Artículo 7
| Autor | Daniel Loscertales Fuertes |
| Páginas | 44-82 |
44 Daniel Loscertales Fuertes
Artículo 7
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los ele-
mentos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel cuando
no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura gene-
ral, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos
de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamen-
te a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si
advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicar-
lo sin dilación al administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está
permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades
prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que
contravengan las disposiciones generales sobre actividades moles-
tas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cual-
quiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las
actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de
las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales
procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa
autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada
al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no
previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del
juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del re-
querimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo
adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con
carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida,
bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá
adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para
asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá
de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante
de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la
cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de
45Propiedad Horizontal
Artículo 7
daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de
la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función
de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a
la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia
podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos re-
lativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
OBRAS, ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS. ART. 7.1
Notas previas
Este artículo tiene una gran importancia, pues limita las facultades del pro-
pietario, que si bien podrá usar su piso o local como mejor convenga, nunca
tiene capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble. La norma
establece una clara división: la propiedad privada y los elementos comunes del
edificio. En las primeras, tiene plena decisión para modificar, aunque no en
aquellos servicios generales que se relacionan con la Comunidad, pero su dere-
cho dominical termina allí donde su propia superficie se acaba, conforme al art.
3 a) de la Ley. A partir de aquí sus facultades terminan, no existen, y necesitará
del acuerdo correspondiente de la Comunidad de Propietarios.
Dicho lo anterior, tampoco puedan llevar a cabo actividades contrarias a la
Ley, normativa administrativa, a los Estatutos (si los hubiera) y a las reglas rela-
tivas de no producir daños, molestias, etc., al resto de los propietarios.
Es necesario aclarar que, aunque en el precepto solo se nombran los pisos
y locales, es criterio compartido de la doctrina y la jurisprudencia que los dere-
chos y las prohibiciones alcanzan igualmente a los garajes, a los trasteros, a toda
propiedad privada existente dentro del edificio, conjunto o urbanización, pues
en otro caso estaríamos ante una discriminación contraria a los principios del
régimen de la propiedad horizontal. Es cierto que habitualmente las obras de
los locales, en cuanto a la configuración de fachada se refiere, tienen otra consi-
deración distinta, pues en la zona de su influencia es normal que el escaparate,
el letrero, etc., no encajen y se salgan de la estética general, pero estas circuns-
tancias especiales, en orden a la comercialidad, no implican que tengan libertad
de usar a su antojo los mismos. Cuando se entre a analizar el tema de las obras
46 Daniel Loscertales Fuertes
Capítulo II. Del régimen de la propiedad por pisos o locales
en los mismos, podremos ver que muchas de las modificaciones que pretenden
los locales son rechazadas.
Aunque ya se indica en varios de los puntos que a continuación se comen-
tan, es importante señalar de antemano que con la reforma de la Ley 8/2013, el
art. 10.3.b) de la actual Ley de Propiedad Horizontal considera suficiente que
obras o modificaciones, incluso cuando afecten a la propia “estructura o fábrica
del edificio” la autorización de la Junta sea por los 3/5 del total de propietarios
y cuotas, en vez de la unanimidad antes exigida, con independencia del per-
miso administrativo que cita dicho precepto, que no afecta directamente a los
acuerdos de la Comunidad. Con más detalle se explicará en los comentarios del
citado precepto.
Obras en elementos privativos
Como se acaba de exponer, dentro de la propiedad privada, el titular tiene
plenas facultades para hacer obras y modificar los elementos propios, con las
limitaciones antes señaladas, es decir, que no correspondan a servicios generales
o partes comunes.
Calificación de elementos privativos
En principio, la cuestión es clara. Todo aquello que se encuentre en el in-
terior de la superficie que cada uno tiene asignada debe ser considerado como
privativo, con la limitación de respetar los servicios comunes del inmueble.
Por ejemplo, nadie puede cambiar los enganches de la tubería general o de la
calefacción central o el tiro de salida de humos. A estos efectos, es como si exis-
tiera una servidumbre (que es preferible denominar “relaciones de vecindad”),
donde los elementos comunes, la Comunidad, es el predio dominante, y el piso
o local, el predio sirviente. Fuera de estas cuestiones, que afectan a servicios o
elementos comunes del edificio, no hay inconveniente en que se derriben tabi-
ques internos de separación, que se utilice la zona particular para instalaciones
que no perjudiquen a otros, que se decore interiormente como mejor parezca, y
así mil y un supuestos similares.
Como antes ha quedado dicho, aunque el precepto solo se refiere a los
pisos y locales, es evidente que los derechos y obligaciones, así como prohibi-
ciones que se hacen constar en este y cualquier otro precepto de la Ley alcanzan
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba