Artículo 130
| Autor | Juan María Díaz Fraile |
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PRESUPUESTOS O REQUISITOS PROCESALES PARA LA TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO
La utilización del procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria no precisa de pacto entre las partes en la escritura de constitución de la hipoteca, a diferencia de la exigencia en tal sentido establecida por el artículo 129 de la Ley Hipotecaria en relación al procedimiento extrajudicial de ejecución, pero en el fondo tal exigencia viene implícita en la más particular sancionada por el artículo 130 de la misma Ley al imponer que: «Para que pueda tramitarse la reclamación con arreglo al procedimiento judicial sumario será indispensable que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta, y un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones.»
Por tanto, la fijación de un tipo para subasta y de un domicilio para notificaciones constituyen exigencias «indispensables» para la tramitación de la acción de ejecución mediante el procedimiento judicial sumario, constituyendo, pues, a modo de requisitos o presupuestos procesales del mismo. Sin embargo, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 febrero 1911 entendió que el artículo 130 de la Ley Hipotecaria sólo establece las exigencias referidas como elemento necesario para la tramitación del procedimiento, pero sin que su omisión pueda ser considerada como generadora de una sanción de ineficacia de la hipoteca ni, consecuentemente, pueda impedir su inscripción registral.
Dudamos de la vigencia de esta distinción. Desde luego la práctica de la contratación moderna con pleno acierto no prescinde del cumplimiento de estos requisitos ab initio en el momento preciso del otorgamiento de la escritura de constitución de la hipoteca, por elementales razones de orden práctico, ya que de no hacerse así la ejecución efectiva de la hipoteca por esta vía quedaría subordinada a que los interesados alcanzasen un acuerdo sobre la fijación del tipo de la subasta y a que el deudor determinase un domicilio para notificaciones, por lo que el deudor de mala fe podría frustar la efectividad de la hipoteca a través de bloquear abusivamente la fijación de dicho tipo y domicilio. Pero este mismo argumento de tipo práctico sirve para fundamentar la iniscribilidad registral de las hipotecas cuya escritura de constitución haya incurrido en tal omisión, puesto que en tales casos el cumplimiento del contrato queda, como hemos visto, al arbitrio de una de las partes contratantes, con vulneración de lo dispuesto en el artículo 1.256 del Código civil.
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LA FIJACIÓN DEL TIPO PARA SUBASTA
Como hemos visto, para la tramitación del procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria es necesario que los interesados fijen en la escritura de constitución de la hipoteca «el precio en que los interesados tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta».
Dado el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca, el procedimiento judicial sumario de ejecución hipotecaria se desarrolla sobre la base de los pronunciamientos regístrales. Por ello el tipo para subasta no sólo se hace constar en la escritura de constitución de la hipoteca, sino también en la propia inscripción causada por aquélla. Así lo impone el mismo artículo 130 en su párrafo segundo al prever que «el Registrador hará constar esta circunstancia en la inscripción de la hipoteca».
Esta exigencia permite, a través de la publicidad registral, dar a conocer el tipo de partida de la subasta a los postores que intervengan en la misma, así como a los terceros poseedores o adquirentes posteriores de la finca hipotecada a quienes, como después veremos, no resulta indiferente tal circunstancia, toda vez que en caso de ejecución de la hipoteca lo que les corresponde es un derecho al eventual sobrante que haya quedado, lo que puede estar determinado en cuanto a su cuantía, especialmente en caso de subastas celebradas con escasa concurrencia de licitadores, por el tipo fijado para la primera subasta.
El precio o tipo de subasta lo establecen libremente «los interesados». Por tales, a nuestro juicio, deben entenderse obviamente acreedor y deudor, pero también deben considerarse aludidos por tal expresión los hipotecantes no deudores o fiadores reales que, en caso de existir, no desplazan en la toma de tal decisión a los deudores personales, sino que concurren conjuntamente con los mismos y con el acreedor en su adopción, ya que se trata de una exigencia establecida en méritos de la satisfacción de una encrucijada de intereses, en parte contrapuestos y en parte convergentes: el del acreedor de evitar que un tipo excesivamente elevado dificulte la realización del bien, el del deudor de evitar que un tipo excesivamente bajo deje la deuda perseguida en parte insatisfecha con mantenimiento de la acción de responsabilidad personal del acreedor por la diferencia, y el interés del fiador real de establecer un precio que favorezca la existencia del mayor sobrante posible tras la aprobación del remate.
