Artículo 146

AutorFrancisco Javier Gómez Gálligo.
Cargo del AutorRegistrador de la propiedad.
  1. APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD AUNQUE EL OBJETO DE RECLAMACIÓN SE LIMITE A LOS INTERESES

    Este artículo es una manifestación del principio de especialidad y desenvolvimiento de lo dispuesto en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria.

    Significa que la hipoteca cubre el pago de los intereses, con el límite de cinco anualidades frente a terceros que establece el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, pudiendo ejecutarse aunque la fecha de vencimiento del capital fuera posterior, es decir, aunque se hubiera fijado un período de amortización de los intereses anterior al del capital. En definitiva, que pueden reclamarse los intereses con independencia del capital. De hecho es frecuente en la contratación bancaria, que las cuotas de amortización iniciales abarquen más por intereses que por capital, de manera que se empiece por amortizar los intereses para progresivamente incrementarse la amortización por capital.

    Cuando se reclamen los intereses ordinarios, no habrá limitación alguna frente al deudor; sin embargo, frente a terceros poseedores, terceros con derechos anotados o inscritos con posterioridad a la hipoteca y situaciones de suspensión de pagos, concurso o quiebra, tal reclamación no podrá exceder del límite de anualidades establecido en el artículo 114.

    En este sentido, no hay que confundir:

    1. la limitación por razón de anualidades, donde debe distinguirse entre deudor y terceros. No existe limitación en cuanto al deudor y sí frente a terceros (cfr. arts. 114 y 146 L. H.), y

    2. la limitación por razón de la variabilidad a través de la fijación de una cantidad o tope máximo por razón de intereses. Aquí no cabe distinguir entre deudor y tercero, dado el principio de accesoriedad de la hipoteca. No cabe diferenciar tipos de interés entre el deudor y los terceros, tienen que ser los mismos.

    O dicho de otra forma, la cifra de responsabilidad hipotecaria por razón de intereses (sea en cantidad o porcentaje máximo) opera como límite de exigencia tanto con relación al deudor como con relación a terceros; pero tratándose de terceros, tal límite tiene a su vez otra limitación que no opera con relación al deudor: la de que nunca podrá reclamarse una cantidad de intereses (aunque no exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria) que supere cinco años de intereses.

  2. POSIBILIDAD DE COBRO DE LOS INTERESES ORDINARIOS Y LOS DE DEMORA, CON EL LÍMITE LEGAL DE RECLAMACIÓN COMPUTADOS CONJUNTAMENTE, PERO NO AMBOS A LA VEZ

    El artículo 146 de la Ley Hipotecaria permite cobrar los intereses separadamente del capital, con el límite legal del artículo 114 o el convencional estipulado dentro de sus límites.

    Lo que no parece posible es que puedan reclamarse intereses ordinarios y los de demora al mismo tiempo. Los intereses después del impago de las cuotas de capital (al menos en el préstamo hipotecario) son moratorios, ya que desde el vencimiento se produce la mora del deudor sin necesidad de...

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