Artículo 12

AutorFuentes Lojo
Cargo del AutorAbogado

I. TEXTO LEGAL

Artículo 12. La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que ori-gine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.

II. DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS

a) El artículo 16 del Reglamento hipotecario redactado según la modificación pro ducida por el Real Decreto 1.897/98, dispone: <>.

Hemos de puntualizar, que las Sentencias de la Sala 3.ª, Sección 6.ª del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000 y, en especial, la de la misma sala de 31 de enero de 2001 (recaida en el recurso de casación 507/1998), han declarado nulo el artículo 16.2 b) y c), que antes hemos inscrito, razonando al efecto:

Esta sala, en su Sentencia de 24 de febrero de 2000, ya anuló el apartado c) del artículo 16.2 del Reglamento hipotecario, en el que se señala el plazo máximo para el ejercicio de derecho vuelo, pero la razón, entonces dada para anularlo por considerar contraria la fijación de un plazo de diez años para el ejercicio del derecho de vuelo a lo establecido en el artículo 1 de la Ley hipotecaria, no es la única para decidir si dicho artículo 16.2 del Reglamento hipotecario es o no ilegal, pues, si bien trata de fijar las con diciones para inscribir el derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o de rea lizar construcciones bajo su suelo haciendo suyas las edificaciones resultantes, lo cierto es que aquéllas exceden abiertamente de la función propia del reglamento (desarrollo y colaboración) al exigir que conste la determinación concreta del número máximo de plantas a construir, con lo que éstas han de quedar precisadas desde un principio a pesar de lo que pueda autorizar el ordenamiento urbanístico en cada momento, viniéndose así, en definitiva, a prohibir por el reglamento que el referido derecho pueda extenderse a cuantas plantas permitan las determinaciones urbanísticas.

Es indudable que, como se alega por el Colegio Profesional demandado, el principio de especialidad o de determinación del derecho real a inscribir requiere, conforme al artículo 9.2.ª de la Ley hipotecaria, que se exprese la naturaleza, extensión y condicio nes del derecho que se inscriba, pero éstas no pueden venir impuestas por el Regla mento, a pesar de lo cual los apartados b) y c) del artículo 16.2 las establecen al margen de lo dispuesto por la legislación urbanística aplicable, razón por la que el apartado b), al igual que ya lo fue antes el c), debe ser declarado nulo de pleno Derecho por exigir un requisito para la inscripción del derecho de vuelo y subsuelo, cual es el número de plantas a construir, que sólo el ordenamiento urbanístico en vigor puede establecer.

b) La Ley de 1 de marzo de 1973 (BO del 14), que aprobó la Compilación civil foral de Navarra, se ocupa de este derecho en unión del de superficie y otros similares en el título II (leyes 427 a la 444) disponiendo lo siguiente, en lo que interesa:

Ley 427. Principio general.

Se presume que lo unido inseparablemente al suelo accede a la propiedad de éste, pero puede existir un derecho real sobre lo edificado o plantado en suelo ajeno, como derechos de superficie, de sobreedificación o subedificación, de propiedad horizontal y de plantación.

Ley aplicable.

En cuanto al régimen de propiedad horizontal, se estará a lo dispuesto en el Códi go civil y leyes que lo desarrollan. Para los demás derechos mencionados se observará lo dispuesto en el presente título.

Ley 428. Régimen.

Los derechos mencionados en la ley anterior se regirán por las reglas siguientes:

  1. Pueden constituirse por actos inter vivos o mortis causa, a título oneroso o lucrati vo, bien por constitución directa mediante enajenación o concesión, bien mediante reserva o retención en un acto de transmisión de la propiedad.

  2. Pueden establecerse por tiempo determinado o a perpetuidad, presumiéndose esto último si no se dispone lo contrario.

  3. Son inscribibles en el Registro de la propiedad aunque no determinen los ele mentos accidentales, como plazo de iniciación o terminación, características, presu puestos, mejoras, usos, explotación, destino o conservación de la obra a realizar.

