Arrendamientos urbanos y régimen jurídico de la vivienda.
| Autor | Román García, Antonio. |
| Páginas | 1735-1745 |
La Constitución Española, en su artículo 47 establece, como uno de los objetivos prioritarios de la política social y económica, el derecho «todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada». Lo cual es, su vez, un mandato a los poderes públicos para que promuevan las condiciones necesarias y establezcan las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo conforme al interés general para impedir la especulación
En esta direción se han desarolado las modernas tendencias legislativas de arrendamientos urbanos, con la revisión de la antigua Ley de Arrendamientos de 1964, mediante la aprobación del Real Decreto-Ley 2/1985, que intentaba estimular la inversión inmobiliaria y el mercado de viviendas en alquiler, por efecto de la supresión de la denominada prórroga legal de los arrendamientos; y también por la vigente Ley de Arrendamientos de 24 de noviembre de 1994, en cuyo preámbulo proclama «que la finalidad última que persigue la reforma es de coadyuvar a pontenciar el mercado arendamientos urbanos, como pieza básica de una política vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en artículo 47, de reconocimiento a disfrutar de una vivienda digna y adecuada»
Diez años después desta reforma no se ha conseguido la necesaria revitalización o dinamización del mercado de alquiler en España que, según las estadísticas que facilita el Ministerio de la Vivienda, experimenta un retroceso del 10 por 100 en los últimos veinte años
En una economía de mercado, la vivienda, como cualquier otro bien o servicio, se regirá por la ley de la oferta y la demanda, y la disminución o la contención del precio de la misma estará vinculada necesariamente a existencia de una suficiente oferta que satisfaga la demanda
Sabemos que en España, según los cálculos efectuados por el Gobierno, existen tres milones de pisos vacíos, queventualmente podrían incorporarse al mercado de alquileres que, a su vez, es uno de los más reducidos de la Unión Europea. Y los incentivos fiscales establecidos (redución en la cuota de hasta un 50 por 100 de la renta), las ayudas directas recogidas en el Plan de Vivienda (hasta 6.000 ? para las reformas de los pisos que se ofrezcan en el mercado), la creación del Organismo denominado Sociedad Pública de Alquiler y lasubvenciones al alquiler previstas en el reciente Real Decreto 801/205, de 1 julio, para favorecer el aceso los ciudadanos a la vivienda, no parecen suficientes, si no van acompañadas estas medidas de otras complementarias y muy importantes en el orden procesal y judicial, tendentes a hacer efectivo el procedimiento de desahucio por falta de pago, para combatir eficazmente la morosidad y proteger también a los propietarios arrendadores frente a los incumplimientos de los inquilinos
La oferta de viviendas en alquiler en España apenas representa el 9 por 10 del total, frente a un 50 por de algunos países la UE como Alemania y a un 40 por 10 de Francia, Reino Unido, Bélgica o Portugal
La revitalización de este sector, importante en la política sobre la vivienda, se producirá no sólo por las citadas ayudas directas y los incentivos fiscales, sino también, como señalamos, por dotar de seguridad jurídica la relación arrendaticia. De ahí quel Ministerio de Justicia, en colaboración con el Ministerio de la Vivienda, haya propuesto una reforma en la Ley de Enjuiciamiento Civil, a propósito del juicio de desahucio por falta de pago, creando las denominadas Oficinas de Señalamiento Inmediato, nuevo órgano administrativo que se encargará de dar celeridad a los procedimientos de desahucio por falta de pago; todo ello con la finalidad de reducir notablemente los plazos actuales quel propietario necesita para el desalojo de la vivienda y el lanzamiento de los inquilinos morosos
Se presenta así la legislación civil y procesal sobre los arrendamientos de viviendas, como un útil y necesario instrumento de política social, que deberá desarrollar el Ministerio de la Vivienda junto con el de Justicia. Reto importante que podrá justificar su eficacia en la gestión de política viviendas, si se desarola satisfactoriamenten una materia en que las competenciason fundamentalmente, en cuanto se refiere a la planificación general urbanística y del suelo, de las Comunidades Autónomas los Ayuntamientos
Esto, sin duda, comportaría una gran aportación al diseño de la nueva política de vivienda en España y contribuirá a fomentar adecuadamente el desarolo del parque de viviendas en alquiler
El arrendamiento de viviendas, de gran desarrollo en el Derecho actual, contrasta, como bien señala J. CASTÁN, con la restringida aplicación que tuvo en los Derechos primitivos e históricos
La locación de animales, según la Instituta GAYO, fue conocida en tiempos de las Doce Tablas. DERNBURG, por su parte, señala que la forma originaria de locación fue la semovientes, en deredor cual se forman las líneas fundamentales de la teoría locación; deste modo, explica, quel comprador a quien se transmite la propiedad de una cosa arrendada, no estaba obligado a respetar los arendamientos realizados por el propietario anterior. Esto no tendría nada de extraño respecto a los arrendamientos de bienes muebles; pero repugnará esencialmente cuando se trata de arendamientos bienes inmuebles
Esta tesis de DERNBURG no es compartida por otros autores, así el romanista MOMMSEN situará el origen del arrendamiento en el Derecho Público Patrimonial, y KORNEMANN lo hace derivar de la compraventa o del precario
En la tradición jurídica germánica (PLANITZ BRUNNER) aún aparecen más confusos los perfiles iniciales de esta categoría jurídica, vinculándose especialmente a una evolución de las cesiones genéricas y del precario
En el medievo (CALASSO, TARELLO) se entenderá el arrendamiento con una tendencia a la perpetuidad hasta el extremo de llegar a confundirse durante...
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