Artículo 5

AutorFuentes Lojo
Cargo del AutorAbogado
I TEXTO LEGAL

Artículo 5. El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará núme-ro correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situa ción o el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o ele mentos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus dife rentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perju dicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo de lo que se disponga en validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.

II CONCORDANCIAS

Artículos 3, 7, 17 y 24 de la Ley 49/60. Artículo 396 CC, con la nueva redacción dada por la disposición adicional única. Artículo 8 núm. 3, 4 y 5 Ley hipotecaria.

Artículos 16 y 51 Reglamento hipotecario.

III LEY DE REFORMA 1999

La Ley de reforma no modifica para nada el texto que hemos transcrito, que era el de la Ley 49/1960.

IV COMENTARIO Y PROBLEMÁTICA
A) DISTINCIÓN ENTRE EL TÍTULO CONSTITUTIVO , LOS ESTATUTOS Y EL REGLAMENTO INTERNO

Existe gran confusión, en cuanto a la delimitación del ámbito de cada uno de estos conceptos, en especial en lo que se refiere a los > y al >.

Por título constitutivo, habrá de entenderse el acto jurídico que hacer surgir a la vida esta nueva forma de propiedad y, desde el punto de vista formal, que es el que en realidad nos interesa, el documento en que consta dicho acto.

El estatuto, que podrá ir o no englobado en el título, lo formarán >.

El reglamento, será la ordenanza interior que regule >.

B) DEL TÍTULO CONSTITUTIVO
a) Ámbito del mismo

No definen ni la Ley española ni las extranjeras lo que habrá de entenderse por tal, lo que, por otra parte, no resulta extraño porque ha de ser considerado así, como hemos dicho más arriba, todo acto jurídico que haga surgir a la vida esta especial forma de propiedad, con independencia de la forma que se emplee para tal fin.

Sin embargo, la referencia que en la vigente ley se hace en varios preceptos al mismo (véanse si no los arts. 3, 5, 9, 12 y 17), nos demuestra que la misma considera, en reali dad, como tal el documento en que aquel acto jurídico de constitución conste, y que ha de variar, naturalmente, en cada caso.

Refiriéndose Francisco M. E CHEVERRÍA S UMMERS (página 108 de la obra Comentarios a la propiedad horizontal, editada por Aranzadi, bajo la coordinación de Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano), a la significación y naturaleza del título constitutivo dice que en realidad, se trata de la constitución formal de la propiedad horizontal, del acto de investidura del edificio proyectado de la cualidad jurídica que llevara inherente cuan do alcance realidad material, y, respecto a la naturaleza del mismo constituye un negocio jurídico puesto que en un acto derivado de la autonomía de la voluntad que regla menta para su autor o autores una relación o situación jurídica determinada, siendo además un negocio jurídico de carácter dispositivo encuadrable entre los denominados actos de riguroso dominio, es decir, aquellos que sin llegar a representar un desprendi miento o puesta en compromiso del propio patrimonio, exceden de la mera administra ción del mismo.

b) Nacimiento

Nada dice la ley vigente sobre el momento en que el título, en el sentido que noso tros le damos, ha de nacer como tal, extrañándose de ello algún autor.

Para nosotros, la verdad es que no nos resulta raro el silencio del legislador en este particular, partiendo como parte éste de la no necesidad del mismo para que la propie dad horizontal surja a la vida jurídica. No teniendo como no tiene su otorgamiento carácter constitutivo, en cualquier momento puede nacer.

En la realidad práctica pueden citarse las siguientes formas:

  1. Por voluntad de los distintos propietarios de los apartamentos de un mismo edificio.

    Surge este supuesto cuando se efectúa la venta de un inmueble por pisos sin el otor gamiento del oportuno título formal, o cuando se opere la partición de aquél por título hereditario.

    Será necesario para que dicho título surja, que todos los propietarios de los distintos apartamentos, reunidos en junta, acuerden por unanimidad los términos que ha de con tener. Si esa unanimidad no se diere, no cabría otra solución que acudir a la vía judicial.

  2. Por voluntad de la persona que construya el edificio con la finalidad de ven derlo por pisos.

    Nada hemos de objetar a este supuesto cuando el otorgamiento del título se pro duzca una vez concluida la construcción. La duda surgiría si pretendiese extenderse estando el edificio meramente proyectado. En la doctrina, MARTÍN-GRANIZO [1] no ve inconveniente en ello, en principio, en cuanto para que pueda tener lugar la materiali dad del otorgamiento del > será suficiente con que en el mismo se puedan con tener los requisitos que determina el artículo 5 de la Ley de propiedad horizontal y éstos pueden ser perfectamente conocidos desde el momento en que el edificio se encuentre proyectado. Mas dicho título por sí solo no puede operar la constitución del régimen jurídico especial, por cuanto para ello se requiere que exista algo real y concreto sobre qué ejercitar los derechos y cumplir las obligaciones que integran el contenido de dicho régimen, es decir, el edificio, que al menos deberá encontrarse comenzado.

    Concibiendo el título como algo meramente formal, no vemos inconveniente algu-no en aceptar la tesis expuesta. Ahora bien, el título así otorgado >, y >.

  3. Por laudo o resolución judicial.

    Opina algún autor que esta fórmula no será posible, porque ninguna referencia hay en el párrafo 1.º del artículo 5 de la ley que permita fijar así la descripción del inmueble y de los pisos, limitándose a autorizar la determinación de la llamada cuota de partici pación.

    No podemos estar de acuerdo con esta doctrina, porque precisamente ha de ser este procedimiento el único posible para llegar a determinar las bases del otorgamiento del título cuando en la junta pertinente no se produzca la unanimidad exigida por la ley; supuesto, por cierto, muy frecuente sobre todo en fincas modestas entregadas en régi men de amortización. El procedimiento a seguir habrá de ser el declarativo que corres ponda por razón de la cuantía de la finca discutida.

    En el campo de la jurisprudencia cabe citar:

    La Sentencia Tribunal Supremo de 3 de febrero de 1975 (Ar. 326), que afirma que si bien es cierto que conforme al párrafo 2.º del artículo 5 de la ley, título constitutivo de las comunidades de este tipo puede establecerse por el propietario único del edificio, al...

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