Artículo 1.546
| Autor | Francisco Lucas Fernández |
| Cargo del Autor | Notario de Madrid |
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CRÍTICA GENERAL
La doctrina española suele criticar la redacción de este artículo, considerándolo, en el mejor de los casos, como falto de orden sistemático, ya que, aun dando por buena la intención legislativa de aclarar conceptos, no es en el Capítulo II del Título VI del Libro IV en donde se debiera de haber situado la norma, sino en el Capítulo I del mismo Título, ya que este último se dedica a las disposiciones generales de aplicación a toda clase de arrendamientos, mientras que en el Capítulo II, como su misma rúbrica legal proclama, se deberían recoger las normas de aplicación al arrendamiento de fincas rústicas y urbanas.
Más aún, la misma rúbrica del capítulo y la propia regulación de su contenido debiera referirse con carácter más preciso al arrendamiento de cosas, distinguiendo dentro de él las secciones correspondientes a toda clase de cosas con carácter más general y las relativas específicamente a las cosas inmuebles con distinción entre las rústicas y las urbanas.
Incluso el aspecto útil del precepto, que señala Mucius Scaevola(1), de unificar la nomenclatura admitida hasta la publicación del Código, y significar que en lo sucesivo no tenga más que un solo nombre la persona que cede en arriendo el disfrute de sus cosas y la que recibe éstas bajo esa condición, me parece de muy dudosa aceptación, al menos no lo ha entendido así la práctica jurídica, ni el lenguaje vivido en el común de las gentes, ni siquiera la doctrina científica, que cerca ya de los cien años de vigencia del Código civil sigue utilizando las clásicas denominaciones que el Código trata de unificar, como las de «casero», «inquilino», «colono», «rentero», etc.
El mismo Mucius Scaevola advierte que el propio Código, en su artículo 1.578, habla de «colono saliente», y el 1.580 llama «propietario» al arrendador de predios urbanos. Y esto por referirnos ahora tan sólo al arrendamiento de cosas, porque en las otras clases de arrendamientos continúa con la variedad de terminología usual en la práctica en la época de promulgación del Código.
No anda muy sobrada de normas la regulación que del arrendamiento de cosas se contiene en el Capítulo II del Título VI del Libro IV. Por ello se hace más acusada la escasa utilidad del precepto que comentamos, con precisiones que son más propias de un estudio científico que de un texto normativo(2).
Por razones de economía normativa debería suprimirse este artículo.
A lo sumo, de mantenerse, debería limitarse, como lo hacía el Proyecto de 1851 en su artículo 1.475 («Arrendador es el que da en arriendo una cosa; arrendatario, el que la recibe»), al arrendamiento de cosas(3) en éstos o parecidos términos: «Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, y arrendatario, al que lo adquiere.»
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QUIÉN PUEDE SER ARRENDADOR. TITULARIDADES JURÍDICAS LEGITIMADORAS
Se trata de examinar ahora la titularidad jurídica que es indispensable para que una persona pueda ceder a otra en arrendamiento una cosa, con seguridad para el arrendatario de que su relación no puede ser atacada con éxito por otra persona.
Hacemos esta última precisión porque si antes hemos admitido que puede ser objeto de arrendamiento una cosa ajena(4), podríamos de entrada afirmar que para «obligarse a ceder el uso de la cosa» no se precisa en el momento de contraer la obligación ninguna titularidad. Pero ya advertimos en su momento que si aceptamos la posibilidad del arrendamiento de cosa ajena, es porque el contrato produce efectos obligacionales, y el arrendador puede adquirir, después de contratar el arriendo, la titularidad sobre la cosa que sirva de soporte a la cesión del uso o disfrute que se ha pactado.
A esta titularidad nos vamos a referir. El tema de la capacidad para arrendar lo estudiaremos al comentar el artículo 1.548.
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QUÉ TITULARIDADES LEGITIMAN PARA ARRENDAR
Previamente conviene recordar que por el contrato de arrendamiento se trata de ceder por precio el uso o disfrute de una cosa. De donde resulta, a primera vista, que todo aquel que tenga una titularidad que le atribuya el uso o disfrute sobre la cosa estará legitimado para cederla en arrendamiento, salvo en los casos en que en virtud del título o por disposición de la ley tal uso o disfrute sea personalísimo e intransmisible.
