Artículo 9
| Autor | Manuel Amorós Guardiola...[et al.] |
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INTRODUCCIÓN
El precepto transcrito constituye el principal exponente de lo que la doctrina hipotecaria clásica denomina principio de especialidad, aunque Roca Sastre, siguiendo a Regelsberger(1), prefiera la denominación principio de determinación, por ser concepto más técnico.
Don Jerónimo González(2) atribuye al Código civil alemán la extensión del principio de especialidad, centrado antes en la erradicación de las hipotecas clandestinas y generales, a todos los datos jurídicos de importancia con la finalidad de hacer efectiva la publicidad hipotecaria y facilitar el exacto conocimiento de la situación jurídica que interesa, citando como principales exponentes la organización del Registro sobre la base de la unidad de finca a la que se abre su folio correspondiente con numeración propia, la constancia dentro de dicho folio de los elementos característicos de los derechos reales correspondientes y la expresión de la cuota correspondiente a los copartícipes, salvo el caso de que formen mancomunidad. También recoge como manifestación del mismo principio la especialización de las cargas hipotecarias mediante la indicación de su cuantía y la distribución (salvo el caso de la hipoteca solidaria) entre las distintas fincas gravadas o, por lo menos, fijando el máximum de su respectiva responsabilidad.
Roca Sastre(3) destaca como elementos fundamentales sobre los que debe operar el principio de especialidad tanto la finca inma-triculada como el derecho real inscrito.
En cuanto a la finca, se traduce en la concentración del historial jurídico de cada finca en el folio que se le abre y en el que aparecen individualizadas mediante su descripción, la expresión de sus características esenciales y la atribución de un número especial a cada una.
En cuanto al derecho real, supone la constancia tabular de su naturaleza jurídica, extensión, cargas y limitaciones que puedan afectarle y, en particular, fijación de la cantidad por la que responda la finca en caso de hipoteca. También supone la expresión de las circunstancias identificativas del titular del derecho con expresión de la cuota de participación que les corresponda, si son varios.
Manzano Solano(4) equipara el principio de especialidad con la regla de necesaria claridad o transparencia que es indispensable para que la publicidad registral produzca el efecto de seguridad jurídica pretendido, resaltando, junto a los elementos finca y derecho real, el de causa jurídica que exige la constancia registra] del acto, contrato, o título en sentido material, que da lugar al nacimiento, modificación o extinción del derecho, dado el sistema causal de transmisión de bienes acogido en nuestro derecho, que rara vez permite el acceso a los libros de negocios abstractos.
Por su parte, Gómez Gálligo(5) prefiere distinguí!' entre un aspecto material, uno formal y uno procedimental al sistematizar el estudio de este principio:
- Desde el punto de vista material la especialidad exige una precisa concreción de la naturaleza real del derecho que se inscribe, de su contenido (titularidad, duración, extensión, facultades que atribuye, causa jurídico-económica a que responde y valor) y del título transmisivo, especificando si es oneroso o gratuito.
- Desde el punto de vista formal implica la adopción del sistema de folio real exclusivo para cada finca en el que se va a reflejar su descripción y su historial jurídico, una ordenación material de los asientos que permita apreciar con claridad los hitos de ese historial y la utilización de unos asientos predeterminados legalmente (inscripción, anotación, nota marginal).
- Por último, el aspecto procedimental vincula a este principio con el de rango registral de forma que el lugar que ocupa el asiento dentro del folio determina la relación del derecho publicado respecto de los demás constituidos sobre la misma finca.
Las precisiones anteriores implican que el artículo 9 de la Ley Hipotecaria reviste una extraordinaria importancia tanto a la hora de definir al sistema hipotecario español en el marco del Derecho comparado, como si se desea entender plenamente el alcance de los pronunciamientos registrales a los electos de la aplicación del Derecho civil español, sin que quepa reducirlo a un precepto adjetivo dirigido a que el Registrador de la Propiedad disponga de un concreto modo de proceder para extender los asientos que se le solicitan, misión que, es obvio, también cumple.
Dado que el planteamiento sistemático de esta obra prefiere un tratamiento diferenciado de los preceptos de la Ley y Reglamento Hipotecarios, considero de utilidad dedicar el espacio correspondiente a este artículo 9 para comentar los aspectos más sustantivos que implica, dejando para el estudio del artículo 51 del Reglamento Hipotecario y sus conexos aquellas cuestiones más directamente relacionadas con la pura mecánica registral, así como aquellos cuyo desarrollo reglamentario presenta una especificidad propia, como sucede con los supuestos de inscripciones practicadas a favor de una pluralidad de personas y, en general, cotitularidad de derechos, a las que se refiere el artículo 54 del Reglamento Hipotecario.
