Artículo 1.878
| Autor | Vicente Guilarte Zapatero |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
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BREVE REFERENCIA A LA DOCTRINA GENERAL SOBRE LA TRANSMISIBILIDAD DEL CRÉDITO HIPOTECARIO
El artículo sanciona respecto del hipotecario la doctrina general sobre transmisibilidad de los créditos, ampliamente reconocida en el Derecho moderno, de suerte que la titularidad activa de los mismos puede ser objeto de modificación en virtud de distintos actos y negocios jurídicos. Es de advertir, por tanto, que el precepto comentado se integra y coordina con aquellos otros que el Ordenamiento civil destina a regular la materia, cuyo régimen se contempla en el capítulo VII del Título IV del Libro IV del Código, en los artículos 1.526 a 1.536, a continuación del contrato de compraventa, con un emplazamiento generalmente considerado por la doctrina como inadecuado. Particularmente, son de recordar, en principio, el artículo 1.526 al señalar que «la cesión de un crédito, derecho o acción no surtirá efecto contra tercero, sino desde que su fecha deba tenerse por cierta, en conformidad a los artículos 1.218 y 1.227. Si se refiere a un inmueble desde la fecha de su inscripción en el Registro». Y el artículo 1.528, según el cual «la venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio». Doctrina ésta de obligado reconocimiento, dada la naturaleza esencialmente accesoria de los derechos de garantía que parece también sancionada en otros artículos del Código civil, como el 1.212, cuando prescribe que «la subrogación transfiere al subrogado el crédito con los derechos a él anexos, ya contra el deudor, ya contra los terceros, sean fiadores o poseedores de hipoteca». O el artículo 1.190, cuando sanciona que «la condonación de la deuda principal extingue las obligaciones accesorias; pero la de ésta dejará subsistente la primera», o el artículo 1.191, para la prenda, o el 1.847, para la fianza, etc.
De la doctrina de la accesoriedad deriva incuestionablemente que su transmisibilidad sólo es viable en unión del crédito garantizado, el cual, por otra parte, si se transmite determina inexorablemente la transmisión de la garantía, siempre que, naturalmente, ésta mantenga su vigencia en el momento de operarse el traspaso. Sin embargo, como observa Cossío, «la cesión del crédito hipotecario acusa, por particular paradoja, al mismo tiempo, la accesoriedad de la hipoteca y la sustantividad e independencia de la misma, según intervenga o no tercero protegido por la fe pública registral» (1), como luego se analiza.
Aun cuando normalmente los textos legales sobre la cuestión hablan de cesión o venta del crédito hipotecario, es evidente que el cambio del titular del mismo es susceptible de producirse por título distinto. En general, la persona del acreedor puede cambiar bien por negocio jurídico monis causa, bien por negocio jurídico ínter vivas; pero, ciertamente, el artículo objeto del comentario se refiere a esta segunda modalidad, a la que puede servir de causa una compraventa, una permuta, una adjudicación en pago, una donación, etc.
Como regla general, ha de tenerse presente que sólo podrán ser cedidos los créditos hipotecarios cuando la obligación garantizada sea susceptible de transmisión, existiendo, como luego indico, una norma especial para los asegurados con hipoteca legal.
En relación con la transmisión del crédito hipotecario por sucesión hereditaria, es suficiente señalar que se regirá por las normas propias que regulan ésta, requiriéndose sólo para su eficacia registral la inscripción, sin que, por el contrario, sea necesaria la notificación al deudor que, obviamente, carece de finalidad en este caso(2), con la única especialidad que en orden a la cancelación recoge el artículo 213 del Reglamento Hipotecario.
De conformidad con lo dispuesto por el precepto comentado del Código civil y el artículo 149 de la Ley especial, el crédito hipotecario puede cederse o enajenarse a un tercero «en todo o en parte», lo que significa, en principio, que el acreedor hipotecario está facultado para desprenderse de su crédito absolutamente o reservándose parte de él. Y que, además, está en condiciones de operar la enajenación o cesión a favor de una sola o de varias personas. Si la transmisión es total no se produce, en realidad, ninguna modificación sustancial en el vínculo obligatorio, mientras que si es parcial, o siendo total, el acreedor cede o enajena su crédito a distintas personas surge una evidente variación en aquél. En cualquier caso, con independencia del acierto de la solución adoptada, combatida por Scaevola(3), es incuestionable que el precepto del Código y el de la Ley Hipotecaria reconocen la validez de la transmisión parcial, que...
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