Artículo 1.547

AutorFrancisco Lucas Fernández
Cargo del AutorNotario de Madrid
  1. FORMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

    Rige en los casos ordinarios el principio de libertad de forma, con estas salvedades derivadas de la aplicación del artículo 1.280:

    1. a Será preciso el documento público cuando se trate de arrendamientos de bienes inmuebles por seis o más años, siempre que deban perjudicar a tercero (art. 1.280, núm. 2.°)(1) Los gastos que ocasione la escritura son de cuenta del arrendatario por expresa disposición del artículo 1.555, número 3.°.

    2. a Deberá hacerse constar por escrito, aunque sea privado, cuando la cuantía de las prestaciones de uno de los dos contratantes exceda de 1.500 pesetas (art. 1.280, párrafo último).

    Ahora bien, esta exigencia de forma para los casos previstos en el artículo 1.280 debe ser interpretada, como lo hace nuestra doctrina y nuestra jurisprudencia, en el sentido que resulta de su relación con los precedentes artículos 1.278 y 1.279, es decir, en el de que la falta de forma prescrita en el 1.280 no obsta a la eficacia del contrato, siempre que concurran los requisitos esenciales para su validez, pero permite a las partes (y éste es su verdadero alcance) el poderse compeler a elevar el contrato a escritura pública.

    Cuando se pretenda la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad deberá formalizarse en escritura pública (cfr. art. 3 L. H.).

    Naturalmente que se parte de la base de la concurrencia de los requisitos esenciales para la validez del contrato, consentimiento, cosa, causa, precio o renta. Si falta un requisito esencial no habrá contrato, y si existe, pero no hay manera de probar su existencia, en caso de contienda, es a efectos jurídicos como si igualmente faltara.

    Pero el artículo que comentamos sólo se plantea la falta de la prueba del precio. La falta de cualquier otro requisito seguirá el régimen que se deriva de la aplicación de las reglas generales del Código civil sobre los requisitos esenciales para la validez de los contratos en los artículos 1.261 y siguientes, y en su caso las normas sobre nulidad de los artículos 1.300 y siguientes.

    La hipótesis del artículo 1.547 es la de celebración de un contrato de arrendamiento verbal cuya ejecución hubiere ya comenzado y en que no se pudiera probar por ningún medio el precio convenido.

    Si no hubiese comenzado la ejecución no será aplicable este artículo: no podrá el arrendatario exigir la entrega de la cosa al amparo del artículo 1.554, número 1.°, es decir, no se podrá exigir su ejecución; será ineficaz (en el supuesto en que no se pruebe el precio convenido) conforme a las reglas generales.

    Debe tratarse entonces de un arrendamiento cuya ejecución hubiere comenzado, contrato verbal, y en el que surge la discusión o contienda acerca del precio o renta, pero presuponiendo su existencia. El Tribunal Supremo, en Sentencia de 7 diciembre 1965, parece seguir este criterio al afirmar que para la aplicación del artículo 1.547 «es menester que en el oportuno proceso se justifique debidamente por cualquiera de los medios admitidos en Derecho, no sólo que entre los contratantes medió el concurso de voluntades a que se refiere el artículo 1.262, respecto al convenio propiamente dicho, sino que, además, concurrieron en su otorgamiento cuantos requisitos se señalan al efecto de forma genérica en el 1.261 y específicamente en el 1.543 del expresado Código, porque de faltar alguno de ellos, el arrendamiento sería inexistente y la solución del problema no se conseguiría a través del precepto primeramente mencionado, que para su aplicación parte de la hipótesis contraria, sino de acuerdo con las directrices que establece el artículo 4 (actualmente 6.3), en relación con el 1.255 de la misma Ley civil sustantiva, para invalidar cuantos actos o contratos se opongan al contenido de las normas legales». Después de subrayar que la renta es un requisito esencial que distingue al arrendamiento de otros negocios jurídicos, como el precario y el comodato, aunque para lograr su validez y eficacia no sea imprescindible su expresión cuantitativa, siempre que, como preceptúa el artículo 1.273 del Código civil, pueda ser determinada sin necesidad de nuevo convenio entre los interesados, y sentado que en el caso del pleito en ningún momento se concretó la cuantía del arrendamiento concertado, añade que el supuesto contrato no se ajustó a las prevenciones del 1.273 ni le es aplicable el 1.547, «que al aludir al precio convenido, o sea, al que los contendientes pactaron o estipularon, elimina la inclusión en el mismo de las relaciones locativas carentes de dicho requisito y de aquellas otras en que no se otorgó el consentimiento respecto a su importe, aun cuando sea precisamente la disidencia sobre tal extremo y su falta de prueba la que origina la aplicación de la indicada norma».

    Así pues, precio existente, pero falta de prueba de la cuantía del mismo.

