Artículo 5

AutorDaniel Loscertales Fuertes
Páginas21-40
21Arrendamientos Urbanos
Artículo 5
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales descri-
birá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos,
al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble
habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipo-
tecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La
de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la
que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corres-
ponde a cada piso o local, determinada por el propietario único
del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los
propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su
fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local
en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o
exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va
a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejer-
cicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden
al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, insta-
laciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros,
conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que
no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la
Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone
sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que
para la constitución.
EL TÍTULO CONSTITUTIVO
Notas previas
Este precepto y el art. 3, junto con el art. 396 del Código Civil, son el
fundamento de la Propiedad Horizontal, porque se refieren al Título, a
los Estatutos y a la cuota de participación, es decir, contemplan los requisi-
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Capítulo II. Del régimen de la propiedad por pisos o locales
tos esenciales para conocer los datos del inmueble y las normas de funciona-
miento, lo que supone señalar el marco jurídico donde tienen que moverse las
Comunidades de Propietarios, sin perjuicio de los acuerdos que posteriormen-
te puedan adoptarse de modificación, con el quorum exigido por los arts. 10.3
y 17 de la propia LPH. A continuación, se analizan los puntos de referencia del
precepto que ahora se comenta.
Descripción del inmueble
El Título debe hacer una descripción, lo más detallada posible, conteniendo
los antecedentes registrales y cumpliendo las exigencias de la Ley Hipotecaria,
considerando conveniente aclarar algunos conceptos que son importantes para
el conocimiento exacto de la realidad material y jurídica del edificio o conjunto
urbanístico.
Servicios e instalaciones comunes
No siempre encontramos la descripción completa en la Escritura de
División Horizontal; en realidad, el Notario y el Registrador comprueban solo
la coincidencia de los títulos jurídicos de propiedad, los antecedentes registra-
les, los datos técnicos con las conclusiones correspondientes, etc., pero no es su
obligación acudir a la finca para ver si esta cuenta con ascensor, calefacción, una
o dos escaleras, etc. No es extraño, pues, que bastantes Títulos no expresen con
detalle los servicios y elementos comunes, sin hacer constar que existe calefac-
ción central o tres ascensores, por decir ejemplos habituales, ni mucho menos
es frecuente que se describa el cuarto de basuras o el de contadores u otras cues-
tiones de tipo menor.
Entonces ¿cabe la duda jurídica de que estos servicios o elementos sean
comunes? En absoluto, bastará con probar, llegado el caso, que los mismos exis-
ten desde el principio o, posteriormente, por acuerdo válido de la Junta de
Propietarios, lo que, de hecho, ocurrirá cada día con más frecuencia, por ejem-
plo, con la instalación de ascensores en fincas que no tenían, cumplidos los
requisitos y quorum exigidos en cada caso por la propia LPH.
En definitiva, serán parte del inmueble, aunque no figuren de forma expre-
sa en el Título, todos los servicios y elementos comunes con los que realmente
cuente el edificio, no designados como privativos, se mencionen o no especí-

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