Artículo 125

AutorMiguel González Laguna, Antonio Manzano Solano
  1. HIPOTECA SOLIDARIA Y CANCELACIÓN PARCIAL: PLANTEAMIENTO

    El artículo 124 de la Ley Hipotecaria regula las consecuencias cancelatorias del principio de indivisibilidad de la hipoteca, en caso de pago parcial del crédito asegurado, cuando, constituida la hipoteca única sobre varias fincas, se ha determinado «la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder», en cumplimiento del mandato imperativo del artículo 119 de la Ley Hipotecaria sobre distribución de responsabilidad(1).

    El artículo 125 de la Ley Hipotecaria, que ahora comentamos, regula esas mismas consecuencias del principio de indivisibilidad en dos casos: «cuando sea una la finca hipotecada», sin que se haya alterado su realidad física; y cuando, siendo también una la finca originariamente hipotecada, aparezca una hipoteca solidaria sobrevenida como consecuencia de las alteraciones físicas producidas en la misma, supuesto previsto por el artículo 123 de la Ley Hipotecaria(2).

    En ambos casos, el artículo 125 mantiene la aplicación rigurosa del principio de indivisibilidad de la hipoteca, tal como lo proclama el artículo 122: «... no se podrá exigir la liberación de ninguna parte de los bienes hipotecados, cualquiera que sea la del crédito que el deudor haya satisfecho.» Es decir, no procederá la práctica de cancelación parcial, sin perjuicio de que «podrá hacerse constar por nota al margen de la inscripción hipotecaria el pago de parte de la deuda...» (vid. art. 240 R. H.).

  2. PRINCIPIOS QUE RIGEN LAS FACULTADES CANCELATORIAS DEL ACREEDOR EN LA HIPOTECA SOLIDARIA SOBREVENIDA SEGÚN LA JURISPRUDENCIA HIPOTECARIA

    Una de las consecuencias prácticas que plantea la división de finca hipotecada o la segregación de una o varias porciones, sin que se distribuya el crédito hipotecario entre las fincas resultantes, al aparecer una hipoteca solidaria, es, precisamente, la limitación que tiene el acreedor para poder cancelar parcialmente la hipoteca sobre una de las fincas divididas sin que simultáneamente se distribuya el resto que quede entre las demás. Dicho de otro modo, se niega al acreedor la posibilidad de que unilateralmente pueda concentrar la responsabilidad en una o varias de las fincas resultantes, liberando a otra u otras, siempre y cuando no se encuentren todas ellas en poder del primitivo deudor.

    La doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado, piedra de toque en la interpretación de la materia, debe ser objeto de especial consideración, pues de la misma pueden extraerse los principios básicos que la rigen(3).

    1. Planteamiento del problema

      El problema se concreta(4) en «si puede el acreedor por sí solo cancelar parcialmente una hipoteca que recae -como consecuencia de diversas segregaciones y una división material practicada- sobre varias fincas y elegir aquellas que han de quedar libres y aquellas otras sobre las que ha de continuar subsistiendo el gravamen, o bien para realizar tal operación necesitará el consentimiento del deudor».

      Del análisis de la doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado(5) pueden extraerse las bases que siguen.

    2. La hipoteca es indivisible y el artículo 123 de la Ley Hipotecaria es una excepción a la indivisibilidad

      La hipoteca es indivisible, según resulta de los artículos 1.860 del Código civil y 122 de la Ley Hipotecaria, lo que significa que «subsistirá íntegra sobre la totalidad de los bienes hipotecados aun cuando se reduzca la obligación garantizada, indivisibilidad que encuentra su fundamento en la protección al crédito territorial por robustecer la posición del acreedor».

      El artículo 123 de la Ley Hipotecaria es una excepción a la indivisibilidad en cuanto permite distribuir «el crédito hipotecario entre ellas siempre que haya sido acordado voluntariamente por el acreedor y deudor, en cuyo caso pagada la parte de crédito con que estuviese gravada alguna de las fincas, se podrá exigir, en cuanto a éstas, la cancelación parcial de la hipoteca», correspondiendo la elección al deudor conforme a lo dispuesto en el artículo 124 de la Ley Hipotecaria.

