Artículo 157

  1. Introducción

    Se compone el artículo 157 de la Ley Hipotecaria de cuatro apartados. Uno de ellos, el primero, innecesario(1); otro, el segundo, de contenido genérico y que no viene a decir gran cosa, acerca de la forma en que debe practicarse la inscripción; un tercero, confuso, anunciando una especialidad de esta clase de hipotecas, la posibilidad de su ejecución parcial; y el cuarto, de carácter adjetivo, estableciendo un anómalo sistema de cancelación automática.

    1. Ideas preliminares

      El precepto objeto de este comentario supuso para el Ordenamiento español el reconocimiento positivo de una posibilidad —la hipoteca rentaría— que la doctrina, unánimemente, venía admitiendo desde los orígenes de la primera Ley Hipotecaria. Pese a los antecedentes expresos de otros Ordenamientos, pese a las alusiones existentes en nuestro Código civil y en las leyes hipotecarias anteriores y pese a las consideraciones doctrinales efectuadas hasta el momento, el artículo 157 de la Ley Hipotecaria surge a la vida jurídica colmado de desdichas.

      No hay un solo hipotecarista que no haya vertido, en su respectivo análisis de este artículo, algún comentario negativo, sea acerca de su ubicación sistemática, o de su redacción, o sobre todo, de las importantes lagunas que contiene. Sirva de ejemplo lo que, al respecto, dice uno de los que se ocuparon con mayor profundidad y extensión de esta materia, Cabello de la Sota: «Desgraciadamente, el artículo 157 de la Ley Hipotecaria no ha recogido las enseñanzas de la doctrina y de la práctica en su totalidad, sino de un modo parcial, y deja cabos sueltos de importancia, que no debieran haber escapado a los autores de la Ley, y que difícilmente podría subsanar el Reglamento Hipotecario. El resultado ha sido... una figura híbrida, desdibujada, sin caracteres definidos e incluso con redacción gramatical imperfecta...»(2).

      La citada insuficiencia legislativa nos da la justificación necesaria para que la exposición que subsigue se desarrolle, no al hilo del examen de cada uno de los apartados del artículo 157 de la Ley Hipotecaria, sino mediante el análisis de las principales cuestiones que esta materia suscita.

    2. La cuestión principal del precepto

      Vaya por adelantado la cuestión principal que el precepto plantea, a saber, si la transmisión de la finca hipotecada comporta para el adquirente la asunción personal de la obligación de continuar satisfaciendo las rentas garantizadas por la hipoteca(3). La solución a esta cuestión, cuya importancia resulta de su propio enunciado, ha dividido a la doctrina en dos grandes grupos, quienes responden positivamente (tesis subrogacionista) y quienes, contrariamente, optan por la solución negativa (llamémosla, por el momento, tesis no subrogacionista).

      Mi posición personal, que más adelante desarrollaré, acerca de esta cuestión fundamental parte de la consideración de que la hipoteca rentaría es, ante todo, una modalidad de hipoteca, que debe regirse por los cauces unitarios de esta institución; de que la autonomía de la voluntad goza sólo de un cierto margen de actuación en la configuración de los derechos reales de garantía, y de que la respuesta —por no hallarse ella, de manera indubitada, en el propio art. 157— no tiene por qué ser siempre la misma, sino que va a depender, entre otras cosas, de que la garantía (la hipoteca) haya surgido o no simultáneamente con la obligación (el pago de las rentas).

    3. Enfoque sistemático

      Desde un punto de vista sistemático, el artículo aparece cerrando la segunda de las Secciones que a la regulación de la hipoteca dedica la Ley Hipotecaria. Un cierre un tanto extraño, por cuanto después de dedicar quince artículos a la regulación general de las hipotecas voluntarias, se refiere a varias modalidades de hipoteca. Primero, a las constituidas en garantía de «cuentas corrientes de crédito» (art. 153); segundo, a las constituidas para garantizar «títulos transmisibles por endoso o al portador» (arts. 154 a 156); y, por, último, a la hipoteca en garantía de «rentas o prestaciones periódicas».

      La ubicación de esta materia en ese lugar no parece responder a ningún criterio claro, como tampoco parece que tenga clara justificación la aproximación a esas otras dos especialidades hipotecarias, con las que, al menos, por razón de la obligación garantizada, poca afinidad(4) conserva. No parece, por último, que esas tres modalidades sean las únicas que la hipoteca tenga, o que su importancia económica justifique de manera significativa su consideración aislada(5).

    4. Antecedentes legislativos del artículo 157 de la Ley Hipotecaria

      El artículo 157 de la Ley Hipotecaria surge como necesidad de dotar de una garantía real y, a la vez, de dotar de cobertura regis-tral a determinados supuestos que el Ordenamiento civil contenía y la práctica venía recogiendo. En efecto, el Código civil, en varios de su preceptos, aludía, desde su originaria redacción, a ciertas modalidades obligacionales de naturaleza pecuniaria y periódica, que merecían una cobertura de naturaleza real, con plasmación correlativa en el Registro de la Propiedad. Tales preceptos son:

      — El artículo 788(6).

