Artículos 1.575 y 1.576
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La rebaja de la renta en los arrendamientos rústicos sujetos al Código civil
Contienen estos preceptos una regulación de ciertos aspectos de la obligación del arrendatario de fincas rústicas relativa al pago de la renta.
Razones de equidad más que de justicia, apoyadas en la consideración de que normalmente el colono tiene su única fuente productora de bienes con cuyo importe puede satisfacer la renta en los frutos que el cultivo de la finca le proporciona, y que tal goce normal ha sido tenido en cuenta para la fijación de la misma renta, son las que inspiran la redacción de este precepto, que cuenta con precedentes arraigados en nuestra tradición jurídica que a su vez se inspira en el Derecho romano1.
No se trata de circunstancias que priven al arrendatario del goce, como ocurre, aunque por causas distintas, en el artículo 1.558 con carácter general para toda clase de arriendos. El arrendatario sigue gozando del predio arrendado en los casos que contempla el artículo 1.575, o al menos no se ve privado necesariamente de tal goce. Pero éste se hace improductivo, totalmente o en gran medida; o con expresión más ajustada al Texto legal, pierde los frutos o su mayor parte sin culpa del colono y por causas excepcionales que luego veremos. Es entonces, y sólo cuando estas causas concurran sin que en el contrato se haya pactado nada en contra, cuando el arrendatario tiene derecho a rebaja de la renta.
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Casos en que el arrendatario no tendrá derecho a rebaja de renta
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Cuando no hay pérdida de frutos, o habiéndola no alcance a más de la mitad
Y ello por no estar contemplada esta hipótesis entre las que originan el derecho a rebaja de la renta.
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Cuando la falta de percepción de frutos se deba a esterilidad de la tierra
Expresamente dispone el Código que el arrendatario no tendrá en este caso derecho a rebaja de renta. La fundamentación del precepto en cuanto a la esterilidad se debe sin duda a que por tratarse de una circunstancia ínsita a la calidad de la tierra se habrá tenido en cuenta al concertar el arriendo y fijar la renta a pagar.
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Cuando, no obstante, la pérdida de frutos en su totalidad o en su mayor parte se deba esta pérdida a -casos fortuitos ordinarios-
Supuesto éste que también contempla el artículo 1.575 para proclamar que el arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta cuando se produzca. La razón del precepto la explica García Goyena2:
-Lo que frecuentemente acontece no ha podido escaparse a la previsión de las partes, y se habrá tenido en cuenta para la regulación del precio o renta; de otro modo no habría arriendo medianamente largo sin pleitos.-
Aunque el suceso en que consiste el caso fortuito sea inevitable, y ha de ser inevitable para que sea fortuito conforme a lo dispuesto en el artículo 1.105 del propio Código civil, se trata de acaecimientos que por darse con relativa frecuencia en la comarca o parajes en donde se halla la finca, se presume no han podido escapar a la previsión de las partes a la hora de contratar.
Cuáles sean estos casos fortuitos ordinarios dependerá muchas veces de la ubicación de la finca. Lo que es previsible en una región, comarca o paraje, puede no serlo en otro. Lo importante es que en atención a ser -acostumbrado de avenir- (empleando el lenguaje de las Partidas) en tal sitio, se presume por esto mismo que las partes lo han podido racionalmente prever.
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Cuando los frutos se han perdido después de estar separados de su raíz o tronco
El artículo 1.576 excluye en este caso el derecho a rebaja de la renta.
-El colono -dice García Goyena3- hace suyos los frutos por la separación, y la cosa perece para su dueño, sea o no extraordinario el caso fortuito.-
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Cuando medie pacto especial que excluya el derecho a rebaja de renta, no obstante la pérdida de frutos por casos fortuitos extraordinarios
Así lo prevé el...
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