Artículo 5
Autor | Daniel Loscertales Fuertes |
Páginas | 21-40 |
21Arrendamientos Urbanos
Artículo 5
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales descri-
birá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos,
al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble
habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipo-
tecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La
de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la
que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corres-
ponde a cada piso o local, determinada por el propietario único
del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los
propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su
fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local
en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o
exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va
a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejer-
cicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden
al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, insta-
laciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros,
conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que
no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la
Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone
sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que
para la constitución.
EL TÍTULO CONSTITUTIVO
Notas previas
fundamento de la Propiedad Horizontal, porque se refieren al Título, a
los Estatutos y a la cuota de participación, es decir, contemplan los requisi-
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Capítulo II. Del régimen de la propiedad por pisos o locales
tos esenciales para conocer los datos del inmueble y las normas de funciona-
miento, lo que supone señalar el marco jurídico donde tienen que moverse las
Comunidades de Propietarios, sin perjuicio de los acuerdos que posteriormen-
te puedan adoptarse de modificación, con el quorum exigido por los arts. 10.3
y 17 de la propia LPH. A continuación, se analizan los puntos de referencia del
precepto que ahora se comenta.
Descripción del inmueble
El Título debe hacer una descripción, lo más detallada posible, conteniendo
los antecedentes registrales y cumpliendo las exigencias de la Ley Hipotecaria,
considerando conveniente aclarar algunos conceptos que son importantes para
el conocimiento exacto de la realidad material y jurídica del edificio o conjunto
urbanístico.
Servicios e instalaciones comunes
No siempre encontramos la descripción completa en la Escritura de
División Horizontal; en realidad, el Notario y el Registrador comprueban solo
la coincidencia de los títulos jurídicos de propiedad, los antecedentes registra-
les, los datos técnicos con las conclusiones correspondientes, etc., pero no es su
obligación acudir a la finca para ver si esta cuenta con ascensor, calefacción, una
o dos escaleras, etc. No es extraño, pues, que bastantes Títulos no expresen con
detalle los servicios y elementos comunes, sin hacer constar que existe calefac-
ción central o tres ascensores, por decir ejemplos habituales, ni mucho menos
es frecuente que se describa el cuarto de basuras o el de contadores u otras cues-
tiones de tipo menor.
Entonces ¿cabe la duda jurídica de que estos servicios o elementos sean
comunes? En absoluto, bastará con probar, llegado el caso, que los mismos exis-
ten desde el principio o, posteriormente, por acuerdo válido de la Junta de
Propietarios, lo que, de hecho, ocurrirá cada día con más frecuencia, por ejem-
plo, con la instalación de ascensores en fincas que no tenían, cumplidos los
requisitos y quorum exigidos en cada caso por la propia LPH.
En definitiva, serán parte del inmueble, aunque no figuren de forma expre-
sa en el Título, todos los servicios y elementos comunes con los que realmente
cuente el edificio, no designados como privativos, se mencionen o no especí-
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