Artículo 1.522
| Autor | Gabriel García Cantero |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
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Concepto, fundamento y régimen
Expuesta anteriormente (supra, comentario ad art. 1.506) la evolución de este retracto dentro de la de los demás derechos reales de adquisición, en el Derecho español y en el comparado, me resta ahora destacar su singular supervivencia en el Derecho moderno, sea bajo tal nombre, sea bajo otras figuras que vienen a ser subtipos suyos.
Suele desconocerse por nuestra doctrina el artículo 1.566 del viejo Código civil portugués que consagra un retracto de comuneros influido, al parecer1, por el regulado en el Proyecto de 1851; precedente que ha servido para mantener la institución en los artículos 1.409 y 1.410 del vigente Código civil de 19662. En ambos preceptos el plazo de ejercicio es de seis meses a partir del conocimiento de la venta.
En el Código civil suizo, bien emplazado sistemáticamente dentro de las restricciones de la propiedad inmobiliaria, figura un derecho de adquisición preferente (droit de préemption legal) en favor de los copropietarios contra cualquier tercer adquirente de una cuota del inmueble indiviso (art. 682), sobre cuya naturaleza jurídica discute la doctrina3.
En el Código civil filipino el artículo 1.620, siguiendo el modelo español, contempla un right of redemption de origen legal, a favor de los copropietarios de una cosa, con la particularidad de que si el precio es grossly excessive, el retrayente sólo abonará uno que sea razonable, y de que el plazo de ejercicio es de treinta días (art. 1.623).
Tiene razón De los Mozos4 al decir que el interés protegido en el retrait d'indivisión del artículo 1.408, párrafo 2.°, del Código civil francés -por otra parte, ya derogado- resulta evidentemente distinto al que inspira nuestro retracto de comuneros, por lo cual no puede citársele como precedente de este último5. En cuanto al retracto de coherederos regulado por el artículo 841 del Code, si bien está en la base de nuestro 1.0676, no parece haber servido para el 1.522 que ahora comento7. Por otro lado, si bien el Código civil italiano de 1865 no lo reguló, es posible que el artículo 732 del vigente Código civil se inspirara en el precepto español8. En cuanto al Vorkaufsrecht sucesorio regulado en los 2.034 y ss. del B. G. B., parece que sus antecedentes hay que buscarlos en la legislación prusiana y en el Código civil francés9.
Creo, por ello, que puede hablarse de una relativa originalidad de nuestro Código al regular con una fórmula tan amplia el retracto de comuneros 10, partiendo de antecedentes tan confusos como los contenidos en las Partidas y en las Leyes de Toro, así como su indudable propósito de destacarlo entre todos los retractos legales al otorgarle la primacía en las sedes materiae. Puede definirse como el derecho real de adquisición preferente, que se otorga sólo en fase de retracto a los copropietarios de una cosa común, cuando se enajena a extraños la cuota de alguno o de los demás condueños, y que está dotado de interna fuerza expansiva, dentro y fuera del Código civil.
Gráficamente se ha descrito11 el fundamento o razón de ser de este retracto en los siguientes términos: «El estado de copropiedad es abonadísimo para producir consecuencias funestas en lo económico, en lo jurídico y aun en lo moral. Es propio de él la coadministración, y cuando varias personas administran una cosa, el rendimiento de ésta no llega generalmente a donde llegaría si el administrador fuese único. Padece la economía, porque, con la administración por varios, los gastos crecen y el aprovechamiento es más descuidado. Antijurídica resulta también la copropiedad, porque los antagonismos entre los condueños y coadministradores con frecuencia originan pleitos. No pocas veces es dañosa a la moral, pues por causa de la copropiedad menudean las ocasiones de choque, las rencillas, los conflictos, las luchas, hay vencedores y vencidos, satisfechos aquéllos, humillados éstos, arrogantes y despectivos los unos, envidiosos los otros. De ahí que el interés público recomiende instituciones como la del retracto de comuneros, normas como las de no obligar a ningún copropietario a permanecer en la indivisión, providencias cual la de declarar imprescriptible la acción communi dividundo, porque todo ello tiende a facilitar el cese del nada deseable estado de copropiedad». Y si bien la doctrina moderna reitera en términos generales la ratio iuris del precepto12, acaso quepa plantear el tema de si este disfavor de las formas de copropiedad está de acuerdo con el artículo 33 de la Constitución, del que cabe deducir, al menos, un trato igual a todas las formas de propiedad privada; pero no es ésta la sede para profundizar el tema.
Además de contener el artículo 1.522 una definición de la institución, cabe deducir del mismo los presupuestos de su ejercicio, sin perjuicio de tener, además, en cuenta los artículos 1.524 y 1.525 por su carácter de normas de general aplicación. Por otra parte, el artículo 1.618, 5.°, de la Ley de Enjuiciamiento civil dispone «que se comprometa el comunero a no vender la participación del dominio que retraiga durante cuatro años», regla sobre cuya vigencia discute la doctrina que luego expondré.
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Clases 13
Aunque debido al carácter del presente comentario he de limitarme exclusivamente a la exégesis de este precepto, conviene reiterar aquí el acierto de nuestro legislador al independizar este retracto del enfitéutico y gentilicio con el que venía confundido en los precedentes históricos 14, al formularlo con indudable alcance general y al dotarlo de interna fuerza expansiva.
Como luego se verá, el artículo 1.522 sólo contempla la copropiedad, y por ello el legislador ha creído necesario normativizar expresamente el retracto de coherederos (art. 1.067), pues, de no hacerlo, no se consideraría incluido; también es un subtipo el de consocios por la remisión del artículo 1.708 al de coherederos. Fuera del Código civil hay que mencionar el retracto a favor de los copropietarios de un buque (arts. 575 y 592 del Código de comercio), que es un supuesto del artículo 1.522 15.
En cambio, no considero reconducible al retracto de comuneros el enfitéutico, pese a la desafortunada utilización de la palabra condueño en el artículo 1.637, pues ello obedece a una concepción hoy superada en la enfiteusis16. Por las mismas razones considero incorrecta técnicamente hablando la aplicación jurisprudencial del retracto de comuneros a ciertas situaciones de propiedad rústica dividida (así, las sentencias de 9 marzo 1893 y 9 julio 1903).
El nuevo artículo 396, párrafo 3.°, ha eliminado la preferencia adquisitiva que la Ley de 1939 normativizó en la propiedad horizontal, aclarando así las dudas que la naturaleza de ésta podía suscitar 17.
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Presupuestos de ejercicio
El artículo 1.522 otorga la cualidad de retrayente a quien sea copropietario de una cosa común. Se trata de un requisito esencial, ínsito en el carácter de derechos subjetivamente reales que tienen estos derechos reales de adquisición. Hay que entender que aquella cualidad debe concurrir en el retrayente, no sólo cuando se produce la enajenación que desencadena el mecanismo retractual, sino en el momento mismo del ejercicio de la preferencia adquisitiva; así se desprende del primer párrafo del artículo 1.522, y lo ha confirmado la jurisprudencia. Según sentencia de 12 diciembre 1898, carece del derecho a retraer el que adquirió los terrenos en que funda su derecho dos años después del en que se transmitieron los que son objeto del retracto, aunque la inscripción en el Registro sea posterior; conforme a la sentencia de 18 diciembre 1951, el derecho para...
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