Artículo 1.581

  1. Duración de los arrendamientos urbanos sujetos al Código civil

    Como consecuencia de la temporalidad del arriendo expresamente proclamada en el artículo 1.543 del Código civil, cuando las partes no hayan fijado un plazo de duración del contrato, es la propia ley la que con carácter supletorio lo señala, de un modo distinto según sea rústico o urbano, pero en todo caso con

    bases fundadas en presunciones de la voluntad de los contratantes.

    En efecto, para los arrendamientos urbanos se tiene en cuenta que la renta se fija usualmente en relación con el tiempo de disfrute o utilización de la cosa, pero sin tener que atender a ciclos de producción o cultivo. Por ello, y por idéntica razón, será aplicable este artículo también al arrendamiento de bienes muebles.

    Evidentemente que la norma del artículo 1.581 sólo puede entrar en juego cuando el tiempo de duración no haya sido fijado por las partes de modo expreso o tácito (S. de 26 octubre 1918). Es decir, cuando no hay tiempo determinado de duración del arriendo. Lo que ocurre también en los supuestos en que se hubiera pactado el arriendo por tiempo indefinido.

    Una Sentencia de 25 enero 1965 declara que debe entenderse que el tiempo es determinado cuando es determinable, como ocurre en el caso que contempla, puesto que siendo el subarriendo un arrendamiento de segundo grado que se apoya sobre otro anterior, si la duración de aquél queda supeditada a la de este último, el plazo viene a ser el mismo y la determinación es perfecta, sin que tenga por qué entrar en juego este artículo, que únicamente encierra una norma supletorio para cuando la voluntad de las partes no se haya manifestado.

    En Sentencia de 26 febrero 1992 se ocupa el Tribunal Supremo de un caso de arrendamiento de industria de bar-restaurante pactada por tiempo indefinido, literalmente se decía que -el tiempo de duración de este contrato, y, por tanto, del arrendamiento que constituye su objeto, es de duración indefinida-. Tanto la sentencia de primera instancia como la de la Audiencia Provincial entendieron aplicable a este caso el artículo 1.581. Se interpuso recurso de casación, que fue desestimado por el Tribunal Supremo en esta sentencia, que argumenta así en su fundamento de Derecho 2.º:

    -... a) Los términos del contrato son claros en cuanto que se fija para el arrendamiento una duración indefinida y se pacta una renta de 600.000 pesetas mensuales; b) No existe base para afirmar que la intención de las partes fuese otra, pues el hecho de que se acordara que "las contribuciones e impuestos... que recaígan sobre la propiedad del edificio en que se encuentra establecida dicha industria" sean de cargo del arrendador, carece de significación para contradecir lo antedicho, y lo propio sucede con el compromiso del arrendatario de "albear y pintar las dependencias y...

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