Artículo 14
| Autor | Mariano Fernández Martín-Granizo |
| Cargo del Autor | Magistrado de la Sala 1ª del Tribunal Supremo |
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LA ASISTENCIA A LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS
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Clases
La asistencia a la junta de propietarios es un derecho otorgado a éstos por la Ley tanto en éste como en el artículo siguiente.
Referida asistencia, de conformidad con lo establecido en el párrafo, puede realizarse de dos formas: 1) Personalmente. 2) Por medio de representante. La primera de ellas es privativa de los propietarios. En cuanto a la segunda cabe a su vez distinguir dos supuestos: a) Representación voluntaria, y b) representación legal, cuyas características pasamos a examinar.
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Asistencia por representación voluntaria
Dada la amplitud de este párrafo, estimamos puede conferirse tanto en favor del propietario de cualquier otro piso o local del edificio, incluido el presidente o el administrador, como de un tercero.
En cuanto a la forma de otorgarla, creemos que la regla general es que podrá serlo tanto por poder como por simple escrito firmado por el propietario. Sin embargo, ello puede tener excepciones, representadas por aquellos acuerdos que exceden de la simple administración, lo que apoyamos en las siguientes razones:
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Las facultades del representante voluntario se extienden en principio únicamente a los actos de administración.
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Aun cuando la Ley nada diga, debe entenderse que cuando se trate de actos de disposición o acuerdos que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el «título constitutivo», el «representante legal» necesitará estar facultado para ello y el voluntario deberá tener autorización expresa a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.713 del Código civil (1).
Por otra parte, lo único que hace el párrafo que estamos comentando es establecer que para acreditar la representación voluntaria bastará escrito firmado por el propietario, lo que sirve para demostrar ante los demás propietarios y la presidencia que es el representante de alguno de ellos, mas no le inviste de un absoluto poder de representación.
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Ello hace que dicho representante esté facultado para realizar los actos que constituyen el contenido del mandato o representación general (artículos 1.712 y 1.713 del C. c).
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Por tanto, cuando se trate de adoptar acuerdos cuyo contenido traspase el ámbito de la simple administración, creemos no es suficiente el simple escrito firmado por el propietario representado, siendo necesaria una autorización expresa.
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Dicha autorización fluye del propio artículo 14 que la exige en el párrafo tercero cuando alude al usufructuario.
Esta autorización no necesita estar contenida en poder, pudiendo, en nuestra opinión, hacerse constar en escrito privado firmado por el propietario (2).
Y siguiendo con la representación voluntaria y su expresión, diremos que rechazamos pueda justificarse por telegrama (3), a la vez que no aceptamos pueda conferirse verbalmente (4). La primera, no sólo por carecer de firma, requisito esencial según el párrafo que comentamos, sino también por las dificultades que ofrece la demostración de su exactitud o falsedad. En cuanto a la segunda, porque en ella faltan los dos requisitos que exige este párrafo, la escritura y la firma.
Estimamos válida la otorgada por poder, dependiendo su alcance de que el mismo sea general o especial. En el primer caso, entendemos que el representante estará facultado únicamente para intervenir en acuerdos relativos a actos de administración (5). Si fuere especial, estará facultado para intervenir en todos aquellos acuerdos a los que el poder venga referido.
Otro aspecto interesante en relación con esta representación es el relativo a quienes podrán ser designados como tales. Nos inclinamos por un criterio de gran amplitud, excluyendo únicamente a los incapaces (6).
Por último, trataremos el tema de si el acuerdo adoptado en junta de propietarios con el voto del «representante», podrá o no ser impugnado por el representado. En principio, estimamos que no, toda vez que al autorizarse a una persona para que intervenga en la junta actuando en nuestro propio nombre, se da lugar a que la misma emita el voto como si del representado se tratare. En consecuencia, es lógico que éste no pueda impugnar el acuerdo.
Otra cosa sería que el representante se hubiere extralimitado en sus facultades, supuesto en el cual el representado podría dirigirse contra él reclamando daños y perjuicios, al amparo de lo dispueso en el artículo 1.718, I, del Código civil, mas insistimos en que, a nuestro modo de ver, el acuerdo no podría ser impugnado por el representado (7).
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Por representación legal
Surge en el supuesto de los sujetos a la autoridad paterna y materna (artículos 154 y 162 del C. a); a tutela (arts. 215 y 287 del C. c); los ausentes (arts. 181 y 184 del C. c), etc.
En los casos de concurso y quiebra por aplicación de los artículos 1.914 del Código civil y 878 del de comercio, la representación corresponde al depositario-administrador hasta que sean designados los síndicos (artículos 1.181 y ss., 1.218, 1.319 y 1.366 de la L. E. c).
Discutible es el supuesto de los menores emancipados a que se refiere el artículo 323 del Código civil, cuando los acuerdos a adoptar excedan del marco de los actos de mera administración para entrar en los de disposición. No obstante, nos inclinamos a considerar que en tales casos la asistencia a la junta habría de hacerse por medio del representante legal (8).
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La asistencia en los casos de pisos en copropiedad
Viene referido a los supuestos en que el piso o local pertenezca a dos o más personas, existiendo, por tanto, respecto del mismo una situación...
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