  4. Son transmisibles por actos inter vivos o mortis causa, a no ser que se construyesen como personalísimos o se hubiere condicionado su transmisión al consentimiento del propietario, o limitado de otro modo su transmisibilidad.

  5. Son hipotecables en la misma medida que son transmisibles. Lo edificado o plan tado en ejercicio de estos derechos quedará sujeto a la misma hipoteca.

  6. Pueden ser objeto de usufructo y otros derechos similares, pero no pueden gravarse con servidumbres sin consentimiento del propietario, en el caso de establecerse sin este consentimiento será aplicable lo que respecto a la comunidad dispone la Ley 372.

  7. El titular puede, por sí solo, constituir servidumbres a favor del inmueble a que tales derechos se refieren; y en ningún caso puede el propietario por sí solo extinguir las servidumbres en perjuicio de aquellos derechos.

  8. Salvo disposición en contrario, no son redimibles contra la voluntad de su titular.

  9. En caso de enajenación de estos derechos o de la propiedad, no habrá lugar al tanteo y retracto.

Ley 429. Confusión.

Si se reunieran en un mismo titular la propiedad del suelo y uno de estos derechos especiales sobre el mismo, los derechos reales que afecten a una y otros continuarán gravándolos separadamente.

Ley 435. Confusión.

Los derechos reales de sobreedificación y subedificación conceden a su titular la facultad de construir una o más plantas sobre un edificio o por debajo de éste, respec tivamente, en un edificio ya existente o que se construyere con posterioridad.

Ejercicio.

Para su ejercicio se requiere siempre, además de la correspondiente aprobación administrativa, la determinación de los derechos sobre los elementos comunes del inmueble, en relación con la naturaleza de la obra, la seguridad del edificio y las limitaciones legales. En todo caso, los propietarios, arrendatarios u otros usuarios del edifi cio deberán ser indemnizados de los daños y perjuicios que ocasione el ejercicio de estos derechos.

Ley 436. Copropiedad y propiedad horizontal.

Cuando el edificio se halle en régimen de copropiedad o de propiedad horizontal, la facultad de sobreedificar o subedificar pertenecerá a los condueños en proporción a sus respectivas cuotas en la propiedad o en los elementos comunes. En ambos casos la concesión de estos derechos requerirá el consentimiento de todos los partícipes.

Ley 437. Contenido.

El titular puede construir el número de plantas que el título hubiere fijado. En defec to de determinación, se entenderá autorizado para construir cuantas fueren posibles, sin más limitaciones que las administrativas y las que imponga la seguridad del inmue ble. Salvo pacto de contrario, quedarán extinguidos estos derechos una vez terminada la construcción realizada en ejercicio de los mismos.

Ley 438. Limitaciones administrativas.

Las limitaciones administrativas que impidan al titular del derecho su ejercicio total o parcial, salvo pacto en contrario, no extinguirán este derecho ni darán lugar a res ponsabilidad por parte del concedente.

Ley 439. Régimen de las nuevas edificaciones.

Las construcciones realizadas en ejercicio de estos derechos se constituirán en régi men de propiedad horizontal en el resto del edificio.

Cuando las cuotas sobre los elementos comunes no se hubieren establecido en el título, ni se hubiere fijado el procedimiento para determinarlas, se requerirá el consen timiento de todos los propietarios del inmueble. Sin embargo, respecto a las construcciones subterráneas podrá convertirse que sean accesorias de otras preexistentes, sin modificar las cuotas ya establecidas en los elementos comunes.

Ley 440. Declaración de obra nueva.

Salvo pacto en contrario, el titular puede otorgar por sí solo la escritura pública de declaración de obra nueva y de rectificación de la descripción del edificio.

Ley 441. Procedimiento del edificio.

Si la edificación pereciere, no se extinguirán estos derechos, y sus titulares conser-varán respecto al edificio construido el mismo derecho que anteriormente tenían.

Ley 442. Ordenación urbana.

Si a consecuencia de la ordenación o urbanización del suelo se subrogase en lugar del inmueble una parcela con otro volumen de edificabilidad, el titular de los derechos de sobreedificación o subedificación tendrá en el nuevo volumen...

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