Artículo 1.548
| Autor | Francisco Lucas Fernández |
| Cargo del Autor | Notario de Madrid |
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HIPÓTESIS QUE COMPRENDE
Comprende este artículo varias hipótesis que vamos a analizar a continuación, con un tratamiento jurídico que parece inspirado en la idea de que el arrendamiento de cosas por término que exceda de seis años, cae fuera del ámbito de las facultades que corresponden a un administrador legal o voluntario, salvo que por ley o por el negocio que la atribuya especialmente le reconozca esa facultad.
El acto de administración tiende a conservar el bien a que se refiere, y a obtener del mismo los rendimientos normales de que fuere susceptible. Estos dos aspectos, positivo (obtención de rendimientos) y negativo (conservación), se marcan nítidamente en el artículo 185, número 3.°, del Código civil, relativo a las obligaciones del representante del ausente, y se puede igualmente extraer del artículo 271, relativo a los actos para los que un tutor necesita autorización judicial y, en general, de los preceptos del Código que regulan las facultades y deberes de los administradores de bienes de otros en diversas instituciones.
La conservación del bien supone que éste no puede ser alterado (cfr. art. 397, que recoge esta prohibición para los condueños sin consentimiento de los demás), ni enajenado ni gravado (cfr. arts. 166 y 271, entre otros), ni comprometido mediante obligaciones que por su trascendencia ulterior puedan afectar a su integridad (como el préstamo) o por su duración en el tiempo bloqueen la iniciativa o libertad del titular del bien más allá de lo que se considera indispensable para obtener del bien un rendimiento adecuado.
La obtención de rendimientos, que constituye el aspecto positivo del acto de administración, supone no ya la facultad, sino la obligación en todo administrador de tratar de obtener esos rendimientos normales de que el bien fuere susceptible conforme a su destino económico, rendimientos obtenidos mediante la explotación racional del bien por el administrador o bajo su dirección o vigilancia. Pero cuando esto no es posible, según las circunstancias del caso, puede también obtener rendimientos del bien administrado, si no mediante la percepción de sus frutos naturales, sí mediante la consecución de los frutos civiles de que el bien sea susceptible a través de la celebración de un contrato de arrendamiento.
Pero en todo caso este aspecto positivo debe conjugarse con el negativo de conservación del bien, de suerte que el acto o negocio tendente a la obtención de rendimientos no puede ser de los que al propio tiempo alteren el bien, lo graven, enajenen o lo comprometan por tiempo que se considere excesivo.
Este último punto puede ser el que mayores dificultades ofrezca, ¿cuánto tiempo? Las diversas legislaciones suelen fijarlo en plazos que van desde los nueve años (Código francés, arts. 1.429 y concordantes) a dos años (Código venezolano, art. 1.626). El nuestro, en el artículo que comentamos, ha señalado un plazo de seis años. Más allá de este plazo el arrendamiento deja de ser acto de administración y traspasando sus umbrales pasa a ser un acto para cuya realización precisa o el consentimiento del titular del derecho sobre la cosa que sirva de soporte a la cesión en arrendamiento o la autorización de un órgano o autoridad con atribuciones para permitir los actos que exceden del ámbito de la administración.
Dicho esto, no creo que deban extraerse de estas conclusiones unas consecuencias preñadas de dogmatismo, para aplicarlas a supuestos distintos de aquellos para los que las hemos formulado y que son los de personas a quienes por cualquier título les corresponde la administración de bienes de otro, y que pretenden otorgar un arriendo como tales administradores.
El artículo que comentamos contempla tres hipótesis: padre y tutor respecto de los bienes de los menores e incapacitados, y administrador de bienes con poder general para administrar (el Código habla de «administradores de bienes que no tengan poder especial»).
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CAPACIDAD GENERAL PARA ARRENDAR
En principio, para ceder bienes muebles o inmuebles en arrendamiento, y no hallándose comprendido el arriendo en algunas de las hipótesis del artículo 1.548, bastará la capacidad general para contratar. Resolvemos la cuestión por remisión a las normas del artículo 1.263 y 1.264 y al comentario que de los mismos se hace en otro volumen de este Tratado.
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CAPACIDAD GENERAL PARA SER ARRENDATARIO
Bastará la capacidad general para contratar tanto si el arriendo es por plazo superior como si es inferior a seis años. Igualmente, nos remitimos a las normas y comentarios antes citados(1).
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CAPACIDAD PARA ARRENDAR BIENES POR PLAZO SUPERIOR A SEIS AÑOS
El Código civil contempla en el artículo que comentamos las tres hipótesis que a continuación examinamos.
