Artículo 109

AutorJuan Manuel Llopis Giner
  1. APROXIMACIÓN AL CONCEPTO DE EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA

    El artículo 109 de la Ley Hipotecaria debe considerarse como el pórtico de la regulación de la extensión objetiva de la hipoteca.

    La doctrina no la define, sino que atiende de forma parcial solamente a algunos de sus aspectos(1). Las razones que pueden justificar esta omisión son: 1) La inclusión de supuestos muy heterogéneos bajo una misma denominación. No existe prácticamente relación entre la extensión objetiva sobre las mejoras y la extensión objetiva sobre las indemnizaciones por seguro. 2) Los efectos jurídicos son distintos según se trate del hipotecante o del tercer poseedor. 3) Inclusive el origen y las clases de extensión son diferentes según nazca de la propia ley o del pacto.

    Ahora bien, a pesar de las dificultades apuntadas, no puede renunciarse a una aproximación a su concepto, lo que ayudará a configurar y a delimitar el ser y el funcionamiento de la extensión objetiva, y es que el término «extensión», como acción y efecto de extender, tiene una multiplicidad de significados, al igual que el adjetivo «extensivo». La extensión referida al objeto, de ahí que se llame objetiva, sirve para delimitar el ser de la cosa, del objeto, lo que de una forma natural queda comprendido en él, y cuando se delimita algo, también se define. Por consiguiente, al decir extensión objetiva de la hipoteca se está definiendo el objeto de la misma, aquello que es y que se encuentra integrado dentro de ella. Cuando se utiliza el calificativo «extensivo» se está significando aquello que en principio no puede formar parte de la cosa, pero que por circunstancias ajenas al bien puede ser comprendida dentro de él, aunque no se le encuentre unido de forma natural, pero que a través de una ficción puede vincularse a su destino. Esta ficción es, sin lugar a dudas, el pacto extensivo, la autonomía privada.

  2. FUNDAMENTO DE LA EXTENSIÓN OBJETIVA

    La Exposición de Motivos de la Ley de 1861 argumentó que la extensión automática de la hipoteca se basaba en la voluntad presunta del propietario hipotecante. Ello originaba un fundamento subjetivo que ya entonces, a mi juicio, hubiera podido considerarse como inconsistente.

    Esta presunción era iuris et de iure, y convertía el precepto que regulaba la extensión objetiva en una norma de carácter automático, en un imperativo legal. Sin embargo, al poco tiempo se comprobó que estos acuerdos no existían en muchas de las ocasiones, lo que naturalmente propiciaron numerosas sentencias sobre la materia, muy especialmente la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 enero 1905, sentencias que se producían al existir conflictos de intereses entre este principio y otros, como el de la propiedad, y se hizo necesario abandonar el principio de la presunción de la voluntad dando un giro de ciento ochenta grados en la regulación legal de la materia.

    La Ley Hipotecaria de 1909 rompió el fundamento subjetivo, pues admitió la no extensión de la hipoteca a determinados bienes, salvo que existiera pacto expreso entre las partes. Según la lógica apuntada por el legislador, se trataría de fundar la extensión objetiva en dos principios totalmente contrapuestos: para la extensión automática de la hipoteca podría valer el que esa sería la voluntad presunta del propietario de la finca, mientras que para la no extensión la voluntad presunta sería la de no hipotecar los bienes. En el primer caso se trataría de una presunción iuris et de iure, mientras que en el segundo la presunción sería iuris tantum, pues se admite la prueba en contrario y el pacto entre acreedor y deudor.

    De seguirse la teoría de la voluntad presunta del propietario se derivaría otra incongruencia, pues la regulación de la extensión objetiva no termina en el caso de que sea solamente el titular de la finca el propietario hipotecante, sino que alcanza también al supuesto de tercer poseedor de la finca hipotecada. Y de éste no puede presumirse ninguna voluntad, pues es, por supuesto, de hecho, ajena a ella al no haber intervenido en la constitución de la obligación garantizada, ni en la constitución de la garantía real.

    Al tercer poseedor también le va a afectar la extensión de la hipoteca, tal como se dice en el artículo 112 de la Ley Hipotecaria, aun siendo la finca propiedad de un tercer poseedor se extiende la hipoteca a las mejoras introducidas en ellas que consistan en obras de reparación, seguridad y transformación.

    En consideración de todo ello es evidente que la extensión objetiva de la hipoteca necesita de una justificación global o general que incluya los diversos supuestos contenidos en la regulación jurídica.

    La vatio del legislador atiende a unas razones que no se fundan en el presente caso en la voluntad de las partes. No es el sujeto, ni su voluntad, el fundamento del precepto, pues la extensión objetiva debe descansar o bien en la naturaleza del objeto -el bien inmueble- o bien en la propia naturaleza del derecho real de hipoteca.

