Artículo 19

AutorFuentes Lojo
Cargo del AutorAbogado
I TEXTO LEGAL

Artículo 19. 1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamenta riamente se disponga.

2. El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

a) La fecha y el lugar de celebración.

b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen pro movido.

c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.

d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los pro pietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación. e) El orden del día de la reunión.

f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que res pectivamente representen.

3. El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.

Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese ine-quívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.

4. El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimis mo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunica-ciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

II D ISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS

Real Decreto 1.368/1992, de 13 de noviembre, por el que se modifican determina-dos artículos del Reglamento hipotecario y del Reglamento notarial (BOE de 18 de diciembre) y en concreto el 415 del mismo, que dice literalmente:

Artículo 415. En las comunidades y subcomunidades de propietarios de inmuebles o conjuntos inmobiliarios a que sea aplicable el artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, los libros de actas de las juntas serán diligenciados con arreglo a las siguientes reglas:

  1. Los libros deberán diligenciarse necesariamente antes de su utilización. No podrá diligenciarse un nuevo libro mientras no se acredite la íntegra utilización del anterior. En caso de pérdida o extravío del libro anterior, podrá diligenciarse un nuevo libro siempre que el presidente o el secretario de la comunidad afirme, bajo su responsabilidad, en acta notarial o ante el registrador, que ha sido comunicada la desa parición o destrucción a los dueños que integran la comunidad o que ha sido denun ciada la substracción.

  2. Será competente para la diligencia el registrador de la propiedad en cuyo distri to radique el inmueble sujeto a la Ley de propiedad horizontal.

  3. La solicitud de la diligencia se efectuará mediante instancia en la que se expresarán: a) Las menciones de identidad del solicitante y la afirmación de que actúa por encargo del presidente de la comunidad.

    b) Las menciones que identifiquen a la respectiva comunidad de propietarios y, en su caso, los datos por su identificación registral.

    c) Las fechas de la apertura y cierre del último libro de actas. No serán necesarias estas circunstancias si el solicitante afirma, bajo su responsabilidad, que no ha sido antes diligenciado ningún otro libro.

    Todas las hojas del libro que se presente para diligenciar habrán de estar numera das con caracteres indelebles. El libro podrá ser de hojas móviles.

  4. Presentada la instancia y el libro, se practicará en el diario el correspondiente asiento. En el asiento se harán constar la fecha de la presentación y la identificación del solicitante y de la comunidad de propietarios.

  5. La diligencia será extendida en la primera hoja con expresión de la fecha, datos de identificación de la comunidad incluyendo, en su caso, los datos registrales, número que cronológicamente corresponda al libro dentro de los diligenciados por el registrador en favor de la comunidad, número de hojas de que se componga y que todas ellas tienen el sello del registrador, indicándose el sistema de sellado. La diligencia será firmada por el registrador. En el caso de que haya sido diligenciado un nuevo libro sin haberse presentado el libro anterior por alegarse que se ha extraviado o perdido, en la diligencia se expresará esta circunstancia y que en el anterior, aunque aparezca, no podrán extenderse nuevas actas.

    El sello del registrador se pondrá mediante impresión o estampillado, perforación mecánica o cualquier otro procedimiento que garantice la autenticidad de la diligencia.

    Si los libros se componen de hojas móviles habrá de hacerse constar con caracteres indelebles en todas ellas, además del sello, la fecha, a no ser que se emplee un procedimiento de sellado que garantice que cada una de las hojas pertenece al libro diligenciado.

  6. El registrador practicará la diligencia dentro de los cinco días siguientes a la soli citud realizada en debida forma, o de los quince días si existiere justa causa.

    Contra la denegación cabe recurso directamente durante quince días hábiles ante la Dirección general.

  7. Practicada la diligencia, se pondrá en el folio abierto en el Libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal nota marginal expresiva del número de orden del libro diligenciado, hojas de que se compone y, en su caso, que se expide en sustitución de uno anterior desaparecido. De no estar inscrita la comunidad, se consignarán estos datos en un libro-fichero, que podrá llevarse por medios informáticos.

    Practicada o denegada la diligencia, se extenderán seguidamente las oportunas notas de despacho al pie de la instancia y al margen del asiento de presentación.

    Transcurridos seis meses desde la presentación del libro sin que fuera retirado, el registrador procederá a su destrucción, haciéndolo constar así en el folio del edificio o conjunto o, en su defecto, en el libro-fichero y, además, al pie de la instancia y del asien-to de presentación.

III CONCORDANCIAS

Artículos 9, 13, 14, 15, 16 y 17.

IV DIFERENCIAS CON EL TEXTO ANTERIOR A LA R EFORMA

El párrafo 1.º del artículo 18 que comentamos recoge en su apartado 1 el texto lite ral que constituía el artículo 17 de la Ley de propiedad horizontal antes de la Reforma. El resto es totalmente nuevo.

V COMENTARIO Y PROBLEMÁTICA

Como puede apreciarse en su lectura, el artículo que comentamos dedica el apartado 1 al libro de actas; el 2.º a los requisitos que cada acta debe contener; 3.º al cierre de cada acta, remisión de la misma a los propietarios, y la posible subsanación por defec tos o errores; y el apartado 4 a la custodia de dicho libro de actas y a la conservación de la documentación.

A) LIBRO DE ACTAS

Problemática

1) ¿Qué ocurrirá con los libros de actas abiertos con anterioridad a la vigencia del artículo 415 del Reglamento hipotecario que antes hemos transcrito?

Entendemos que debieran ser cancelados, abriendo uno nuevo siguiendo dicho ar-tículo.

De todas formas, creemos también que si no se hubieren cancelado, las actas que constaren en los libros anteriores serán válidas si estuvieren extendidas en forma.

2) Será obligatorio la llevanza del libro de actas

GUILLARTE (p. 368 de la obra citada) después de afirmar que el artículo no deja claro si la llevanza del libro de actas es o no obligatoria, y de citar la jurisprudencia contradictoria, llega a la conclusión de que la regulación minuciosa del contenido del libro en el artículo 19 parece dar a entender que es obligatorio, por cuanto establece imperati vamente esta necesidad de cerrar el acta con la firma del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los 10 días naturales siguientes, siendo los acuerdos ejecutivos desde el cierre. Añade que otra cosa distinta es llegar a mantener que, por la destrucción o extravío del libro, los acuerdos adoptados son nulos.

3) ¿Serán necesarios varios libros de actas cuando se trate de un Complejo inmobiliario o una Urbanización de varios bloques?

LOSCERTALES (p. 286 de la obra) se inclina por tesis de que ha de existir un solo libro; lo que no quiere decir puedan existir varios para la distintas Subcomunidades si exis tieren estas.

4) ¿Habrá que entender inexistente el acuerdo si no consta en el libro de actas? La sentencia de la Sala 1.ª Tribunal Supremo de 7 de octubre 1999 (recurso casación 374/95 y Ar. 7.316) llega a la conclusión negativa al declarar que > del artículo 17 Ley de propiedad horizontal no significa que se establezca una forma sustancial para la existencia y validez del acuerdo ni así puede entenderse por su transcendencia, sino una obligación a cumplir por los órganos recto res en beneficio de los comuneros que puede exigirles aquel cumplimiento (Sentencia 2 marzo 1992).

En el mismo sentido la de 15 de junio de 2001 de la Sección 4.ª de la AP de Vizcaya (Aranzadi 1673)

5) El...

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