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Arrendamientos otorgados por los padres respecto a bienes de sus hijos
Hay que entender que comprende los casos en que los padres titulares de la patria potestad ordinaria, o prorrogada, o rehabilitada, tengan la administración del bien conforme al artículo 164 del Código civil, pero no aquellos en que el bien se halle excluido de tal administración conforme a lo dispuesto en el mismo artículo. Sería absurdo que en estos últimos casos en que no podría dar en arriendo el bien ni siquiera por un año, se plantease la hipótesis de su arrendamiento por plazo superior a seis años.
El precepto contempla un supuesto: el del plazo superior a seis años. Antes se podía plantear el problema en relación con los demás casos previstos en el artículo 2.5.° de la Ley Hipotecaria, en que los arrendamientos son también inscribibles en el Registro de la Propiedad: aquellos en que se hayan anticipado las rentas de tres o más años o cuando, sin concurrir ninguna de las circunstancias previstas en tal precepto, hubiese convenio expreso de las partes para que se inscriban. Pero desde la reforma del artículo 2.5.° de la Ley Hipotecaria, por la Disposición Adicional 2.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 noviembre 1994, el planteamiento debe ser distinto. Véase en el comentario al artículo 1.549.
La consideración de las consecuencias de la inscripción del arriendo en el Registro de la Propiedad ha movido a autores como Martínez de Aguirre y Aldaz (2) a advertir que puede ser razón suficiente para entender que un tal arrendamiento equivale a la imposición de un gravamen sobre la cosa arrendada a efectos del artículo 166 del Código civil.
Sin embargo, creo que la inscripción no altera la naturaleza del acto o negocio al extremo de considerarlo de enajenación, si se inscribe, y de administración, si permanece fuera del Registro. La inscripción refuerza frente a terceros los derechos del arrendatario, en los términos del artículo 1.549, pero si el arrendamiento es por menos de seis años, de acuerdo con el artículo 1.548 cae en principio dentro de las facultades de administración.
Otra cuestión es la de si será aplicable a los arrendamientos sometidos a prórroga forzosa. Para los arrendamientos urbanos que se concierten a partir del 1 enero 1995 hay prórroga forzosa a voluntad del arrendatario (cfr. art. 9 L. A. U. 1994), pero por cinco años, plazo inferior al exigido por el Código para sacarlo del ámbito de la administración. Y si se pacta tiempo superior, la hipótesis ya la contempla el artículo 1.548.
Antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el Real Decreto-Ley de 30 abril 1985 suprimió la prórroga forzosa en los arrendamientos urbanos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos que se celebrasen a partir del 9 mayo 1985, fecha de la entrada en vigor de este Decreto-Ley. Por tanto, el problema que resolvió el Tribunal Supremo en Sentencia de 30 marzo 1987 (véase la 2.a ed. de esta obra) no tiene hoy el interés práctico que tuvo cuando se dictó. En dicha sentencia había dicho el Tribunal Supremo que los padres podrían dar en arrendamiento urbano sujeto a prórroga forzosa (con referencia a un contrato anterior al D.-L. de 30 abril 1985) una finca urbana sin pactar plazo superior a seis años.
Argumentó la sentencia que ante la inexistencia en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 de artículo semejante al 3 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 15 marzo 1935, actualmente artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 diciembre 1980, «hay que entender que, para los arrendamientos de inmuebles que no se hallen sujetos a la Ley de Arrendamientos Rústicos citada, ya lo estén a la común, ya a la especial de arrendamientos urbanos, cualesquiera que sean las dudas que puedan suscitar las opiniones de los autores, sin fuerza de doctrina legal, en torno a la naturaleza jurídica del derecho de arrendamiento, el otorgamiento del mismo en nuestro sistema positivo constituye por regla general un acto de administración (últimamente, S. de 8 octubre 1985), a no ser que se concierte por un plazo de duración superior a seis años, ya que, en el supuesto de esa duración, estaría alcanzado por la prohibición expresa del artículo 1.548 del Código civil, precepto que, por lo demás, resuelve la cuestión planteada con carácter general respecto de todos los demás arrendamientos, y ha de leerse en el sentido de autorizar de modo explícito a los padres para arrendar los bienes de sus hijos por plazo que no exceda del referido, según así lo entendieron las Sentencias de esta Sala de 29 abril 1950 y 3 marzo 1954, cuya doctrina procede reiterar. La limitación temporal prevista en el artículo 1.548 del Código civil ha de entenderse en relación, en su caso, con el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (de 1964) y en el sentido de que la prohibición del primero operará impidiendo la estipulación en el contrato de un plazo superior al de seis años sin la previa autorización judicial, mas sin tomar en consideración el régimen de la prórroga forzosa a que se refiere el siguiente artículo 57 (de la L. A. U. 1964), y que se inicia «llegado el día del vencimiento del plazo pactado», a partir del cual ya no es obligatoria la permanencia del inquilino o arrendatario, sino...
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