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Propiedad pura
Es el caso típico de titularidad legitimadora para ceder en arrendamiento una cosa. El propio Código, según veíamos antes, llega a identificar en algún artículo (el 1.559 y el 1.580) al arrendador con el propietario. Un arrendamiento concedido por el dueño, y en tanto dure su dominio, atribuirá al arrendatario, que por su parte cumpla sus prestaciones, un uso o disfrute estable de la cosa arrendada durante el tiempo pactado, estabilidad que todavía podrá reforzarse en éste y otros casos en que sea posible mediante la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
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Propiedad sometida a condición suspensiva o resolutoria
Situación que puede darse en múltiples casos. Señalemos, por ejemplo, los de compraventa bajo condición suspensiva o resolutoria. Se da en estos casos una situación de interinidad en la titularidad del dominio tanto por parte del transmitente como por parte del adquirente. Pero en el ejemplo que exponemos hay siempre un titular actual del dominio con todas las consecuencias, entre ellas la de poder disfrutar y ceder su disfrute, pero también con todas las limitaciones derivadas de la amenaza del cumplimiento o incumplimiento de la condición.
De ahí que sería contrario a la buena fe que debe presidir la ejecución de los contratos por imperativos éticos, de principios generales del Derecho y aun de normas concretas como la del artículo 1.258, el que el actual dueño comprometiera gravemente el disfrute del propietario que ha de serlo o volver a serlo según la suerte que siga el evento condicionante. Pero no olvidemos, por otra parte, que precisamente esa buena fe puede obligar al actual dueño a la realización de todos aquellos actos que tiendan a mantener la cosa en situación de obtener los frutos naturales o civiles que sea susceptible de proporcionar, y que por este camino la cesión del uso o disfrute a un tercero bajo la fórmula del arrendamiento, por precios y pactos usuales, puede favorecer el interés de ambas partes. Y, en fin, no cabe tampoco desconocer que el actual dueño a quien corresponde el disfrute de la cosa, en muchos casos y según la naturaleza de esta cosa y las circunstancias no tendrá o puede no tener otro medio más idóneo de disfrutarla que a través de su cesión en arrendamiento.
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Propiedad del comprador con pacto de retroventa
Ideas análogas a las expuestas en el epígrafe anterior pueden servir para explicar la norma del artículo 1.520 del Código civil, según el cual «el vendedor que recobre la cosa vendida, la recibirá libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador, pero estará obligado a pasar por los arriendos que éste haya hecho de buena fe, y según la costumbre del lugar en que radique»(5).
En la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y en su artículo 13, se hace referencia al supuesto en que el derecho del arrendador quedare resuelto «por el ejercicio de un retracto convencional», para establecer que si ello se produce durante los cinco primeros años de duración del contrato, el arrendatario tendrá derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1. Y si se produce la resolución después de los cinco primeros años, quedará resuelto el contrato de arrendamiento, salvo que el derecho del arrendatario se halle inscrito en el Registro con anterioridad al derecho determinante de la resolución, hipótesis ésta que difícilmente se dará, puesto que el arrendador tendrá como título el mismo en que se reconoce el retracto al vendedor.
Para Rojo Ajuria(5bis) los conceptos indeterminados del artículo 1.520 del Código civil, «buena fe y costumbre del lugar», quedan identificados en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 con el plazo mínimo del artículo 9.1.
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Propiedad enfitéutica
Nos referimos al supuesto de finca gravada con censo enfitéu-tico y partimos de la base de que el enfiteuta es el verdadero dueño de la finca, aunque su propiedad se halla gravada con la carga del pago de una pensión anual en favor del censualista.
Siendo dueño el enfiteuta, aunque con la carga censal, y ostentando el uso y disfrute de la finca enfitéutica, no hay duda de que podrá disponer libremente de tal disfrute concediéndolo bajo la modalidad de arrendamiento a una tercera persona. Entra esta facultad en el amplio margen de libertad de disposición que le otorga el artículo 1.633 del Código civil, «a salvo los derechos del dueño directo».
Pero la pensión que debe pagar el enfiteuta al censualista, y que se debe fijar en el contrato de constitución del censo enfitéu-tico bajo pena de nulidad (art. 1.629), puede consistir en dinero o en frutos (art. 1.613), y en este último caso puede consistir en una cantidad determinada de frutos o en una parte alícuota de los que produzca la finca (art. 1.630)(6).
Si la pensión consiste en dinero o en una cantidad determinada de frutos (señalados como exige el 1.630 en su especie y calidad), la facultad de ceder el predio en arrendamiento por parte del enfiteuta no sufrirá restricciones.
Pero si la pensión consiste en una parte alícuota de los frutos que produzca la finca, se está atribuyendo al censualista o dueño directo una participación en el disfrute, y entonces no le es ya indiferente el comportamiento del enfiteuta en los actos que se refieran al goce del predio(7).
Quizá por ello el artículo 1.634 limita todavía más las facultades de actuación del enfiteuta sobre la finca gravada al disponer que «cuando la pensión consista en una parte alícuota de los frutos de la finca enfitéutica, no podrá imponerse servidumbre ni otra carga que disminuya los productos sin consentimiento expreso del dueño directo».
La cuestión es si entre esas...
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