Artículo 8

AutorFuentes Lojo
Cargo del AutorAbogado
I TEXTO LEGAL

Artículo 8 . Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte.

En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados, con sujeción a lo dispuesto en el artículo quinto, sin alteración de las cuotas de los restantes.

II CONCORDANCIAS

Artículo 17.1 ley. Artículo 400 CC.

III LEY DE REFORMA DE 1999

La Ley de reforma no modifica este precepto, por lo que sigue subsistiendo el texto de la Ley 49/60 en su integridad.

IV COMENTARIO Y PROBLEMÁTICA
A) REQUISITOS
a) El requisito de la división

El primer requisito es que se trate de una división, sea con el fin de formar del apartamento otros más reducidos, sea para disminuir su superficie por segregación, sea para aumentarlos por agregación.

Más detalladamente, GISBERT [1] señala como supuestos: a) la división material, para formar otros más reducidos e independientes; b) el aumento del piso o local, por agre gación de otros colindantes; c) la agregación del piso o local a otra unidad dominical cuya extensión superficial se aumenta por tal procedimiento; d) la disminución del piso o local o segregación de una o varias habitaciones; e) la segregación de una porción que se integra en otro.

b) División material y división jurídica

LOSCERTALES (p. 110 de la obra citada) distingue entre la división material y la división jurídica. A efectos de la división material no interviene para nada el régimen de propiedad horizontal, por lo que en este caso no hay el menor inconveniente en que el dueño de un piso o local repare materialmente su propiedad, colocando tabiques y distribuyendo su uso, como ocurre con frecuencia con locales de gran superficie, donde se reparte la superficie entre ambos negocios, se hacen separaciones físicas y puestos de comercio de galerías comerciales, sin que este necesite autorización estatutaria ni de la Junta de propietarios. Y lo mismo ocurre con la utilización de un piso por varias personas.

La división, que se produce cuando un piso o local pasa a ser dos, tres o más, desa pareciendo la cuota de propiedad inicial y asignando otras diferentes, aunque sea sumando lo mismo, necesidad del acuerdo unánime de la Junta de propietarios. De forma que cuando la división legal se consigue, con el previo acuerdo de la Junta seña lando los coeficientes correspondientes, los nuevos locales pasan a ser independientes, ya tienen su propio coeficiente y nacen a la vida jurídica, con relación directa con la Comunidad, siendo titularidades con todos los derechos y obligaciones del régimen de propiedad horizontal.

Problemática

1) La agregación, ¿ha de limitarse respecto a los pisos o locales que se encuentren en la misma planta, y también puede afectar a los que se hallen en la inmediatamente superior o inferior?

MARTÍN-GRANIZO ,2 que es quien plantea esta pregunta, se inclina poRUna interpre tación amplia de la palabra > que emplea el precepto legal, basándose en: a) que > significa gramaticalmente tanto como >, y la contigüidad se da aquí tanto en una como en otra situación; b) que cuando el legislador ha querido eli minar la interpretación amplia de algún concepto, lo ha hecho, y buen ejemplo de ello lo tenemos en el referido artículo 396-VI del Código civil.

Estamos perfectamente de acuerdo con este autor, entre otras razones porque esta forma de propiedad la configuramos horizontal y verticalmente.

2) ¿Cabrá efectuar la agregación del apartamento o de una parte de él a otra de un edificio colindante?

Creemos que no, porque el precepto se refiere >. Ello no obstará, naturalmente, para que, si existe el consentimiento unánime de los propietarios, pueda abriRUna puerta de comunicación.

En este sentido la Sentencia de 27 de abril de 1995 de la AP de Teruel (RGD , 1996,

p. 3.106). Y la de 25-3-1998 de la de Palencia ( Sepin, febrero, 1999, p. 42). Y también E CHEVARRÍA SUMMERS (p. 212 en la obra Comentarios a la Ley de propiedad horizontal ) al declarar que quedan al margen del artículo 8 las actuaciones que afecten a pisos o locales situados en edificios independientes.

3) ¿Será posible la unificación de varios locales, haciendo desaparecer todo signo de separación, si se había previsto la agrupación y servidumbre de los mismos, manteniendo la indepen dencia de las tiendas?

