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Artículo 115

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AutorFrancisco Javier Gómez Galligo

  1. SISTEMA DE AMPLIACIÓN DE LA HIPOTECA

    Como hemos visto al analizar el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, nuestro sistema registral sigue, con relación a la cobertura por intereses ordinarios y de demora, un triple sistema:

    1. sistema de garantía indefinida con relación al deudor o tercer adquirente que subroga en la responsabilidad personal del crédito;

    2. sistema de tope máximo con relación a tercer poseedor y con relación a terceros con derechos anotados o inscritos en el Registro, y

    3. sistema de ampliación de hipoteca con relación a los intereses no cubiertos por la cifra de responsabilidad hipotecaria dentro del límite legal.

    En efecto, pudiera ocurrir que la limitación de reclamación de intereses frente a terceros que impone el artículo 114 (ya sea el plazo máximo de cinco anualidades, ya sea el inferior que se hubiera estipulado al constituir la hipoteca) significara dejar sin cobertura hipotecaria intereses no prescritos.

    Al respecto debe tenerse en cuenta que según el artículo 1.966 del Código civil, la acción para exigir el cumplimiento de pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves (caso de los intereses ordinarios), prescribe a los cinco años; por lo que no es frecuente que existan intereses ordinarios no prescritos carentes de cobertura hipotecaria, salvo que la limitación frente a terceros se hubiera limitado convencionalmente al constituir la hipoteca.

    Mayor aplicación tiene lo previsto en el artículo 115 con relación a los intereses de demora, que en principio tienen un plazo de prescripción mayor, el de los quince años que con carácter general establece el artículo 1.964 del Código civil. Aunque no debe dejarse de señalar que existe una línea jurisprudencial del Tribunal Supremo tendente a aplicar el mismo plazo de prescripción, esto es, cinco años, tanto a los intereses ordinarios como también a los de demora (cfr. S. T. S. de 4 octubre 1994).

    En estos casos en que el acreedor tenga derecho a reclamar intereses ordinarios o de demora, vencidos pero no satisfechos, que no estén cubiertos por la cifra de responsabilidad hipotecaria o excedan de ella, el artículo 115 le faculta para exigir del deudor ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados.

  2. CONCEPTO DE TERCERO

    La ampliación de la hipoteca no perjudicará en ningún caso los derechos reales inscritos con anterioridad a ella.

    Por terceros deben entenderse, no sólo los terceros poseedores con título inscrito en el Registro de la Propiedad, sino también los anotantes o titulares de derechos reales limitados que hayan hecho constar en el Registro sus derechos antes de la ampliación de la hipoteca. En este sentido el artículo 692 de la Ley 1/2000, de 7 enero, de Enjuiciamiento Civil, aclara que cuando el propietario del bien hipotecado sea el propio deudor, el precio del remate obtenido en la ejecución sobre bienes hipotecados, aunque exceda del límite de la cobertura hipotecaria, se destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea objeto de ejecución, una vez satisfechos, en su caso, los créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en suspensión de pagos o quiebra. Si...

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