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Artículo 20

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Vincent
AutorMariano Fernández Martín-Granizo
Cargo del AutorMagistrado de la Sala 1ª del Tribunal Supremo

  1. CONSIDERACIONES GENERALES

    Viene referido este artículo al cumplimiento de la obligación de pagar los gastos generales determinados en la citada obligación 5.a del artículo 9 de la Ley, ofreciéndonos una redacción claramente imperativa, según podemos comprobar a través del «... serán cumplidas...» que en el mismo aparece.

    Se trata, por tanto, de convertir en realidad la posiblemente obligación más interesante para la existencia y más adecuado desenvolvimiento de las denominadas comunidades de propietarios, la recaudación de la cuota correspondiente a los gastos generales.

    Nos hallamos, en consecuencia, ante una obligación, respecto de la cual podemos indicar:

    1) Que viene limitada al pago de los gastos generales necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades.

    2) Que va directa e inmediatamente dirigida a los titulares dominicales de los pisos y locales, quedando, por tanto, excluidos los ocupantes por cualquier otro título.

    La redacción de este artículo plantea, sin embargo, un interesante problema: el de si su contenido será o no de aplicación a los gastos producidos por aquellos elementos, servicios, etc., que, si bien comunes, sean indivi-dualizables, dado que la referencia al artículo 9, obligación 5.a, es terminante, y en dicho precepto la contribución a estos gastos queda excluida (vid. sobre todo párrafo I).

    Aun cuando en principio parece lógico pensar que la exclusión de contribuir a tales desembolsos queda al margen de lo que en este precepto se dispone, ya que los mismos son normalmente satisfechos por el propietario que disfruta individualmente del elemento o servicio, debe tenerse en cuenta que por tratarse de cosas comunes, en no pocas ocasiones el gasto es satisfecho directamente por la comunidad de propietarios, pudiendo, por tanto, acontecer que, al tratar de repercutirlo ésta, el titular beneficiado no lo reembolse (1).

    Es evidente que la consecuencia de dicho impago no ofrece diferencia con el incumplimiento que describe el número 5 del artículo 9 de la Ley. Por ello, somos de la opinión que cuando el gasto hecho en algún elemento, servicio, tributo, etc., susceptible de individualización haya sido satisfecho por la comunidad o el cargo se dirija contra la misma, entrará en juego este artículo, bien que con las siguientes limitaciones:

    1. a Que no se trata de una obligatio ób rem, razón por la cual no quedará afecto a la misma el piso o el local.

      Nos fundamos para ello en que la afección del piso o del local viene referida de modo directo por el artículo 9, 5, al supuesto de los gastos comprendidos en su párrafo primero, o sea, a los no susceptibles de individualización. Consiguientemente, extender la garantía real a los individua-lizables aun cuando suponga un beneficio para la comunidad, estimamos supone realizar una interpretación extensiva en perjuicio del propietario al que ello afecte, no pudiendo, en consecuencia, realizarse (2).

    2. a Que, en consecuencia, estará obligado a su pago el titular actual del piso o del local si no es él quien contrajo la deuda.

      Fuera de estas excepciones, las reglas son las mismas que para los gastos no individualizares.

      Por último, hemos también de indicar en estas consideraciones generales que el precepto que comentamos distingue en orden a la recaudación de los gastos indicados en la obligación 5.a del artículo 9 de la Ley dos momentos perfectamente diferenciados: el de la satisfacción voluntaria y el de su abono coactivo, cuyas principales características pasamos a examinar.

  2. SUPUESTO DE SATISFACCIÓN VOLUNTARIA DE LOS GASTOS COMUNES

    Se refiere a este momento, que constituye la regla general, el inciso primero del presente artículo, del cual podemos extraer las siguientes consecuencias:

    1. a Qué el sujeto pasivo de la obligación lo es, como ya hemos indi* cado, el titular dominical de cada piso o local.

    2. a Que el gasto ha de abonarse en el momento y forma determinados por...

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