De la Sentencia Tribunal Supremo de 25 de mayo de 1976 (Ar. 2.363) parece deducirse que esta unificación no es posible, aunque lo sea la agrupación como tal, de forma que el propietario pueda habilitar dichos locales formando una sola nave, montando una galería de alimentación desarrollada a través de varios departamentos.

4) ¿Será posible la segregación de un solar del resto de los pisos? La Sentencia Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 1971 (Ar. 4.972), contesta negativamente.

5) ¿Cabría efectuar la división mediante la > de un anejo? ECHEVERRÍA SUMMERS (p. 213 obra citada) cita la Resolución de la Dirección general de los Registros en 25 de octubre de 1996 que entendió que resulta aplicable al régimen pre visto en el artículo 8. Pero que es más acertada la solución ofrecida por el mismo Centro Directivo en su anterior Resolución de 11 de junio de 1986, en la que destacó la diferen-cias existentes entre las operaciones materiales del artículo 8 y el supuesto de desvincu lación de anejos, ya que este último constituye en paridad un acto de modificación del título constitutivo a través de la creación de nuevos elementos hipotecarios indepen-dientes a los que se asigna una cuota de participación sobre el valor total del edificio.

6) Mera comunicación de pisos y locales

ECHEVERRÍA SUMMERS (p. 215 obra citada) entiende que estas actuaciones constituyen autenticas modificaciones arquitectónicas que, en función de su entidad y de que afec ten o no al aspecto exterior del edificio, quedan sujetas al régimen previsto en el artícu lo 7 Ley de propiedad horizontal, o al más riguroso del artículo 12. Añadiendo que ha de estarse al supuesto de hecho para determinar si las obras vulneran los limites pre vistos en el artículo 7; y que puede decirse que los propietarios se encuentran facultados para efectuar aquellas obra que se limiten a conectar interiormente sus pisos o locales mediante la apertura de huecos en la pared de separación, o para aislar partes de los mismos mediante la instalación de tabiques, siempre y cuando no efectan a la configuración exterior del inmueble y se obtenga la correspondiente licencia administrativa de obras.

c) El consentimiento de los titulares afectados por la división

Por afectados habrán de comprenderse todos los que tengan la condición de titula res, no, naturalmente, los ocupantes si no tienen tal cualidad.

Para el supuesto de que existieren arrendatarios en el apartamento, no debe olvi darse que el propietario del mismo no podría nunca privar a aquéllos de parte del obje to arrendado sin su autorización, por lo que prácticamente el consentimiento que diere la junta, no creemos que tenga fuerza para obligarles.

Pero, ¿cabría imponer el consentimiento del afectado por vía judicial? Así lo cree GISBERT

Nuestra opinión ha de ser contraria, porque precisamente el consentimiento de los titulares es fundamental.

d) La aprobación de la Junta de Propietarios para la división

En el ámbito de la jurisprudencia cabe citar: La Sentencia de la Sala 1.ª Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 1997 (recurso de casación 3.063/93) al declarar, en síntesis que la división, por imperativo legal (art. 8 de la Ley de propiedad horizontal) requiere la aprobación de la Junta de Propietarios; requiriendo también tal aprobación si se produce con la división la alteración de ele mentos comunes del edificio y de los servicios de agua fría y caliente. Sin que pueda alegarse en el ejercicio de la acción por la Comunidad la infracción del principio de equidad, porque este principio es supletorio de la aplicación de las leyes y, por tanto, sólo de eficacia aplicativa ante la existencia de un vacío legal.

La de 18 de noviembre de 1996 de la Sección 6.ª de la AP Sevilla (RGD, 1997, p. 13.567) al declarar que: cuando en los estatutos se permite la división de un piso origi nal en dos, será posible la apertura de una puerta que dé necesario acceso a uno de los resultantes, sin que sea necesaria la autorización de la comunidad.

Y la de 30 de julio de 1998 (recurso de casación 1.490/94) al declarar, en síntesis: que si bien es cierto que la ley, en el artículo 8, habla de división material de pisos o locales y sus anejos, lo que en ningún pasaje admite la ley que tales obras, incluso previstas estatutariamente, puedan alterar elementos comunes, y es la estructura del edificio, construyendo enclaves en entreplantas, pilares, zapatas de cimentación del edificio sin autorización de la comunidad.

Hemos de advertir, de todas formas, que el Partido Popular presento una enmien da al discutirse las proposiciones de la Ley de reforma, que no se admitió, en la que se adicionaba un párrafo...

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