Artículo 131, reglas 7.a a 16.a
| Autor | Juan María Díaz Fraile. |
| Cargo del Autor | Registrador de la propiedad. Letrado de la Dirección General de los Registros y del Notariado. |
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CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA DE LA SUBASTA
La subasta puede ser calificada de acto central o principal del procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria. Como dice Guasp(1), la subasta es el núcleo del procedimiento, ya que se encamina a la realización del bien hipotecado, con objeto de que el crédito del actor quede satisfecho con su importe o con la misma finca hipotecada en caso de que se adjudique en pago del crédito perseguido.
Define el autor citado la subasta como «el acto de ofrecimiento público de los bienes y adjudicación, en su caso, al mejor postor»(2).
En cuanto a su naturaleza jurídica, se trata de un tema complejo de definir pudiendo observarse varias corrientes en la doctrina. Se ha asimilado la transmisión del dominio a que da lugar la subasta bien a un negocio jurídico de compraventa, bien al ejercicio o materialización de un derecho de prenda que el acreedor tiene sobre el patrimonio del deudor, bien a una expropiación o privación forzosa de la facultad de disposición que corresponde al propietario de la finca hipotecada, bien a un acto judicial realizado en representación del dueño del bien.
De todas estas teorías las más comúnmente defendidas son las de la conceptuación de la subasta como una venta y la de su consideración como acto judicial otorgado en representación del dueño.
En favor de la primera se invoca el hecho de que se produce una transmisión de la propiedad por precio y la propia literalidad de la Ley Hipotecaria, que en sus artículos 133, párrafo 2.°, y 127, párrafo 6.°, utiliza expresamente el término de «venta» para referirse a las transmisiones en subasta. Sin embargo, se opone a esta tesis el importante obstáculo de que la venta, como negocio jurídico, requiere de la intervención del consentimiento del vendedor o transferente, consentimiento que por definición no se da en ningún caso de transmisión forzosa resultante de la ejecución o apremio de los bienes del deudor.
Tampoco resulta fácil de sostener en la actualidad la tesis que entiende la subasta como un acto judicial otorgado en representación del dueño de la finca hipotecada, después de la reforma operada por la Ley de 14 mayo 1986 que suprimió del párrafo 1.° de la regla 17.a del artículo 131 de la Ley Hipotecaria las palabras «en representación del dueño de los bienes hipotecados que se enajenen» refiriéndose a la aprobación del remate. Este punto, incluso antes de la citada reforma legal, fue matizado en una precisa Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 julio 1988 en la que se afirma que el Juez no actúa propiamente en representación del deudor o del dueño de la finca, sino en ejercicio de una facultad jurisdiccional, con, sin o contra la voluntad de los mismos.
Concuerdan con el sentir de esta Resolución la posición mayoritaria de los procesalistas, que se oponen a la asimilación de las subastas al negocio jurídico de venta. Así, Guasp(3) niega tal asimilación argumentando la falta de consentimiento del dueño, y simplifica la cuestión afirmando que la aprobación judicial del remate es un acto judicial que produce la transferencia del bien hipotecado al acreedor en virtud de adjudicación en pago o al rematante de los bienes.
A nuestro juicio, sin embargo, las tesis procesalistas olvidan que la subasta del procedimiento judicial sumario no puede tener el mismo sentido, desde el punto de vista de la transmisión a que dan lugar, que el apremio de los bienes en un juicio ejecutivo ordinario. Dentro de las especialidades del judicial sumario no debe desatenderse la que deriva del hecho de que el bien hipotecado se encuentra «sujeto directa e inmediatamente» al cumplimiento de la obligación garantizada (cfr. art. 104 L. H.) por propia voluntad del propietario hipotecante. De forma que tal voluntad, revelada al tiempo de otorgarse la escritura de constitución de la hipoteca, supone asumir como acto si no propio sí querido o, cuando menos, consentido el de la transmisión o venta en pública subasta por los trámites del artículo 131 de la Ley Hipotecaria de la cosa hipotecada. Se trataría de un consentimiento para una enajenación de tipo condicional, esto es, sujeto a la condición suspensiva del incumplimiento de la obligación garantizada.
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LA SUBASTA COMO MEDIO DE REALIZACIÓN DEL VALOR DE LA FINCA HIPOTECADA
La hipoteca inmobiliaria, como es bien sabido, es un derecho real de garantía y de realización de valor que recae sobre bienes inmuebles, y que asegura el cumplimiento y la satisfacción forzosa de un crédito mediante la concesión a su titular de la facultad de llevar a cabo la realización del valor, enajenando los bienes y percibiendo su precio, a través del procedimiento legalmente establecido y cualquiera que sea en tal momento el poseedor o propietario de los mismos.
