Artículo 124

AutorMiguel González Laguna, Antonio Manzano Solano
  1. EL PRINCIPIO DE INDIVISIBILIDAD Y EL PAGO PARCIAL DEL CRÉDITO HIPOTECARIO

    El principio de indivisibilidad de la hipoteca, proclamado en el artículo 122 de la Ley Hipotecaria(1), declara la subsistencia íntegra de la hipoteca, del crédito hipotecario, no sólo cuando se produzcan alteraciones físicas en las fincas gravadas -segregaciones, divisiones, etc.(2)-, sino también cuando se reduzca la obligación garantizada, es decir, cuando sea satisfecha o pagada en parte. La consecuencia de la indivisibilidad, en este segundo caso, es la negativa a practicar cancelaciones parciales de la hipoteca en caso de pago parcial del crédito (supuesto desarrollado en el art. 125 L. H.).

    Sin embargo, el artículo 124 de la Ley Hipotecaria, que ahora comentamos, contiene una supuesta excepción al principio civil (art. 1.169 C. c.) y registral (art. 122 L. H.) de que «el acreedor no puede ser compelido a recibir parcialmente las prestaciones en que consistan su obligación», y de que la hipoteca subsistirá íntegra «aunque se reduzca la obligación garantizada».

    Ciertamente, el artículo 1.169 del Código civil se refiere al «pago» que, en principio, no puede ser parcial, y el artículo 124 de la Ley Hipotecaria -tesis contraria a la anterior- se refiere a la cancelación parcial, caso de haberse aceptado previamente el pago parcial.

    Es decir, en principio, no cabe liberar ninguna de las fincas hipotecadas, en caso de pago parcial, cualquiera que sea la parte del crédito que el deudor haya satisfecho, y esto ocurre independientemente de que existan o no terceros poseedores de los bienes gravados, de modo que ni el hipotecante ni el tercer poseedor pueden exigir la cancelación parcial de la hipoteca, cualquiera que sea la parte de crédito satisfecha.

  2. EL PAGO PARCIAL DEL CRÉDITO Y LA HIPOTECA CON RESPONSABILIDAD DISTRIBUIDA

    La pregunta puede ser: ¿cuándo se entiende registralmente que el pago es parcial? Distribuida la responsabilidad hipotecaria entre varias fincas -que convierte registralmente en plural lo que es y sigue siendo único en el orden civil- es sólo parcial el pago de la parte del crédito con que está gravada especialmente alguna de aquéllas?

    En este sentido, Morell y Terry se pregunta(3) si el artículo 124 de la Ley Hipotecaria, modifica lo dispuesto en el artículo 1.169 del Código civil, en cuanto que concede al acreedor, a menos que el contrato expresamente lo determine, el derecho a no recibir parcialmente las prestaciones en que consista la obligación. Y estima que no hay más remedio que entenderlo así: cuando el acreedor no consiente la entrega parcial de la prestación, el deudor no puede pagar parcialmente y no cabe, por ello, que pueda exigir la cancelación parcial, ni eligiendo ni sin elegir, a pesar del último inciso del artículo 124 de la Ley Hipotecaria que, por tanto, queda limitado al caso en que el deudor se halle autorizado para verificar pagos parciales o cumplir parcialmente la obligación, o aquel en que el acreedor admita, aun sin hallarse autorizada, la entrega parcial.

  3. PACTO DE RENUNCIA A LA CANCELACIÓN PARCIAL DE LA HIPOTECA

    Ahora bien, en el mismo caso del artículo 124 de la Ley Hipotecaria, ¿es válido el pacto de no admitirse cancelaciones parciales? Morell y Terry(4) dice que esta cuestión está relacionada con la anterior. Si no se admite al deudor el derecho de realizar entregas parciales, es claro que tampoco ha de poder exigir cancelaciones parciales, ni antes ni después de vencer la obligación; ni el tercero, en su caso, podrá pedir esa cancelación parcial antes del vencimiento de la deuda.

    Este pacto, que es un reflejo de la unidad del crédito frente al principio hipotecario de distribución o división de la garantía, no beneficia gran cosa al acreedor con relación al tercero, pues, como dice el propio Morell y Terry(5), el tercero, en todo caso, sólo ha de responder de las cantidades que determinadamente se impusieron sobre las fincas o derechos que pasaron a su poder.

    La Resolución de 27 agosto 1912, sin distinción alguna, considera válido el pacto de no poder pedir el deudor cancelaciones parciales, subsistiendo íntegra la hipoteca sobre todas las fincas mientras no sea totalmente pagada la deuda.

    Pero las Resoluciones de 25 noviembre 1935 y 27 enero 1986 declaran no...

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