    El objeto de la hipoteca tampoco debe considerarse como solución a la cuestión, pues tratándose de un mismo objeto hipotecado, los efectos son distintos según se aplique la extensión de la hipoteca a un hipotecante-propietario de la cosa o a un tercer poseedor de finca hipotecada; incluso unos supuestos de mejora se consideran incluidos automáticamente dentro de la hipoteca y otros no, caso de los artículos HOy 111 de la Ley. Hay que entender que el principio seguido por el legislador en materia de extensión de la hipoteca no es el de que accesorium sequitur principóle que, aun siendo aplicable a supuestos concretos regulados en la figura jurídica, no sirve para explicar el fundamento jurídico de la extensión objetiva en su totalidad.

    No se puede olvidar que la hipoteca es un derecho de realización de valor, que es ofrecido en garantía por el deudor hipotecante para asegurar el cumplimiento de una obligación. La valoración viene dada por la conjunción de dos elementos u objetos de la hipoteca: un bien, el hipotecado y un derecho que se hipoteca.

    Así resulta del propio juego entre los artículos que regulan la extensión objetiva de la hipoteca. El artículo 111.1 de la Ley Hipotecaria considera la importancia del valor de la finca al regular la extensión de la hipoteca de forma automática cuando el objeto mueble no pueda separarse «sin quebranto de la materia o deterioro del objeto». El propio precepto comentado, el artículo 109, se refiere a las mejoras del bien y, por consiguiente, al aumento de valor que el bien puede alcanzar por la realización de dichas mejoras, especialmente significativo es el artículo 113, que impide al tercer poseedor el retirar las mejoras satisfechas por él, cuando de hacerlo, el bien sufriera un menoscabo en su valor.

    La extensión objetiva de la hipoteca tiene, pues, su fundamento en la propia naturaleza del derecho de hipoteca y sirve, al igual que otros preceptos de la ley, para mantener y conservar la garantía hipotecaria en razón del valor de la cosa. En este sentido se alinea, en cuanto a su finalidad, con el artículo 117 de la Ley Hipotecaria, que regula la llamada acción de devastación, y protege el mantenimiento de dicho valor, o también con el artículo 1.129.3.° del Código civil. No cabe duda que el deudor podrá equilibrar su garantía hipotecaria, si ésta hubiese disminuido, pactando la extensión objetiva o realizando mejoras o destinando objetos muebles a la finca hipotecada de forma y manera que aumente su valor. Con todas estas actuaciones se está mejorando la garantía del acreedor.

    Como conclusión se puede decir que el fundamento de la extensión objetiva de la hipoteca, al que obedecen las disposiciones de la Ley Hipotecaria, reside en el mantenimiento o aumento del valor del bien inmueble hipotecado. La hipoteca es un derecho de realización de valor y, por tanto, es necesario que quede protegido y con esta finalidad debe interpretarse la extensión de la hipoteca. De esta forma se favorece y facilita el crédito hipotecario. Necesariamente se ve implicada la responsabilidad del sujeto por el cumplimiento de la obligación principal, que es, en definitiva, el último fundamento de la cuestión que subyace en la hipoteca.

  3. CLASES

    La extensión objetiva puede clasificarse atendiendo a diversos criterios: el primero respecto del origen, diferenciándose entre una extensión objetiva nacida de la propia ley o automática y una extensión objetiva nacida del pacto o de la autonomía privada. No puede decirse con total exactitud que la primera se encuentra recogida en el artículo 110 de la Ley Hipotecaria y la segunda en el artículo 111 del mismo Cuerpo legal, ya que en este último precepto se recogen supuestos de extensión por efecto de la ley y, por tanto, funcionan como límite de la autonomía privada. Lo que será objeto de comentarios en el artículo correspondiente. Esta aparente confusión tiene su origen en la evolución histórica de dichos preceptos, a los que no se logró dotarlos de una mayor claridad.

    El segundo criterio atiende al sujeto titular del bien en el momento de la ejecución de la hipoteca, distinguiéndose cuando el bien se encuentre en poder del hipotecante, sea deudor hipotecante o hipotecante no deudor, o cuando se halle en poder de un tercer poseedor. La primera clase se encuentra regulada en los artículos llOyllldela Ley, mientras que a la segunda atienden los artículos 112 y 113 del referido texto legal. Los efectos serán distintos en uno u otro caso, aunque en ambos existirá la extensión objetiva del derecho de garantía.

    En la extensión objetiva de la hipoteca no se sigue la tradicional distinción que respecto de los sujetos intervinientes en la garantía inmobiliaria se realiza por la doctrina. Se puede clasificar en tres grupos a los sujetos pasivos en la hipoteca: el deudor hipotecante, el hipotecante no deudor y el tercer poseedor de finca hipotecada. Sin embargo, para estudiar la extensión objetiva, la Ley Hipotecaria diferencia tan sólo dos grupos: el titular hipotecante y el tercer...

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