La acción en virtud de la cual el acreedor promueve la enajenación del bien hipotecado, puesto que se dirige especialmente contra éste, se denomina acción real hipotecaria; junto a la cual el acreedor cuenta con la acción personal derivada del crédito garantizado, como reconoce el artículo 105 Ley Hipotecaria al señalar que la hipoteca no limita la responsabilidad personal y universal del deudor. De esta suerte, se le reconoce al acreedor una acción para dirigirse contra el resto del patrimonio del deudor, salvo que por pacto expreso se limite la responsabilidad a la hipotecaria, en cuyo caso la acción del acreedor «quedará limitada al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor».
Pues bien, centrándonos en la acción real nacida de la hipoteca, en nuestro Ordenamiento se prevén, como dijimos en los comentarios al artículo 129 de la Ley Hipotecaria, cuatro procedimientos diferentes para su ejercicio:
- el juicio declarativo ordinario, regulado en los artículos 481 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil;
- el juicio ejecutivo ordinario de los artículos 1.429 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades de los artículos 126 y 127 de la Ley Hipotecaria;
- el procedimiento judicial sumario de los artículos 129 a 135 de la Ley Hipotecaria, y
- el procedimiento extrajudicial ante Notario, previsto en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria y regulado en los artículos 234 a 236 del Reglamento Hipotecario.
En todos los casos el objetivo último es el mismo, esto es, la realización del valor de la finca hipotecada como esencia y contenido propio del derecho de hipoteca en cuanto que derecho de garantía en previsión del incumplimiento de la obligación asegurada, realización de valor que se ha de desenvolver a través del sistema de subasta con un doble objetivo: satisfacer el crédito del actor y asegurar que el precio obtenido sea el justo en razón del derecho al sobrante de los acreedores posteriores y, en ausencia de éstos, del dueño de la finca.
En este sentido, cabe indicar que el Código civil al permitir la realización de la prenda mediante su enajenación en pública subasta ante Notario y sin necesidad de pacto previo, como acertadamente pone de manifiesto Magariños Blanco(4), recogió lo que constituye la esencia de los derechos de garantía: la posibilidad que se otorga al acreedor de cobrar su crédito sin la colaboración del deudor, mediante la realización del valor del bien gravado, procurándose por acto propio el reintegro de la cantidad que se le adeudaba.
Ahora bien, es lo cierto que la evolución histórica de las distintas figuras de garantía real se desenvuelve en un doble sentido. Por un lado, en el de alcanzar un medio que otorgue al acreedor seguridad suficiente en el cobro de su crédito; y, por otro lado, limitar el exceso de poder de sus facultades que pudiera derivar en abusos en su ejercicio, a través, a su vez, de una doble vía. Primero, mediante la prohibición del pacto comisorio; y, segundo, mediante el control de la enajenación o realización de la cosa que permita la obtención de un precio justo.
A través de esta doble vía se llega, por influencia del Derecho germánico, a reconducir la posibilidad de la realización hipotecaria a la vía de la ejecución judicial, dotada en nuestro Derecho desde 1909 de un procedimiento que, a salvo ciertas cautelas impuestas por una jurisprudencia muy garantista de los derechos del deudor moroso, es de una gran eficacia por su carácter sumario y expeditivo, en la medida en que se centra como pieza fundamental en el acto de la subasta.
Es este el acto central del procedimiento judicial sumario en torno al cual se articulan una multiplicidad de intereses complementarios unas veces, contrapuestos en otras. Así, el acreedor persigue el cobro de lo debido, los acreedores posteriores la no cancelación de sus derechos y la obtención del mayor precio posible en cuyo exceso sobre el crédito perseguido se subrogará su garantía, y el deudor o tercer poseedor procuran agotar las posibilidades de pago de la deuda para evitar la realización de la finca y, en su defecto, solidariamente con los anteriores, coincidiendo aquí sus intereses, la obtención del mayor precio posible en el remate de la finca para evitar que subsista la acción personal del acreedor sobre el resto de su patrimonio en caso de quedar el precio por debajo del importe reclamado, o bien para que se le haga entrega del sobrante, si el precio rebasó este importe y no hay acreedores posteriores.
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LA REFORMA DE LA REGULACIÓN DE LA SUBASTA EN EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL SUMARIO DE 1986
La subasta dentro del procedimiento judicial sumario debe ser lo más eficaz y rápida posible, por un lado, y lo menos costosa, por otro. A ninguna de las partes o interesados en el procedimiento conviene ni la dilación ni la excesiva onerosidad del mismo. Alcanzar este objetivo es algo que en buena parte depende de la regulación legal que se haga de los trámites de la misma subasta.
Pues bien, persiguiendo este desideratum la Ley 34/1984, de 6 agosto, de Reforma Urgente de la Ley de Enjuiciamiento Civil, llevó a cabo una modificación...
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