Artículo 11
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
Artículo 11. 1. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, según su naturaleza y características.
2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la inno-vación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el correspondiente interés legal.
3. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento expreso de éste.
4. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmue-ble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Artículo 5.
Se viene recoger en el artículo 11, lo que en la Ley de 1960 era el artículo 10, con las siguientes modificaciones: a) Convertir el párrafo 1.º de dicho artículo 10 en el apartado 1 del nuevo, siquiera añada a la frase >, la > del inmueble, y se sustituya la frase > por la de >; b) El párrafo 2 del antiguo artículo 10 se convierte en el apartado 2 del nuevo, elevando el importe de una mensualidad a tres; c) El párrafo 3 del artículo 10 se convierte en el párrafo 2.º del apartado 2 siquiera se añada >; d) el párrafo 4 se convierte en el apar tado 3, sin sufrir modificaciones más que la de suprimir la frase >; e) El apartado 4 es nuevo en la Reforma.
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Según la redacción dada por el artículo 7 de la Ley 8/1999, de 6 de abril.
No se acostumbra a encontrar en las legislaciones un concepto concreto de lo que por > ha de entenderse.
Tal y como aparece redactado el artículo 11 de nuestra ley, en el concepto > ha de comprenderse >.
Han de excluirse todas aquellas obras que sean necesarias para la conservación o habitabilidad del inmueble, porque no puede impedirlas ningún propietario y han de entenderse comprendidas entre las reparaciones de que hemos hablado en el artículo
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Ni tampoco las que supongan elevación del edificio o que alteren la estructura o fábrica del mismo, porque a ellas se refiere el artículo 12 de la ley.
Cabe, sin embargo, que las obras afecten tanto al edificio en sí, y a sus elementos comunes, como a los servicios. Y que consistan en nuevas instalaciones o en modifica ción de las existentes, si con ellas se mejora aquel edificio, sus elementos o sus servicios, e incluso el uso que de aquél o de éstos hagan los propietarios.
Ahora bien, ¿será preciso que las innovaciones produzcan siempre un efecto bene ficioso para todos los propietarios? Creemos que no, porque lo importante es que pon gan al inmueble de acuerdo con su naturaleza y características.
GUILARTE (p. 242 de la obra citada) entiende que en el concepto > del artículo 11 que comentamos, entran todas aquellas nuevas instalaciones, servicio o mejoras que efecten al inmueble, con independencia de que sean o no requeridas para su adecuada conservación, habitabilidad y seguridad, y de que hagan inservible alguna parte del mismo para el uso y disfrute de algunos de los propietarios. Pareciendo claro que el artículo se refiere fundamentalmente a aquellas obras destinadas a mejorar la habitabilidad del inmueble en términos de su utilidad o en función de la comodidad proporcionada por las cosas comunes del mismo.
En la doctrina, algún autor, como M ARTÍN -GRANIZO 2 efectúa una clasificación a base de >, >, e >.
Siguiendo aquella clasificación, comprende: entre las innovaciones útiles >; entre las de lujo, >; y entre las gravosas, >.
Nosotros creemos preferible distinguir, ajustándonos más literalmente al precepto legal, entre: A) Innovaciones requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble; B) aquellas que no sean necesarias para dicho fin, pero cuya instalación exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes; C) aquellas que, estando en el mismo caso, no exceda la cuota de instalación de esa mensualidad; D) las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfru te de un propietario; y E) las que afecten a la seguridad del edificio o a los elementos comunes.
En el ámbito de la jurisprudencia cabe citar:
La Sentencia de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo de 14 de julio de 1992 (Ar. 6.293) al declarar:
[...] Que aun cuando esta sala no ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el con cepto y caracterización de las > en el régimen de la propiedad hori zontal, sí lo ha hecho la doctrina que ha llegado a perfilarlas con criterio lo sufi cientemente unívoco (a salvo de ligeros matices), como aquellas obras que alteran la situación preexistente de las cosas bien como estado de hecho bien de derecho, lo cual, proyectado sobre la propiedad horizontal, conduce a considerar como tales incluso aquellas obras que aun cuando dirigidas a la conservación del inmueble provocan un cambio en su estructura, sustancia, forma o destino de los elementos y partes comunes del mismo, siendo en todo caso conveniente e incluso en ocasiones necesarias para el más adecuado uso y disfrute del inmueble.
Consecuencia de lo expuesto es, que entre las > y a efectos de su mejor delimitación y aplicación en el desenvolvimiento de este especial régimen de propiedad, sea conveniente apuntar a título de posibles manifestaciones o formas de las mismas y con carácter enumerativo, entre innovaciones simplemente conve-nientes o necesarias, que originan alteración o cambio en los elementos comunes; e innovaciones del lujo, calificaciones estas cuya delimitación depende en cada caso concreto de las circunstancias concurrentes.
Es, pues, evidente y así se manifiestan los autores, aun cuando ello no haya lle gado hasta el presente momento a este Tribunal, que los conceptos de necesariedad y utilidad pueden perfectamente coincidir cuando de > se trata, lo que autoriza a que partiendo de la delimitación conceptual que se ha dejado apuntado pueda llegarse en este caso y a título simplemente indicativo a considerar, que mere cen el calificativo de > las producidas por aquellas obras que alteran do bien de hecho o de derecho la situación preexistente del inmueble a que estos autos se refieren, van dirigidas a lograr su mejora como tal a la vez que a proporcionar un más cómodo uso y disfrute del mismo por parte de todos los propietarios de sus pisos y locales.
Trasladando lo hasta aquí indicado al supuesto sobre el que versan las dos motivaciones que se están contemplando, resulta el carácter de innovación útil de las obras cuya aprobación en la junta de propietarios celebrada el 24-6-1986 es aquí objeto de discusión, por cuanto en opinión de esta sala aparece con la necesaria evidencia que las mismas van dirigidas a proporcionar al conjunto residencial recurrente un mayor número de plazas de garaje, innovación en este caso útil, por contribuir al mejor y más adecuado uso y disfrute del complejo residencial por parte de sus titulares,
Pero es que, además, es también de tener en cuenta que cual se acaba de indicar, como tal innovación lleva implícita la modificación de un estado de hecho así como también jurídico preexistentes; fáctico, en cuanto supone un considerable aumento de plazas de garaje con obras que afectan a la estructura y fundamentos del con junto residencial y de sus elementos comunes, en cuanto conllevan al menos un pro fundizar en el suelo común; jurídico, desde el momento en que lo indicado provoca una modificación del título constitutivo de dicho complejo residencial, siendo nece sario un reajuste a cambio de cuotas: consecuencia de todo lo cual es que la aproba ción de tales obras exija ineludiblemente la unanimidad, no siendo por tanto válido el acuerdo mayoritariamente obtenido (art. 16.1.º LPH).
De cada una de ellas en particular nos ocuparemos a continuación.
Después de la Ley de reforma de 1999, la exigencia de nuevas instalaciones, servi cios o mejoras para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble, no se producirá por razón del > del inmueble, sino por razón >, expresión esta que tiene un significado análogo a lo que en la Ley 49/60, antes de dicha ley se...
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