    Se admitirá en tal caso toda clase de prueba acerca del punto controvertido. No rige en este punto la regla, ya desfasada en el tiempo, que contiene el artículo 1.548 para el arrendamiento de servicio de criados domésticos, según la cual el amo será creído, salvo prueba en contrario, sobre el tanto del salario del sirviente doméstico. Con muy buen criterio el Código rechazó la norma del artículo 1.476 del Proyecto de 1851(2), tomada del 1.716 del Código civil francés, en donde para la hipótesis que contemplamos disponía que «el propietario será creído bajo su juramento, si no prefiere el arrendatario pedir el justiprecio de peritos; en cuyo caso serán de su cargo los honorarios de éstos si la estimación excede del precio que hubiere confesado».

    Cualquier prueba será admisible, valorada conforme a las reglas generales sobre la apreciación de la prueba.

    Un recibo de renta firmado por el arrendador o apoderado con poder bastante puede ser suficiente, tan suficiente que presumiblemente no se planteará contienda en la práctica cuando exista ese recibo(3).

    En cambio, es más dudoso que pueda servir por sí solo un resguardo de giro postal o telegráfico dirigido por el arrendatario al arrendador. Si así fuera, podría quedar en manos del arrendatario en muchos casos la fijación de la renta. Ahora bien, si en el impreso de giro se expresare el concepto por el que se giraba la cantidad, para pago de la renta correspondiente al arriendo de tal bien, y la recepción de la cantidad se hubiere hecho bajo recibo por el arrendador o apoderado con poder bastante, creo que sí podría considerarse como valioso elemento de prueba. También podría tenerse en cuenta una reiteración de giros postales o telegráficos, por supuesto sin devolución, y que aun en el supuesto de no ser firmados por el arrendador podrían hacer presumible una aceptación de éste.

    Un acta notarial de requerimiento en donde se ofreciese al arrendador el pago de tal cantidad en concepto de renta correspondiente al bien arrendado, y aceptada la suma por el arrendador, sería prueba eficiente.

    También puede servir la prueba testifical. Una Sentencia del Tribunal Supremo de 28 noviembre 1960 expresamente admite que el arrendamiento es susceptible de probarse testificalmente.

    En la práctica, determinados arrendamientos no se conciben si no se formalizan por escrito, aunque sea privado. Tal ocurre con los arrendamientos de cosas futuras. No es que sea necesario en todo caso tal requisito formal. Se seguirán aquí también las reglas generales antes expuestas y con el alcance expresado. Pero una elemental prudencia aconsejará en este caso la redacción por escrito, al menos, en documento privado.

    En otros casos la entidad de los intereses en juego puede también hacer aconsejable la formalización del contrato en escritura pública como medio más idóneo para garantizar los derechos de ambas partes. Pensemos, por ejemplo, en un arrendamiento de empresa o industria. También aquí podemos repetir que no es necesario en todo caso este requisito formal y que también se habrán de seguir las reglas generales y con el alcance expuesto. Pero al arrendador interesará dejar bien sentado y con alcance frente a posibles acreedores del arrendatario, su propiedad sobre determinados elementos materiales como maquinaria, mobiliario y utillaje de la empresa cuyo uso o disfrute se comprenden en el arrendamiento, pero que al cesar éste debe recuperar. La más elemental prudencia aconsejará una preconstitución de prueba efectiva que aleje este importante derecho de las contingencias de un litigio. Y estas previsiones pueden cubrir otros aspectos como los relativos al buen estado y funcionamiento de los bienes cedidos, cantidad y calidad de mercancías entregadas y que en su caso deben devolverse en especie o en dinero con sujeción a cierta valoración o estableciendo módulos al efecto.

    Desde el punto de vista del arrendatario, también a él le interesa dejar bien sentado qué es lo que recibe y en qué estado, sobre todo si no es bueno(4), para poder hacer frente en su caso con facilidad a posibles reclamaciones abusivas del arrendador. Particularmente interesa prever los casos en que la actividad del propio arrendatario incremente el acervo de la empresa y llegado el momento de extinción del arriendo pueda concretarse con facilidad y conforme a lo pactado o a la ley(5) qué es lo que puede retirar para sí el arrendatario o qué parte de valor incrementado pueda reclamar.

    Siempre recomendaremos que el arrendamiento se formalice por escrito, aunque sea privado, y que en los casos más complejos y de mayor entidad económica se acuda a la escritura pública. Los arrendamientos verbales son o pueden ser muy frecuentemente semillero de pleitos.

    En cambio, no es necesario que el arrendamiento se extienda en efectos timbrados, sea cual fuere la clase de arrendamiento. La propia legislación fiscal prevé este supuesto en el artículo 12 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 septiembre. En dicho artículo, en su número 1, dispone que podrá...

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