Artículo 317
| Autor | Antoni Mirambell Abanco |
| Cargo del Autor | Profesor Titular de Derecho Civil |
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FIRMA
DÈ acuerdo con la regulaciÛn tradicional de la enfiteusis, la firma de la escritura o ´instrumentoª l de enajenaciÛn de la finca enfitÈutica es la manifestaciÛn del derecho del dueÒo directo de intervenir en dicha enajenaciÛn para prestar o no su consentimiento y, en su caso, ejercer los derechos que le corresponden, tal como se desprende de la Ley 3 del tÌtulo ´De iure emphyteuticoª del CÛdigo.
Las constituciones ´Als escandolsª de 1413 y ´Com moltes vegadas se esdevengaª de 1520, con las expresiones ´fetes ferma, o loament dels Senyors Alodiaris no haura, o entrevendraª y ´sens haverhi ferma del Senyor del alouª 2, reconocen explÌcitamente el derecho de firma del dueÒo directo. TambiÈn lo reconoce el privilegio concedido al estamento Eclesi·stico de 1510 por Fernando II en las Cortes de MonzÛn3 con las palabras ´que primer no sie signat dit contracte per lo senyor alodial, o directeª. Este derecho de firma es consecuencia del principio establecido en la constituciÛn ´Car dignamentª de 12104, constituciÛn que ya reconoce implÌcitamente el derecho de firma, seg˙n el cual los bienes enfitÈuticos no se pueden enajenar de ninguna manera sin ´assentiment, o licentia no requestaª de los dueÒos directos5.
Seg˙n esta regulaciÛn tradicional, de la presentaciÛn de la escritura de enajenaciÛn a firma del dueÒo directo -con una sanciÛn a la no presentaciÛn establecida por la propia Ley-, se derivan los siguientes efectos para el dueÒo directo:
a)† † †PÈrdida del derecho a reclamar las pensiones y laudemios anteriores, devengados y no pagados
Los autores 6 consideran que la firma y consentimiento del dueÒo directo es una renovaciÛn -o nueva investidura- y, por tanto, el enfiteuta que enajena la finca se libera del pago de toda pensiÛn a laudemio, de tal manera que no se le pueden reclamar las pensiones y laudemios atrasados, tal como se ha visto al tratar de la pensiÛn.
b)† † †Ejercicio del derecho de laudemio o de fadiga
A partir de la presentaciÛn de la escritura a firma, el dueÒo directo puede exigir el pago del laudemio o bien ejercer el derecho de fadiga en la forma y condiciones ya vistas en otro punto.
Sin embargo, Mieres y Ripoll7 realizan una interpretaciÛn no tan estricta de las disposiciones que regulan el derecho de firma. Seg˙n ellos, lo que todas las disposiciones exigen es el consentimiento del dueÒo directo para enajenar la finca enfitÈutica, consentimiento que se puede manifestar tanto por la firma de la escritura de enajenaciÛn como a travÈs de otra forma de exteriorizaciÛn de la voluntad y, evidentemente, con prueba testifical para el caso que no sea por escrito. Para los autores citados no serÌa, pues, siempre necesaria la presentaciÛn a firma de la escritura de enajenaciÛn al dueÒo directo si consta la prestaciÛn de su consentimiento a la realizaciÛn de la enajenaciÛn de alguna otra forma.
Si el enfiteuta no presenta la escritura a firma del dueÒo directo o, lo que es equivalente, enajena la finca sin el consentimiento del dueÒo directo, la constituciÛn ´Als scandolsª de 1413 establece el pago de un laudemio duplicado como sanciÛn, adem·s de las penas establecidas en derecho -´ultra las penas ja de dret degudasª-.
El significado, y cu·les sean estas sanciones ´ja de dret degudasª, puede ser el siguiente:
La constituciÛn ´Car dignamentª de 1210 establecÌa una sanciÛn de 500 florines, pero lo que en realidad hace plantear la consittuciÛn de 1413 citada es si tiene vigencia en Catalunya la pena de comiso, en definitiva si dicha constituciÛn de 1413 otorga vigencia a la pena de comiso.
