Artículo 13 Órganos de gobierno
| Autor | Gorgonio Martínez Atienza |
| Cargo del Autor | Doctor en Derecho y Licenciado en Criminología |
| Páginas | 235-255 |
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"1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
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La juntade propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a una nueva
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designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.
3. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercicio por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del art. 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos (redactado por la Ley 8/1999, de 6 de abril)".
En la comunidad de propietarios existen órganos como expresamente enuncia la Exposición de Motivos de la LPH; los órganos de gobierno de la comuni dad son la Junta de propietarios, el Presidente, los Vicepresidentes, el Secretario, el Administrador y, aquellos que se establezcan en los Estatutos o por acuerdo
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mayoritario de la Junta, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros atribuidas por la LPH a los primeramente indicados (véanse arts. 14 a 17 y 20 LPH).
Los arts. 553-15 a 553-19 del Libro Quinto del CC de Cataluña regulan los "órganos de gobierno", disponiendo que los órganos de gobierno de la comunidad son la presidencia, la secretaría, la administración y la junta de propietarios. Los cargos son reelegibles, obligatorios y gratuitos, y, su designación se decide por turno rotatorio por sorteo si no existen candidatos voluntarios; la secretaría y la administración de la comunidad pueden recaer en una única persona externa a la comunidad con la cualificación profesional adecuada, en cuyo caso el ejercicio del cargo es remunerado. Cuando las personas que ejercen los cargos referidos anteriormente han sido designados por los promotores del edificio, los ejercen hasta la primera reunión de la Junta de Propietarios; y los Estatutos pueden prever la creación de otros órganos.
Declara la SAP de Málaga de 2 de julio de 1998, que: «No resulta ni ilógico ni desorbitado que se puedan establecer tantas comunidades parciales como portales tiene un bloque». (SUBCOMUNIDADES: Contarán con su propia organización. Véase el art. 6 LPH).
1º.- Junta de propietarios: Es un órgano de gobierno de la comunidad compuesto por todos sus titulares, en el que se forma la voluntad de aquélla mediante la unanimidad o por acuerdos mayoritarios.
Declara la STS de 4 de febrero de 2008 que la Junta de Propietarios es el órgano superior que decide las cuestiones comunitarias.
"El carácter ordinario o extraordinario de la Junta de propietarios es irrelevante". (STS de 8 de octubre de 2008).
Según la SAP de Zaragoza de 30 de noviembre de 1999: «Los acuerdos comunitarios no pueden ser impugnados por el arrendatario».
"La Junta de Gobierno de la Comunidad no puede suplir las competencias de la Junta de Propietarios". (SAP de Madrid de 1 de julio de 2013).
"Las facultades de la Junta de propietarios no pueden suplirse por órganos intermedios de la comunidad". (STS de 4 de febrero de 2008).
"Las comunidades no pueden adoptar acuerdos en votación secreta". (STS de 17 de diciembre de 2001).
"El propietario de varios pisos o locales solo tiene un voto". (STS de 10 de febrero de 1995).
2º.- Presidente: Es un órgano de gobierno de la comunidad a la cual representa 115; las facultades representativas del Presidente se extienden a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble
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cuando los propietarios le autoricen, pues sólo así se evitan procesos con innumerables personas, a todas las cuales puede representar aquél. No obstante, no es impeditivo de que cada propietario pueda ejercitar las acciones pertinentes para defenderse, en caso de pasividad u oposición del Presidente; cualquiera de los copropietarios está legitimado para ejercitar acciones, tanto en defensa de los elementos privativos como de los elementos comunes, cuando en este último caso, de prosperar, redundan en beneficio de la Comunidad.
"El cargo de Presidente de la comunidad de propietarios es gratuito pero puede ser remunerado". (SAP de Granada de 9 de junio de 2006).
"El Presidente de la comunidad de propietarios no puede delegar el cargo". (SAP de Burgos de 11 de noviembre de 2011).
"El Presidente de la comunidad de propietarios necesita autorización para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, y, no puede modificar los Estatutos". (STS de 10 de octubre de 2011).
"Las comunidades representadas por su Presidente pueden demandar la reparación de elementos comunes y privativos". (SAP de A Coruña de 25 de noviembre de 2013).
"El Presidente de la comunidad puede actuar en defensa tanto de elementos comunes como privativos". (STS de 23 de abril de 2013).
"Condena al Presidente de la comunidad por contratar un seguro sin dar de baja al anterior". (SAP de Zamora de 13 de septiembre de 2012)".
"La falta de firma del Presidente de la comunidad en el acta es subsanable, no determina la nulidad". (SAP de Madrid de 5 de junio de 2012).
El art. 553.16 del Libro Quinto del CC de Cataluña regula la "Presidencia", disponiendo que la Junta de Propietarios designa el presidente necesariamente entre los propietarios de elementos privativos; siendo sus funciones las de convocar y presidir las reuniones de la Junta de Propietarios, representar a la comunidad judicial y extrajudicialmente, elevar a públicos los acuerdos procedentes, velar por la buena conservación y el buen funcionamiento de los elementos y servicios comunes, y, velar por el cumplimiento de los deberes de los propietarios y de los titulares de la secretaría y administración.
Según la SAP de Madrid de 25 de febrero de 1999: «La naturaleza del cargo de Presidente es puramente representativa; su revocación es puramente voluntaria y la forma requerida es la de una Junta Extraordinaria».
Declara la STC de 14 de junio de 1999, que: «A la Comunidad de propietarios no se la reconoce personalidad jurídica; en el proceso, los demandados son los propietarios individuales de cada piso o local, estando cada uno de ellos legitimado para actuar en defensa de sus derechos, pese a la representación orgánica que ostenta el Presidente de la
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Comunidad...».
3º.- Vicepresidentes: Son un órgano de gobierno de la comunidad de nombramiento facultativo que representan a aquélla, en su caso, y asiste al Presidente.
Función de sustituir al Presidente
"Aunque el Vicepresidente aparece configurado en la Ley con carácter opcional, sólo él es tributario de la facultad de sustitución del Presidente". (SAP de Zaragoza de 4 de noviembre de 2002).
"Necesita acreditar que ostenta la cualidad de Vicepresidente para que represente los intereses de la comunidad". (SAP de Santa Cruz de Tenerife de 30 de abril de 1997).
"Legitimación...
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