Artículo 10. Obras necesarias del inmueble
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
Artículo 10 . 1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesa rias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habita bilidad y seguridad.
2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.
4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación a que se refiere el presente artículo estará afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
Artículo 9.
No existía en la Ley 49/1960 antes de la Reforma, un precepto dedicado expresa mente a las obras necesarias que deban llevarse a cabo en el inmueble dividido en régi men de propiedad horizontal y en los servicios.
El artículo 4 de la Ley de reforma, redacta de nuevo el artículo 10 de aquella ley, que estaba dedicado a regular las innovaciones, en la forma que hemos dicho en el apartado I.
No existía en la Ley 49/1960 un precepto que estableciere el principio general de la obligación por parte de la Comunidad de propietarios de llevar a cabo las obras nece sarias de conservación y reparación, sino una serie de referencias sobre esta obligación en ciertos artículos, como el párrafo del artículo 5 al mencionar como una de las reglas que el título tiene que contener la de >; el n.º 5 del artículo 9, en el que se
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Redactado según el artículo 6 Ley reforma 8/1999, de 6 de abril.
habla de la obligación de cada propietario de contribuir, con arreglo a su cuota de parti cipación o a lo especialmente establecido a los >; el artículo 10 al declarar que ningún propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble; el artículo 13 al referirse a las >, como una de las facultades de la Junta de propietarios; y el artículo 18 en el que se señala como atribución específica del administrador >.
Es en el apartado de este artículo 10 que comentamos el que impone a la Comuni dad la obligación de realizar las obras, puntualizando el ámbito de las mismas, al afir mar que serán las necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación tanto del inmueble como de los servicios de que conste. Todo ello con el fin de que dicho inmue ble y dichos servicios reúnan >.
GUILARTE GUTIÉRREZ (p. 226 de la obra citada) destaca que la > de la Junta sobre la ejecución de obras vinculadas con la estructura, estanqueidad, seguridad y estabilidad del edificio no puede estimarse discrecional sino imperativa. Por lo que tal obligatoriedad de tales reparaciones no surge del pacto o acuerdo de la Junta, como parece decir el artículo 14 c) sino de la propia ley que así lo impone en este artículo 10.1.
a) Ámbito del concepto y su distinción de los actos de administración y reparación Un examen de la legislación, tanto extranjera como española, revela que, por regla general, los actos de administración, conservación y reparación aparecen siempre uni dos, de forma que las reglas dadas para unos son también aplicables a los demás. Sin embargo, los términos son distintos, como haciendo hincapié el legislador en que no deben confundirse. Y así es, en efecto, porque una cosa es la >, otra la > y otra la >.
Conservar, según el Diccionario ideológico de Casares, es manteneRUna cosa de manera que no se pierda o deteriore.
Reparar, significa >.
La distinción, pues, existe y tiene perfecta aplicación a la materia que estudiamos. Todo lo que se haga en los elementos comunes y vaya encaminado al mero entreteni miento de éstos, es decir, a mantenerlos en su estado actual para evitar su deterioro, entrará en el ámbito de la >. Cuando ese hacer suponga componer o enmendar, surgirá la >.
De ahí que estemos conformes con MARTÍN -GRANIZO cuando dice >.
Debemos advertir, de todas formas, que dada la distinción que nuestra ley hace entre actos de conservación y de reparación, entendemos que siempre hay que estar al verdadero sentido que antes hemos dado y que, por tanto, no cabe hablar de > si se trata del mero entretenimiento de la cosa.
El hecho de que los elementos comunes estén destinados al uso y disfrute común de todos y cada uno de los propietarios, obliga a éstos a contribuir a su conservación, siquiera corresponda al administrador atender de modo directo a ella (art. 20), adoptando las medidas necesarias, y dando cuenta a la junta de propietarios de las que exce dan de lo normal, para que tome los acuerdos pertinentes.
La forma de contribuir a esa conservación se manifiesta no sólo satisfaciendo la cuota que le corresponda en los gastos que origine, sino también usando de los ele mentos comunes con la diligencia propia de un buen padre de familia, personalmente o a través de sus familiares o terceros que dependan de él.
Y adviértase que dichos elementos han de mantenerse en todo momento en estado de servir al fin para el que fueron creados, no siendo válido en este sentido acuerdo alguno, aunque fuese adoptado por la mayoría de los propietarios, que significase un abandono de esos actos conservativos, porque supondría privar al disidente de un derecho esencial, ínsito en el título constitutivo y en su derecho de propiedad, cual es el de disfrute.
El problema ha surgido ya ante los Tribunales con motivo de la regulación del uso de un ascensor, que habiendo sido montado para seRUsado todo el día, la junta de pro pietarios pretendía se usare tan sólo hasta ciertas horas de la noche, so pretexto de que se producían muchas averías. En la Sentencia, de fecha 26 de marzo de 1962, del Juzgado municipal n.º 9 de los de Barcelona, se dice que es indudable que el acuerdo adopta do por la junta privando a los propietarios del uso del ascensor en determinadas horas del día para lo sucesivo, ha de estimarse contrario al espíritu y aun a la letra de los artículos 10 y 11 de la Ley de propiedad horizontal, y artículo 1.026 de las ordenanzas municipales de la ciudad, sin que obste a ello el hecho de que el ascensor necesite más vigilancia de noche e incluso sea causa de mayores reparaciones, porque esto daría lugar en todo caso a un acuerdo para efectuar los debidos arreglos e incluso para la inmovilización del mismo por cierto tiempo, pero no para privar su uso de un modo definitivo.
Véase lo que exponemos al comentar el artículo 9.
Problemática
1) ¿Sería válido el pacto estatutario que impusiere que las obras de conservación sean llevadas a cabo por los comuneros individualmente?
La Sentencia de 22 de marzo de 1993 de la Sección 5.ª de la AP de Sevilla (RGD, 1994, p. 8.955) se ocupa del tema declarando:
[...] que es nula la cláusula de los estatutos que se impugna por ser contraria a la Ley de propiedad horizontal que establece que las obligaciones de atender a la conservación y entretenimiento del caso corresponde al administrador o el presidente sin que pueda imponerse a los comuneros que sólo pueden quedar sometidos a las obligaciones que prevé el artículo 9 de la Ley de propiedad horizontal.
2) ¿Qué debe entenderse por >?
Será el conjunto de elementos fundamentales de una construcción.
Expuestas en los apartados anteriores las diferencias con los actos de administración y de mera conservación, podemos concretar ya ahora que cuando la ley habla de actos de reparación se refiere, no a los que supongan un mero entretenimiento, sino a los que vayan encaminados a componer o arreglar los daños y menoscabos que se pro duzcan en los elementos comunes, de forma que impidan su disfrute ordinario. Tam bién han de distinguirse de las innovaciones de que habla el artículo 11. No cabe, so pre texto de reparar, crear nada nuevo, es decir, innovar.
>
En el concepto puede estar incluida la reconstrucción o reedificación de lo que por hallarse deteriorado hay que reparar, añade la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 1956.
La referencia que, sin embargo, se hace en varios de los artículos antes transcritos a reparaciones distintas de las ordinarias, nos obliga a distinguir varios tipos de repara ciones, a saber, reparaciones ordinarias y...
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