Esto, no obstante, debe tenerse en cuenta que una consideración aislada de dichos preceptos es imposible porque se complementan de tal manera que para conocer cuál debe ser el contenido de un asiento de inscripción deben tenerse a la vista todos, máxime en momentos como el actual en que la mayor agilidad para evacuar los trámites precisos para una reforma reglamentaria hace que se incluyan en textos de este rango normas que, por su importancia y alcance, deberían formar parte de la Ley.
De entre las posibilidades existentes en el comentario de este artículo he optado por seguir el orden de circunstancias elegido por el legislador transcribiendo a continuación de su texto el contenido de una selección de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado en que fue aplicado de cuya lectura se desprenden abundantes concordancias tanto con la propia legislación hipotecaria como con la legislación general. Se comprende que dada la abundancia de Jurisprudencia Registral existente sobre la materia resultaría imposible incluir todas las existentes por lo que he seleccionado las que considero más representativas con preferencia de las recientes.
Razones de espacio me han aconsejado prescindir de los párrafos no relacionados directamente con el objeto de estudio procurando, sin embargo, no desvirtuar el sentido de cada Resolución; no obstante, la transcripción es literal en la parte escogida con el fin de permitir una cita directa si es que ese es el propósito de la consulta y, además, ante la evidencia de que la concisión de que por regla general hace gala el Centro Directivo hace muy difícil decir lo mismo empleando menos palabras.
Naturalmente en algunas ocasiones la exposición de esa Doctrina, especialmente cualificada en el ámbito hipotecario, se complementa con la proveniente de otras fuentes.
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CIRCUNSTANCIA
1 .a: LA NATURALEZA, SITUACIÓN Y LINDEROS DE LOS INMUEBLES OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN, O A LOS CUALES AFECTE EL DERECHO QUE DEBA INSCRIBIRSE, Y SU MEDIDA SUPERFICIAL, NOMBRE Y NÚMERO, SI CONSTAREN. DEL TÍTULO
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La inscripción y los datos físicos
Como regla general -que es precisamente lo que regula este art. 9- una inscripción comienza describiendo la finca que tiene por objeto, lo que en palabras de José Manuel García García(6) supone la expresión de los datos o circunstancias que permiten su identificación.
El asiento debe recoger los elementos que permitan diferenciar el objeto sobre el que recaen los derechos que van a ser publicados de cualquier otro de manera que se elimine o limite en lo posible la incertidumbre.
Para ello se atiende en primer lugar a la naturaleza rústica o urbana de la finca con lo que se define su naturaleza, a su situación dentro del término municipal a que pertenece y a los linderos que la ubican por referencia a las inmediatas. Aunque se desprende del tenor literal de la Ley que la medida superficial sólo se debe expresar si resultan del título que se presenta a inscripción, el artículo 51.4.a del Reglamento Hipotecario eleva dicho requisito a la condición de indispensable para la práctica de la inscripción.
Obviamente el hecho de que tales circunstancias se expresen por lo que resulta de los títulos presentados a inscripción implica la posibilidad de que la realidad no coincida, en todo o en parte, con lo que los interesados declararon o hicieron constar en ellos, con lo que se contamina el Registro. A ello alude la Jurisprudencia cuando señala que ni la escritura pública ni el Registro pueden desvirtuar la realidad, conociendo el titular registral la falta de concordancia existente(7) o cuando afirma que el Registro carece de base física fehaciente al reposar sobre las declaraciones de los propios solicitantes, razón por la cual éstos quedan fuera de las garantías que puedan prestar los datos regístrales relativos a hechos materiales tanto a efectos de fe pública como de legitimación, de forma que el Registro no responde de los datos de hecho ni de las descripciones, ni siquiera de la existencia de las fincas (8). Tampoco han faltado Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado reconociendo dicha situación, por ejemplo, la de 27 junio 1935: «Considerando que nuestra legislación hipotecaria, conforme en este particular con la germánica, no preceptúa que los asientos garanticen que el inmueble inscrito tenga la cabida que conste en las respectivas inscripciones y, por consiguiente, la protección del fundamental principio de publicidad no abarca tal extremo, lo cual ha influido seguramente en el criterio inspirador de la jurisprudencia, encaminado a obtener el paralelismo entre el Registro y los inmuebles, siempre que no haya dudas acerca de la identidad de éstos; trayectoria doctrinal en la cual, con esta inexcusable condición, debe persistirse.»
Sin desconocer lo anterior es...
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