      — Los artículos reguladores de los censos (arts. 1.605 y ss.), los cuales, conteniendo en su esencia la obligación de satisfacer a cierta persona determinada cantidad periódica, contemplan la posibilidad de su aseguramiento real, eventualidad recogida, además, en el artículo 116 de la Ley Hipotecaria actual. En particular, los artículos 1.659 y 1.660 que facultan al acreedor a completar la garantía, y cabe pensar que ello se haga mediante hipoteca.

      — Los artículos 1.802 al 1.805, reguladores del contrato de renta vitalicia, que, para facilitar a los terceros el conocimiento de que «el dominio se transfiere con la carga de la pensión» (art. 1.802), están invitando a la legislación hipotecaria a introducir una figura que dé tanta seguridad jurídica a esa aspiración de los terceros adquirentes, como seguridad económica al titular de las rentas, máxime teniendo en cuenta que la falta de pago de las pensiones vencidas no autoriza al perceptor de la renta más que a reclamar judicialmente el pago de las rentas atrasadas y el aseguramiento de las futuras.

      — Y, por supuesto, el artículo 1.857, que con enorme claridad y sencillez dispuso la posibilidad de constituir hipotecas en garantía de toda clase de obligaciones.

      La primera Ley Hipotecaria, en 1861, no reguló esta figura de hipoteca de manera aislada, si bien la presuponía como forma de garantizar el pago de legados de rentas o pensiones periódicas, en el artículo 46, o en los incluidos del 88 a 90, fiel reproducción de los tres que llevan la misma numeración en la ley hipotecaria vigente.

      En la Ley de 1909, los vestigios de la hipoteca rentaría se deducen, según Cabello de la Sota, autor que más se ocupa del estudio de los antecedentes(7) de esta modalidad de hipoteca, de diversos preceptos, en concreto de la conjunción de los siguientes: 114, 115, 117, 127, 131 —reglas 5.a, 8.a y 13.a—, 134, 135, 147 y 183.

      Se llega así a la Ley actual(8), en la que el artículo objeto del presente comentario es el único en que se regula esta figura de la hipoteca de rentas, aunque aparecen alusiones a la misma materia en varios de sus preceptos, comenzando por los artículos 88 a 91, caso en que el legatario de una pensión periódica pueda (aparte de la posibilidad de anotar preventivamente su derecho, conforme a los arts. 47 y ss.) solicitar de los herederos, o, en otro caso, imponer judicialmente, una cobertura hipotecaria, y terminando por el artículo 181 (aún subsistente, si bien reservada su aplicación para las modalidades civiles de aquellos territorios donde la dote permanezca como institución vigente).

  2. Concepto de hipoteca rentaría

    Conviene no seguir adelante sin enunciar un concepto, por aproximativo que pueda resultar, de esta modalidad de hipoteca, a partir de la cual configurar su naturaleza jurídica y enumerar sus caracteres estructurales. A tal efecto, voy a partir de la enumeración, por un lado, de los supuestos de Derecho positivo a los que podría aplicarse este tipo de garantía, y, por otro, a citar diversos supuestos análogos a los que podría extenderse.

    1. Supuestos de Derecho positivo expreso

      — Institución a favor de obras benéficas, etc., del artículo 788 del Código civil, aunque, como veremos las rentas en la hipoteca rentaría no pueden ser perpetuas.

      — Legado de pensión periódica. Artículos 88 a 91 de la Ley Hipotecaria.

      — Hipoteca en garantía de una pensión acensuada. Artículo 116 de la Ley Hipotecaria.

    2. Supuestos de Derecho positivo implícito

      — Los artículos 91, 93, 97, 103, 104 y 106 del Código civil, a propósito del aseguramiento de una pensión como consecuencia de un procedimiento de separación, nulidad o divorcio.

      — El artículo 148.III del Código civil, si así lo ordena la Autoridad Judicial.

      — El artículo 153 del Código civil, que, por su alcance remisorio, permite aplicar la hipoteca rentaría a todos aquellos supuestos en que por disposición de testador, de ley o de acuerdo se tenga derecho a alimentos. Por ejemplo, el del artículo 1.408.

      — Los artículos 879 y 880 del Código civil, reguladores del legado de pensión, renta y alimentos, en relación a los artículos 88 y siguientes de la Ley Hipotecaria.

      — El artículo 965 del Código civil, a propósito de las medidas precautorias que debe adoptarse cuando la viuda queda encinta(9).

      — La regulación de las reservas —viudal y troncal—, con ocasión igualmente de las garantías que deba constituirse en favor de los reservatarios (vid. arts. 184 y ss. L. H.).

      — El artículo 1.318.11 del Código civil: «Cuando uno de los cónyuges incumpliere su deber de contribuir al levantamiento de estas cargas (las del matrimonio), el Juez, a instancia del otro, dictará las medidas cautelares que estime conveniente a fin de asegurar su cumplimiento y los anticipos necesarios o proveer a las necesidades futuras» (vid. arts. 1.891 y 1.917 L. E. C. antigua).

      Artículos 1.605 y...

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