Del artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria: la conciliación tramitada por el registrador
| Autor | Íñigo Mateo Villa |
| Cargo | Registrador de la propiedad. Doctor en Derecho. Profesor de la Universidad internacional de La Rioja |
| Páginas | 751-813 |
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 790, págs. 751 a 813. Año 2022
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Del ar tícu lo103 bis de la Ley
Hipotecaria: la conciliación
tramitada por el registrador *
(Segunda parte)
Article 103 bis of the Spanish Land
Registry Act: alternative dispute
resolution guided by the Land registrar
(Part Two)
por
IÑIGO MATEO VILLA
Registrador de la propiedad. Doctor en Derecho.
Profesor de la Universidad internacional de La Rioja
De la interpretación del ar tícu lo 103 bis de la Ley Hipotecaria: la conci-
liación tramitada por el registrador (Segunda parte)
* Este trabajo constituye la segunda parte que se publica del que con el título «De los
procedimientos extrajudiciales de resolución de conflictos: diseño según la teoría de juegos
e interpretación del ar tícu lo103 bis de la Ley hipotecaria sobre la conciliación tramitada
ante el registrador» obtuvo el premio «Decanato territorial de registradores de Andalu-
cía oriental» (2019), concedido por la Real academia de jurisprudencia y legislación de
Granada. (2019), concedido por la Real Academia de Jurisprudencia y Legislación de
Granada. El ar tícu looriginalmente premiado ha sido partido y reducido para adaptarlo
a las exigencias editoriales, enriqueciéndose con reflexiones, propias y ajenas, posteriores
Iñigo Mateo Villa
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Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 790, págs. 751 a 813. Año 2022
RESUMEN: Ofrecemos una exposición detallada y razonada de todas
las fases de tramitación de la conciliación por el registrador, regulada en el
ar tícu lo103 bis de la Ley hipotecaria, que fue introducido por la Ley de
la jurisdicción voluntaria. **
ABSTRACT: This paper analyses the conciliation, an Alternative dispute
resolution system (ADS) conducted by the Land Registrar and ruled by article
103 bis of the Spanish Land registration act introduced by the Act for the
Resolution of Non-contentious Disputes.
PALABRAS CLAVE: Sistemas alternativos de resolución de conflic-
tos. Medios adecuados de solución de controversias. MASC. Transacción.
Medianería. Amigable componedor. Mediación. Conciliación. Conciliación
privada. Oferta vinculante confidencial. Opinión del experto independiente.
Arbitraje. Registro de la propiedad. Res dubia. Fraude. Simulación. Costes
de formalización. Análisis económico del Derecho.
KEY WORDS: Alternative dispute resolution systems. ADS. Transaction.
Mediation. Friendly compose. Conciliation. Private conciliation. Confidential
binding offer. Independent expert opinion. Arbitration. Land registry. Res du-
bia. Fraud. Simulation. Economical analysis of Law.
SUMARIO: I. RES DUBIA IURIDICA.—II. OBLIGACIÓN O FA-
CULTAD.—III. INHIBICIÓN.—IV. REGIS TRADO RES TITULARES,
SUSTITUTOS, INTERINOS, EXCEDENTES Y JUBILADOS.—V.CON-
CILIACIÓN COLEGIADA.—VI. CONCILIACIÓN POR MEDIDA-
DOR.—VII. SOLICITUD: 1. LEGITIMACIÓN. 2. CONTENIDO Y FORMA.
3.CERTIFICACIÓN DE FIRMA. 4. PRESENTACIÓN Y DILIGENCIAS. 5. CALIFICA-
CIÓN.—VIII. DESARROLLO: 1. OFICIO AL DESTINATARIO. 2. RESPUESTA.