Los autores8 consideran que las penas establecidas en Derecho solamente pueden ser aquellas contenidas en los TÌtulos XXX y XXXI de las Constitucions de Catalunya, que regulan el feudo y la enfiteusis, y no las penas de Derecho com˙n. Es decir, la expresiÛn ´penes establertes per dretª que se comenta no puede en absoluto referirse al comiso.
Por otro lado, los autores afirman que la pena de doble laudemio es la que normalmente se impone en la pr·ctica, adem·s de que para que sea aplicable esta pena es preciso que el comprador de la finca enfitÈutica tome posesiÛn real de la cosa, no siendo suficiente el ´constituto posesorioª 9.
En quÈ casos tiene lugar en Catalunya la pena de comiso, la forma y lugares de aplicaciÛn de la misma, son aspectos ya tratados en el comentario a los artÌculos 303 y 304.
Por consiguiente, derecho de firma enfitÈutico es la facultad que tiene el dueÒo directo -tambiÈn el censualista en nuda percepciÛn- de intervenir y controlar las enajenaciones que el enfiteuta haga de la finca -dominio ˙til- a fin de salvaguardar sus derechos dominicales, especialmente los de laudemio y fadiga, seg˙n la definiciÛn que da Roca Sastre 10.
La Ley Hipotecaria y la Ley del Notariado significaron una alteraciÛn en la regulaciÛn tradicional catalana del derecho de firma. El artÌculo 7 de la Ley Hipotecaria y el artÌculo 5 de la InstrucciÛn sobre la manera de redactar los instrumentos p˙blicos sujetos a Registro 11, bajo el criterio de considerar garantizado de manera suficiente el dominio directo con su inscripciÛn en el Registro de la Propiedad, motivaron una consulta de la Audiencia de Barcelona y del Colegio de Notarios sobre si debÌa considerarse derogada la pr·ctica notarial catalana de no cerrar las escrituras de transmisiÛn de bienes enfitÈuticos y de no entregar copias autenticadas hasta que no hubiera firmado el dueÒo directo y, al mismo tiempo, si aquellas copias eran inscribibles en el Registro 12.
La Real Orden de 1 octubre 1863 determinÛ que subsistiera la pr·ctica notarial catalana y que las copias no eran inscribibles en el Registro.
Ahora bien, esta Real Orden fue derogada por la de 7 noviembre 1864, la cual declaraba el cierre de las escrituras de enajenaciÛn de bienes enfituÈticos sin la firma del dueÒo directo, adem·s de su posibilidad de inscripciÛn en el Registro. La Real Orden de 28 octubre 1867 se pronunciÛ en el mismo sentido de la de 1864 y dictÛ normas para cerrar las escrituras otorgadas con anterioridad y para habilitarlas para su inscripciÛn 13.
En el contexto actual, el artÌculo 41 de la Ley de Censos de 1945 establece que el censatario ´podr· enajenar libremente la finca censada sin necesidad de manifestar que deja a salvo los derechos de los censualistasª.
Con esta disposiciÛn parece que se quiere dejar sin efectos el derecho de firma que como se ha visto tradicionalmente se concedÌa al dueÒo directo o, lo que es lo mismo, la necesidad de consentimiento del censualista-dueÒo directo para que el enfiteuta pueda enajenar la finca enfitÈutica 14. No obstante, diversas normas de la CompilaciÛn (arts. 311, 2.∞, final, 314, 1.∞, y 317, final) prevÈn la existencia del derecho de firma en la regulaciÛn compilada de las facultades inherentes a la posiciÛn jurÌdica de dominio directo o derecho de censo y, al mismo tiempo, le atribuyen una trascendencia jurÌdica, aunque no traten el...
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