y los que resultan de la regla general del artículo 1.255. Una Sentencia de 12 diciembre 1906 declara que si el subarrendador establece en el subarriendo condiciones que contrarían las pactadas en el arriendo, infringe éste y hace procedente la rescisión.
El arrendador originario titular del derecho básico, soporte del arrendamiento, no experimenta ningún perjuicio. Las prestaciones u obligaciones a cargo del arrendatario siguen en vigor, y aunque algunas, como la de usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia (art. 1.555, núm. 2.°), se llevara a cabo en la práctica, en el subarriendo total, por el subarrendatario, sigue respondiendo el arrendatario. Más aún, a las obligaciones derivadas del arrendamiento para las que el artículo 1.550 mantiene la responsabilidad del arrendatario se acumula ahora la del subarrendatario (arts. 1.551 y 1.552), con lo que la satisfacción del crédito del arrendador cuenta ahora con mayores posibilidades de efectividad.
Veamos ahora con más detenimiento las relaciones entre subarrendador y subarrendatario, entre subarrendatario y arrendador y entre arrendador y arrendatario, por razón del subarriendo.
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Relaciones entre subarrendador y subarrendatario
Aunque el contrato de arrendamiento originario es fundamental para la propia determinación de la posibilidad del subarriendo y de los límites de éste, no obstante, los derechos y obligaciones de subarrendador y subarrendatario se rigen por el nuevo contrato de arrendamiento en que, en definitiva, consiste el subarriendo, sin que en estas relaciones cada una de las partes pueda invocar contra la otra derechos u obligaciones que forman el contenido del arriendo originario, pero que no han sido reproducidas o recogidas en el subarriendo. Como dice Fubini(1) si el subarrendador al disponer de su goce hubiere traspasado los confines dentro de los cuales se hallaba restringido en el contrato principal, debería responder frente al subarrendatario por haberle concedido utilidades que no estaba en condiciones de darle. Corresponderá, por tanto, al subarrendador, que conoce la entidad del derecho del que puede disponer, el determinar ese goce que él está en condiciones de garantizar. Y si no lo hace, él será responsable, salvo mala fe en el subarrendatario, que conociendo las limitaciones del arriendo hubiera firmado el contrato.
Por lo demás, en las relaciones entre subarrendador y subarrendatario, y en consecuencia de lo expuesto, se observarán los pactos libremente convenidos y, en su defecto, las normas generales de aplicación a los arrendamientos, pero siempre prescindiendo del arrendamiento originario base del subarriendo y que, repetimos, servirá de tope máximo, que no puede ser rebasado si no es bajo el riesgo de las acciones oportunas que el arrendador podrá ejercitar.
Y, así, puede reducirse a parte de la cosa arrendada, puede pactarse un uso o disfrute de menor o igual intensidad, de modo que en todo caso sí es necesario con el concurso del arrendatario que la complemente se respete la forma pactada en el arrendamiento para el uso y conservación de la cosa.
Pero el precio o renta puede ser distinto, igual, inferior o superior al del arriendo. La entrega de la cosa en estado de aptitud para el uso o disfrute pactado debe hacerla el subarrendador de conformidad con lo estipulado en el subarriendo y, en su defecto, en buen estado, aunque independientemente de que la cosa se halle o no conforme a los pactos del arriendo, tenga que hacer las reparaciones necesarias.
Por supuesto que también el subarrendatario debe observar lo pactado y, en su defecto, cumplir las obligaciones que le incumben de conformidad con las normas del Código reguladoras del arriendo sobre la base de que el subarriendo, como venimos repitiendo, es un nuevo arrendamiento y, obviamente, su incumplimiento pone en manos del subarrendador la posibilidad de resolver el contrato.
Por último, diremos que a las causas de extinción del arriendo, aplicables al subarriendo, debe añadirse la de extinción del arrendamiento que le sirve de soporte (Ss. de 15 marzo 1951, 12 enero 1952, 27 abril 1954 y 15 mayo 1955). Como dice la Sentencia de 28 abril 1952, el contrato de subarriendo está sujeto a las vicisitudes que pueda sufrir el arrendamiento.
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Relaciones entre arrendador y subarrendador
Se mantienen en los términos resultantes del contrato de arrendamiento originario complementados en su caso con las normas del Código civil. Cierto que las obligaciones que impone el artículo 1.555 al arrendatario de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia y destinarla al uso pactado y en defecto de pacto al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra, no las puede cumplir directamente el arrendatario, puesto que tal uso lo ha transferido a tercero (al subarrendatario) en virtud del subarriendo. No importa. Se entienden cumplidas cuando tal cumplimiento lo lleva a cabo el subarrendatario, pero inversamente, si el subarrendatario incumple, la responsabilidad frente al arrendador es del arrendatario por imperativo de lo dispuesto en el artículo 1.550. En general, el arrendatario responde al arrendador del cumplimiento del contrato de arrendamiento, sin que pueda alegar que la falta de cumplimiento ha sido debida a la conducta activa o pasiva del subarrendatario. Y sin que sea operante frente al arrendador (a menos que lo aceptase expresamente) un pacto entre subarrendador y subarrendatario por el que se establezca la subrogación del subarrendador por el subarrendatario en cuanto a las obligaciones de aquél con respecto al arrendador. Tal pacto supondría una asunción acumulativa de las obligaciones derivadas del arrendamiento, pero que no sería liberatoria de las responsabilidades del arrendatario. La Sentencia del Tribunal Supremo de 3 noviembre 1911 se pronuncia en el sentido de que el artículo 1.550 obsta a tal subrogación. De ahí que un pacto por el que el subarrendatario asumiera el pago al arrendador de la renta debida por el arrendamiento (independientemente de la que en su caso haya de pagar al subarrendador) no libera al arrendatario, que seguirá siendo responsable, con todas sus consecuencias, en caso de mora o falta de pago de la renta.
De lo expuesto se deduce la importancia de que al pactar el subarriendo (que es un nuevo arrendamiento), el arrendatario subarrendador tenga en cuenta lo que venimos repitiendo: que el arrendamiento primitivo señala los topes o límites más allá de los cuales no se puede ir en los pactos del subarriendo. Porque el incumplimiento del contrato de arrendamiento, sea debido a conducta del arrendatario o del subarrendatario, no se mide por lo pactado en el subarriendo, sino por lo convenido en el arrendamiento originario.
Más aún, incluso en la hipótesis de que el subarriendo se acomode a los pactos del arrendamiento, si el subarrendatario se excede en el ejercicio de sus derechos o incumple sus obligaciones, es decir, si infringe lo pactado en el subarriendo, cuando tal conducta implique violación de las obligaciones que el arrendatario asumió frente al arrendador, responde también tal arrendatario, independientemente de las acciones que pueda ejercitar contra el subarrendatario ya para la resolución del subarriendo (si antes no ejercitó el arrendador las de resolución del arriendo) y, en todo caso, para obtener la indemnización de daños y perjuicios.
Extinguido el arrendamiento, es obvio que el arrendatario debe devolver la cosa arrendada sin que pueda alegar como excusa posibles obstáculos derivados de la conducta del subarrendatario que se negase a dejar la cosa subarrendada. La responsabilidad, repito, sería del arrendatario, sin perjuicio de sus acciones frente al subarrendatario.
Por su parte, el arrendador que, no obstante el subarriendo, mantiene sus derechos derivados del arriendo frente al arrendatario está igualmente...
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