Artículo 363
| Autor | Mariano Alonso Pérez |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
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INCORPORACIÓN EN SUELO AJENO DE MALA FE EN LOS ARTÍCULOS 362 Y 363
DEL CÓDIGO CIVIL. SUS CONSECUENCIAS
Estos preceptos legales nos sitúan ante la hipótesis de quien edifica, planta y siembra de mala fe en terreno ajeno, en contraposición al supuesto, analizado detenidamente, que recoge el artículo 361 del Código civil. Los textos del Derecho común ?v. gr., Except. Legum Romanorum, Lib. 3, Cap. 12?parecían ver en quien edificaba o sembrada en terreno ajeno de mala fe, es decir, consciente de que ocupaba un espacio que no era suyo, un acto de donación de lo incorporado (si vero, mala fide faciens, in alieno solo contra domini voluntatem aedificat, animwn donandi videtur habere). Por eso, no es de extr añar la sanción que nuestro legislador impone a quien, sabedor de que invade la propiedad ajena, realiza accesión sobre ella: pierde lo incorporado sin derecho a indemnización, es decir, la accesión opera ipso jacto y de forma absoluta.
Como señala la jurisprudencia, el acto de edificar en terreno ajeno puede revestir dos modalidades: a) con plena conciencia por parte del constructor de que el suelo no está en su patrimonio, en cuyo supuesto pierde lo construido en beneficio del dueño del terreno, sin derecho a indemnización si éste no opta por la demolición de lo edificado a costa del propio constructor, siguiendo, por tanto, el principio superficies solo cedit (arts. 362 y 363 del C. a); y b) en la creencia de que el terreno le pertenece por título idóneo en Derecho, y en este específico caso también el dueño del solar tiene la facultad de hacer suya la obra, pero con indemnización al constructor (arts. 361, 453 y 454 del C. c.) (sents. de 17 junio 1961 y 31 diciembre 1987). Analizada la hipótesis b) en el Comentario al artículo 361, ahora procede examinar el supuesto a), que contemplan los artículos 362 y 363 del Código civil.
En realidad, el dominus soli está protegido con una propiedad totalizante y quiritaria, que absorbe las incorporaciones de forma absoluta y sin compensación cuando el edificante o sembrador obra de mala fe, es decir, consciente de que su construcción o plantación lesiona un derecho ajeno.
Veamos algunos problemas conexos a los dos preceptos legales
La simple actuación de mala fe origina en beneficio del dueño del terreno un enriquecimiento, que no compensa el correlativo empobrecimiento del incorporante K En nuestros días, esa idea absoluta e ilimitada de dominio puede a menudo ser excesiva, teniendo en cuenta el muy superior valor de edificaciones, urbanizaciones y cultivos agrícolas frente al valor instrumental y meramente radicativo del suelo2. Puede con frecuencia abrirse paso a un auténtico ius abutendi, que puede ser nefasto en un orden económico ?en particular si se opta por la solución del artículo 363 del Código civil? y social, pues la mala fe no impide que la construcción o plantación sea una obra de valor muy superior al suelo, creadora de la máxima utilidad común y llevada a cabo con trabajo. Si en ningún caso la mala fe debe ser premiada con la inversión de la accesión en beneficio del incorporante, ni aún con una indemnización que le compense de todas las impensas necesarias, útiles y suntuarias con derecho de retención, como en la hipótesis de buena fe contemplada en el artículo 361, parece evidente que el autor de la accesión tendrá derecho ?de iure condendo? al abono del valor de los materiales ?o a llevárselo siempre que haya demolición o pueda hacerlo sin causar el menor daño al terreno3?, aunque no a los demás gastos (v. gr., de jornales, seguridad social, mejoras, gastos de jujo, etc.). Se abonará el valor que tuvieran al ser adquiridos, y no al ultimarse la edificación.
Sería una indemnización insuficiente, que simplemente mitigaría el empobrecimiento del incorporante, mientras que el superior valor de la obra terminada sería para el dominus soli. La mala fe puede engendrar en quien realizó la accesión una relativa depauperación, suficiente para disuadirle en el futuro de hacer actos fraudulentos o lesivos para el patrimonio ajeno, pero no privarle de toda compensación, en particular cuando su obra revista una clara utilidad económico-social.
II. LA OPCIÓN DEL «DOMINUS SOLÍ» O POR CONSOLIDAR LA ACCESIÓN 0 POR IMPEDIRLA. LA DEMOLICIÓN 0 EL ARRANQUE DE LA PLANTACIÓN
0 SIEMBRA Y SUS EFECTOS
Los artículos 362 y 363 otorgan al dominus soli una opción, un derecho de carácter potestativo o para quedarse con lo edificado, plantado o sembrado gratuitamente, o para demoler la obra o arrancar la plan- tación. En suma, el dueño del terreno puede, o consolidar la accesión o impedirla si no le conviene. Debe tenerse en cuenta, si se opta por la accesión, que una vez atribuida la propiedad por accesión al dominas soli, puede haber realizado el incorporante gastos para su conservación, mientras entre en posesión el dueño del terreno, y tales gastos son siempre abonables por imperativo legal (art. 453, ap. 1.°, inciso 1.°, del C. c). Y como se ha observado con acierto, esta indemnización es perfectamente compatible con el artículo 362, ya que se basa en fundamento...
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