Finalmente en caso de hipotecas unilaterales, por su propia naturaleza la determinación del tipo para subasta será realizada exclusivamente por el constituyente de la hipoteca, sin concurrencia del acreedor, el cual posteriormente asumirá como propia tal determinación en caso de aceptar la hipoteca, en cuyo caso asume en globo el conjunto del contenido contractual que aparece predeterminado o predispuesto por el oferente de la garantía. Se trata de un curioso caso de contrato de adhesión, en que el adherente es el acreedor. Este modus operandi actúa tanto en caso de hipotecas unilaterales establecidas en garantía de obligaciones singulares, como en el caso de hipotecas en garantía de emisiones de obligaciones antes de su puesta en circulación, sin perjuicio de los supuestos de intervención del comisario del sindicato de obligacionistas en la emisión.
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Fundamento de la exigencia de la determinación del tipo para subasta
Se ha puesto de manifiesto unánimemente por la doctrina la utilidad de esta previsión de la Ley Hipotecaria, que fue certeramente apreciada y perseguida de propósito por el legislador del 1909. En efecto, la finalidad y fundamento a un tiempo de la norma comentada es la de evitar la necesidad del trámite de tasación pericial o avalúo establecido por el artículo 1.494 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dentro de la fase de apremio del procedimiento de ejecución común.
Por tanto, se trata de preordenar una determinación que en caso de ejecución será necesaria en todo caso, con el objeto de agilizar y dar rapidez al trámite ejecutivo, a la par que se consigue un abaratamiento de costes evitando la necesidad de una peritación que finalmente no será la que determine el precio del remate, al quedar éste establecido en razón del resultado de la licitación.
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Tipo de subasta versus valoración real de la finca
Se ha puesto de manifiesto por parte de algunos autores(1) que esta simplificación procesal no está exenta de ciertos inconvenientes, destacando que la ligereza en la determinación subjetiva del precio de subasta, en atención al carácter más o menos improbable de la ejecución, produce desfases en relación al valor real de la finca hipotecada, que pueden perjudicar al deudor, como, por ejemplo, en los supuestos de ejercicio de posibles tanteos o retractos.
Sin embargo, y aun siendo ciertamente conveniente que la fijación del tipo se realice con la mayor seriedad y rigor posibles, lo cierto es que lo cjue se les pide a los interesados no es la averiguación intuitiva del valor real de la finca hipotecada, ya que precisamente se trata de eludir una valoración pericial de la misma, sino de establecer un precio de salida para la subasta. Precisamente será la dinámica propia de la subasta la que conduzca a la fijación del valor real a través del mecanismo de la oferta en concurrencia. Por ello, como gráficamente destaca García García(2), si el tipo resultó demasiado bajo la subasta generará las elevaciones correspondientes, y si resultó demasiado alto se corregirá mediante la convocatoria de subastas posteriores, permitiéndose incluso la celebración de la tercera sin sujeción a tipo.
Cualquier otro planteamiento es quimérico, ya que el valor de una cosa, como es el caso de los bienes inmuebles, están sujetos a oscilaciones en el tiempo, según las circunstancias del mercado en función de los parámetros generales de la economía, como los tipos de interés, la tasa de ahorro, el aumento o disminución de la población en el lugar de situación del inmueble, la rentabilidad comparativa con otras inversiones alternativas al mercado inmobiliario, etc. Y todo ello sin contar con la posibilidad de mutaciones en la situación física o jurídica de la finca durante el período intermedio entre la constitución de la hipoteca y su ejecución (construcciones sobre un solar, mejoras o deterioros sobre una finca ya construida, la descalificación de una vivienda de protección oficial, la extinción de un arrendamiento sobre la finca con rentas congeladas, etc.). Estos factores no sólo resultan posibles, sino incluso probables teniendo en cuenta que los contratos u obligaciones garantizados con hipoteca inmobiliaria suelen ser de larga duración, oscilando entre los diez y los veinte años de vigencia, especialmente en los casos de los frecuentísimos préstamos de financiación de vivienda.
Esta cuestión sobre la asimilación o la distinción entre el tipo para subasta y el valor real de la finca se planteó ante el Tribunal Supremo y fue resuelto en el sentido apuntado en su Sentencia de 24 marzo 1993, en la que tras examinar un supuesto de limitaciones urbanísticas establecidas en un Plan de Ordenación que impedían un uso edificatorio libre sobre el solar adquirido en subasta, por tratarse de suelo dotacional público, señala que «el precio de salida es inmodificable (regla 9.a del art. 131) y sirve de base...
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