    3. La cancelación parcial requiere consentimiento de todos los interesados y el supuesto se asimila al de división del crédito hipotecario

      En los casos de cancelación parcial resueltos por las Resoluciones de 23 febrero 1929 y 12 julio 1945, comparecieron todos los interesados -acreedores y deudores-, por lo que la cancelación parcial era ajustada a Derecho.

      El supuesto, si bien no está previsto en la legislación, «tiene evidente analogía con el de división del crédito hipotecario», lo cual exige el acuerdo de acreedor y deudor, «por lo que, en el caso de cancelación parcial, de lo que resulta, indirectamente, una distribución del crédito hipotecario, se requerirá, además del consentimiento del acreedor, la conformidad de los que en el Registro aparezcan como adquirentes, con posterioridad a la constitución de la hipoteca, de las fincas procedentes de la división de la primitiva», con excepción de los titulares de las fincas liberadas, «ya que en caso contrario, por el juego de la solidaridad resultante de los artículos 122 y 123 de la Ley Hipotecaria, puede concentrarse el gravamen en forma arbitraria e, incluso, desproporcionada, sobre alguna finca, con evidente perjuicio de su titular».

    4. La división de finca hipotecada genera una hipoteca solidaria, y la solidaridad sobrevenida, una pluralidad de relaciones entre todos los interesados (6)

      Cuando se divide una finca hipotecada sin distribución de la hipoteca «resulta entonces que un mismo gravamen hipotecario afecta a las diversas fincas resultantes, de tal modo que el acreedor hipotecario puede, a su elección, exigir "la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez" (cfr. art. 123 L. H.), al modo que el acreedor puede dirigirse contra cualquiera de los deudores solidarios o contra todos ellos simultáneamente (cfr. arts. 1.144, 1.084 y 1.837 C. c.)».

      Del hecho de que un mismo y único gravamen recaiga por entero sobre cada una de las varias fincas se desprende que el derecho real de hipoteca no sólo produce relaciones jurídicas entre el titular del derecho real y cada uno de los dueños de las fincas resultantes de las segregaciones, sino también entre los distintos de estas mismas fincas afectadas por el mismo gravamen.

    5. El pago total por uno de los deudores solidarios no produce su subrogación en los derechos del acreedor.

      Si cualquiera de ellos -dice la D. G. R. N.- hiciera el pago total de la deuda garantizada, no se producirán los efectos de la subrogación (lo que determinaría que el que paga, a su vez, pudiera exigir la cantidad íntegra contra cualquiera de las nuevas fincas); por efecto de las relaciones que la unidad de gravamen establece entre los diversos dueños de las fincas, el que de ellos pague la cantidad íntegra sólo podrá reclamar de los demás lo que les corresponda proporcionalmente(7).

      6. La renuncia parcial del acreedor no es causa de cancelación parcial

      Si bien el acreedor puede renunciar a sus derechos sobre cualquiera de las fincas resultantes, «esta renuncia no puede tener, sobre esa finca, como efecto, la cancelación de un derecho real -la hipoteca- que, por lo dicho -y mientras la hipoteca subsista sobre las demás fincas-, no sólo confiere facultades al acreedor, sino también a los demás dueños»(8).

      III. LA HIPOTECA SOLIDARIA SOBREVENIDA Y EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

      1. La fijación de cuotas no implica distribución de responsabilidad (9)

      Se plantea el supuesto de hipoteca sobre una finca que posteriormente es edificada y constituida en régimen de propiedad horizontal, habiéndose cancelado parcialmente la hipoteca sobre un piso de acuerdo con la cuota de propiedad y de participación en cargas.

      La Dirección General de los Registros y del Notariado introduce el matiz de que «no existiría, en cambio, para la cancelación solicitada, el obstáculo observado, si el acreedor, en lugar de limitarse a consentir la cancelación de la hipoteca exclusivamente por lo que se refiere al piso referido, hubiere...

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