3. NEGOCIACIÓN: A) Abogado y procurador. B) Actividad desplegada por el
a la concesión del premio. Puede contactar con el autor por e-mail en imateovilla@
gmail.com, Twitter: https://twitter.com/inigo_mateo y LinkedIn: www.linkedin.com/in/ini-
gomateo. ORCID iD: https://orcid.org/0000-0002-5255-2750; Publons and Web of Science
ResearcherID L-1327-2017, Dialnet: 2124932 Google-Scholar: https://scholar.google.es/cit
ations?user=fivrN5wAAAAJ&hl=en&oi=ao, Obra realizada en el marco del proyecto de
investigación DER 2017-82705-R del Programa Estatal de I+D+i orientada a los Retos
de la Sociedad, del Ministerio de Economía, Industria y Competitividad que lleva por tí-
tulo: «Soluciones jurídicas y económicas al problema inmobiliario turístico». Cómo citar:
MATEO VILLA, I. (2022). «Del ar tícu lo 103bis de la Ley Hipotecaria: la conciliación
tramitada por el registrador. (Segunda parte)». Revista Crítica de Derecho Inmobiliario.
número 790, págs. 751 a 813.
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Del ar tícu lo 103 bis de la Ley Hipotecaria: la conciliación tramitada por el registrador
registrador. C) Pruebas. D) Medidas cautelares. E) Deber de confidenciali-
dad.—IX. TERMINACIÓN: 1. ACTA. 2. CONSERVACIÓN. 3. DILIGENCIAS.
4. RESPONSABILIDAD DEL REGISTRADOR.—X. CONCLUSIONES.—XI. RE-
SOLUCIONES.—XII. BIBLIOGRAFÍA.
I. RES DUBIA IURIDICA
Son requisitos para que una desavenencia resulte conciliable por el
registrador los siguientes: que exista una (i) relación jurídica previa a la
conciliación que constituya fuente de la obligación reclamada, (ii) que la
obligación reclamada conceda actio (res dubia iuridica) de manera que, de
ejercerse judicialmente, resultaría admisible a trámite y, por último, que
afecte a (iii) derechos disponibles1.
La relación jurídica preexistente consiste en «una situación, relación
o derecho existente» (AGUILERA, 2016: 1741-1742) sin la que no puede
nacer la obligación ni la actio dirigida a obtener su satisfacción. Puede surgir
de la ley, contrato, cuasi contrato, actos y omisiones ilícitos o de cualquier
género de culpa o negligencia (confróntese art.1089 CC). Es posible que
la tramitación de la conciliación se solicite por razón de obligaciones de
cumplimiento futuro pero que dan lugar a un litigio de presente, como es
el caso de la interpretación de cláusulas dudosas, de manera que el procedi-
miento se dirige a su aclaración y, con ello, las partes «evitan la provocación
de un pleito» (art.1809 CC).
Para lo que haya de entenderse por res dubia iuridica existen dos teorías:
la subjetiva, que entiende por tal la desavenencia o duda así percibidas por
una o ambas partes y que, además, sea susceptible de judicializarse (iuridica);
la objetiva, en cambio, defiende que es la incertidumbre sobre el resultado
de un litigio judicializable. Aún podría sostenerse una tercera teoría, pro-
cesalista, que la equipara al litigio ya judicializado. Como cuestión previa,
entiéndase por «cuestión jurídicamente dudosa» aquella que resulta incierta
en su interpretación legal o en su aplicación de facto, al litigio de que se
trate: ejemplos del primer supuesto son el alcance del derecho de transmisión
(art.1006 CC), de la fiducia cum creditore o del (mal llamado) derecho de
retención; del segundo, los concretos bienes que deban adjudicarse en una
partición a un comunero sin discusión de su derecho a una cierta cuota.
Analicemos estas teorías a la luz del procedimiento de conciliación y, más
concretamente, a la vista de la calificación que haya de hacer el registrador
para decidir si admite o no a trámite la que se le solicite. La teoría objeti-
va y, más aún, la procesalista, se presentan a priori como las más fiables,
al no depender de la particular percepción jurídica de los litigantes pero,
lo cierto, es que presenta problemas no menores. En cuanto a la primera,
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