Artículo 4
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
Artículo 4. La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario pro indiviso sobre un piso y local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.
Artículo 396.2 CC, según redacción de las disposición adicional de la Ley de reforma de 6-4-1999.
Artículos 400 a 402 CC. Artículo 8 y artículo 23 de la ley.
En la nueva Ley de reforma no se habla para nada de este artículo, por lo que sigue vigente en toda su extensión con la redacción que le dio la Ley 49/60 de 21 de julio.
La lectura del precepto pone de manifiesto, en primer lugar, que existiendo comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal sobre un edificio, ninguno de ellos puede ejercitar la acción de división para hacerla cesar. Principio que ya se recoge en el artículo 396.2 del CC y que, como destaca L OSCERTALES (p. 50 de la obra citada) el que entra en una Comunidad en régimen horizontal, adquiriendo un piso o local con coeficiente individual, con participación en elementos comunes, no puede hacer nada para la división del inmueble total pues carece de facultades legales.
Y, en segundo lugar, que este principio general no será de aplicación si de lo que se trata es del ejercicio de la acción de división prevista en los artículos 400 al 402 de del Código civil.
Problemática
1) Supuesto de destrucción parcial del edificio.
Germán BERCOVITZ Á LVAREZ (p. 91 de la obra Comentarios a la Ley de propiedad horizontal , antes citada) se ocupa del tema que la Ley de propiedad horizontal se limita a señalar en el actual artículo 123 que si la destrucción es superior del 50 por 100 del valor, no cubierto por seguro, se extingue el régimen de propiedad horizontal, pero falta de una regulación adecuada de la liquidación del mismo; llegando a la conclusión de que parece que, salvo pacto, existirá una copropiedad ordinaria sobre el solar. Y que parece sostenible que ello deba combinarse con determinadas reglas de la accesión inmobilia ria respecto de los pisos o locales privativos subsistentes. Por lo que de ese modo, por ejemplo, si el propietario del apartamento subsistente en la planta baja de un edificio quiere conservarlo, deberá pagar a los demás la proporción de sus cuotas en el valor completo del suelo (supuesto de <
Teniendo en cuenta que en este particular han de regir no sólo las normas del Códi go civil recogidas en los artículos 400 y siguientes sino también la propia Ley de pro piedad horizontal, entendemos que no cabrá la división material del proindiviso en los siguientes supuestos:
-
Cuando el piso o local resulta inservible, caso de dividirlo, para el uso a que se destina.
-
Si como consecuencia de la división, no pudiera producirse el espacio delimita do y susceptible de aprovechamiento independiente, para tener salida propia a un ele mento común o a la vía pública, porque entonces no podía surgir esta forma especial de propiedad según el artículo 3 de la ley en relación con 396 del Código civil.
-
Que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utili dad común de todos los propietarios.
Problemática
1) ¿Cuándo habrá de entenderse que la cosa deja de servir para el uso a que estaba destinada? MIQUEL GONZÁLEZ [1] con su habitual profundidad, se ocupa de la materia diciendo que la vinculación debe resultar de la finalidad económica que cumplan las cosas de un modo objetivo y permanente de manera semejante a como sucede entre un predio dominante y otro sirviente; pareciendo que este destino resulte objetivamente, porque quien ingrese en la comunidad resultará afectado por él. Añadiendo que el artículo parece aplicable a aquellos supuestos en los que no cabe venta, además de no ser econó mica una división material.
2) ¿Ha de equipararse al supuesto de la inservibilidad el que la cosa sea indivisible o desmerezca mucho por la división?
Tanto la doctrina como la jurisprudencia entienden que sí por considerar de aplica ción el artículo 1.062 del Código civil, al declarar:
<
Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.>>
Y ello porque el artículo transcrito no es más que el desarrollo del artículo 404. En el campo jurisdiccional cabe citar:
...Para continuar leyendo
Solicita tu prueba