Artículo 75

AutorElvira Alfonso Rodríguez ...[et al.]

Artículo 75

La anotación preventiva será nula cuando por ella no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado, de la persona a quien afecte la anotación o de la fecha de ésta (a).

Se refiere el artículo 75 de la Ley Hipotecaria a lo que la doctrina denomina nulidad formal de la anotación preventiva o nulidad del propio asiento al no poder venirse en conocimiento por el mismo asiento de sus propias circunstancias o requisitos configurados como esenciales en la ley (1). Frente a la nulidad formal se alza, en añeja distinción, como dice Roca Sastre (2), la nulidad material, de fondo, o nulidad del asiento causada por la del título que en él se refleja y lo motiva.

Si comparamos el artículo 75 de la Ley Hipotecaria con el artículo 30 y con el último párrafo del artículo 103, ambos de la Ley Hipotecaria y relativos a la nulidad formal de las inscripciones y las cancelaciones, hay que concluir que la solución del primero de ellos, es decir, la del artículo 75 de la Ley Hipotecaria es más flexible que la de los otros dos artículos y era la solución que adoptaba también el artículo 32 de la Ley Hipotecaria de 1909 en materia de nulidad formal de las inscripciones, solución que se ha radicalizado en el artículo 30 de la vigente Ley Hipotecaria.

El artículo 75 de la Ley Hipotecaria, congruente con la flexibilidad del artículo 72.1 de la Ley Hipotecaria, establece la nulidad de la anotación preventiva, luego veremos si se trata realmente de un supuesto de nulidad, cuando no pueda venirse en conocimiento por medio del examen del propio asiento de anotación preventiva de una serie de circunstancias que luego examinaremos. Luego, a diferencia de lo previsto en los artículos 30 y 103 de la Ley Hipotecaria, que establecen la también discutible nulidad de las inscripciones y cancelaciones, cuando se omita cualquiera de las circunstancias que deban contener o, además, en las primeras, se expresen éstas con inexactitud sustancial, el artículo 75 de la Ley Hipotecaria establece la «nulidad» cuando sea imposible el conocimiento a través del mismo asiento de anotación preventiva de las circunstancias por él reputadas esenciales. Esta imposibilidad de conocer a través del asiento mismo sus circunstancias fundamentales es lo que le hace no apto para cumplir la función de publicidad material inherente a nuestro sistema registral (3). No basta, pues, con la simple omisión de las circunstancias exigibles, sino que es necesaria la no cognoscibilidad de las mismas, lo que es más acorde con el principio de publicidad material, más flexible, menos rigorista y, particularmente, en el caso de las anotaciones preventivas que deban su origen a mandamientos judiciales, una exigencia del principio de colaboración con los Jueces y Tribunales en su función de juzgar y hacer ejecutar lo juzgado, o como ha dicho la Dirección General de los Registros y del Notariado en reiteradas resoluciones, un criterio establecido en beneficio de la recta administración de...

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