Los arrendamientos y el Registro de la Propiedad1
| Autor | Jacinto de Castro García, |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1461-1480 |
Los arrendamientos y el Registro de la Propiedad1
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Al iniciar ya la exposición del tema objeto de esta ponencia, entiendo que es ineludible una breve referencia a la cuestión, no por muy trabajada, pacífica y resuelta, de la enumeración de los derechos inscribibles.
Podemos sentar, como primera afirmación, que de los dos grandes términos de la clasificación de los derechos patrimoniales, personales o de crédito y reales, sólo tienen acceso al Registro los derechos reales. Así resulta del artículo 1.° de la Ley Hipotecaria, al decir: «El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.» Lo corrobora el artículo 2.°, fundamentalmente en los números 1.° y 2.°.(«los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipotecas, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales»), y los artículos 7.° («Conforme a lo dispuesto en el artículo 2.° de la Ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos párrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego o en lo futuro, alguna de las facultades del dominio, sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales») y 8.° del Reglamento Hipotecario, y el artículo 9.° del mismo declara: «No sonPage 1462 inscribibles la obligación de constituir, transmitir, modificar o extinguir el dominio o un derecho real sobre cualquier inmueble, o la de celebrar en lo futuro cualquiera de los contratos comprendidos en los artículos anteriores, ni, en general, cualesquiera otras obligaciones o derechos personales...»
La Ley Hipotecaria sigue, pues, un sistema enumerativo de los derechos reales inscribibles en el artículo 2.°, si bien, al admitir el sistema del numerus apertus, «otros cualesquiera reales», o, como dice el artículo 7.° del Reglamento Hipotecario ya visto, «así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego o en lo futuro, alguna de las facultades del dominio de los bienes inmuebles o inherentes a derechos reales», plantea el problema de si es posible o no la creación de relaciones jurídicas nuevas, en las que surjan derechos reales de los no enumerados en la Ley. y por tan sólo la voluntad privada, creadora de aquella relación jurídica.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en Sentencias de 25 de junio de 1945 v 27 de junio de 1955, así parece admitirlo; pero la Dirección General, con criterio más restrictivo, aun admitiendo que la legislación hipotecaria sigue el sistema de numerus apertus, afirma que «la doctrina jurídica moderna acoge con simpatía la orientación contraria, que encierra las innegables ventajas de facilitar la labor del Registrador en cuanto a la calificación, favorecer los cálculos de terceros adquirentes y evitar la creación de derechos innominados y ambiguos. Por otra parte, esta doctrina del numerus apertus no autoriza la constitución de cualquier relación jurídica inmobiliaria con el carácter y los efectos de un derecho real» (Resoluciones de 21 de diciembre de 1943 y 7 de julio de 1949).
La doctrina jurídica se muestra contraria al sistema abierto (Beraud, Cossío, Serrano, González Palomino, etc.).
Sentada, pues, esta premisa (que en el Registro de la Propiedad acceden los derechos reales inmobiliarios y aquellas situaciones jurídicas de trascendencia real, por afectar directamente al dominio o a los demás derechos reales inmobiliarios o a la facultad dispositiva de los mismos), pasemos a examinar el derecho arrendaticio.
Cuando hablamos de arrendamiento o de derecho arrendaticio nos estamos refiriendo al derecho que, a favor del arrendatario, surge de un contrato de arrendamiento. Lo cuestionable es determinar cuál sea la naturaleza jurídica del derecho del arrendatario de inmueblesPage 1463
La Ley Hipotecaria, en el artículo 2.°, entre los derechos inscribibles enumera «los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período de más de seis años o aquellos en los cuales se hayan anticipado las rentas de tres o más o cuando, sin concurrir ninguna de estas circunstancias, hubiese convenio expreso de las partes para que se inscriba». El Reglamento Hipotecario amplía a los subarriendos, subrogaciones, cesiones de arrendamientos con los requisitos del párrafo quinto del artículo 2.° de la Ley, y las retrocesiones en todo caso los supuestos en que tienen acceso al Registro los actos relativos a los arrendamientos.
Tenemos, pues, que la Ley Hipotecaria, siguiendo antiguos precedentes (Reales Decretos de 23 de mayo de 1846 y 19 de agosto de 1853 y Proyecto de Código civil de 1851), estableció la registración de los arrendamientos en 1861, y así han hecho las leyes posteriores hasta la actual.
Pero es lo cierto que la naturaleza jurídica del derecho del arrendatario es cosa controvertida y la doctrina jurídica se ha dividido en estas direcciones:
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Derecho personal.-Esta posición, que podemos calificar de tradicional, se basa fundamentalmente en que en el arrendamiento no seda ni la nota de inmediatividad, pues el arrendatario tiene una relación con la cosa arrendada a través de un comportamiento del arrendador, que implica para éste un faccere (poner en posesión de la cosa locada, mantenerle en el goce pacífico, conservar la cosa, etc.) (artículos 1.554, 2.°-3.°, 1.553 y 1.560 del Código civil), ni la nota de oponibilidad erga onnes, característica también de los derechos reales; si se diera esa nota en el arrendamiento, el arrendatario podría oponer su derecho frente a cualquier tercero adquirente de la cosa arrendada. Según esta dirección doctrinal, sigue vivo el principio «Venta quita renta», derivado de la Ley emptoren. Se basan en el Derecho español en el artículo 1.561 del Código civil, que establece: «El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.» En este grupo figuran Castán, Pérez de Alguer, Ossorio Morales, Roca Sastre, Cossío y Rubio.
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Real.-Lo configuran como derecho real, por similitud con el usufructo, Barrachina, De Buen, Manresa y, sobre todo, recientemente, Ignacio Nart y Vallet de Goytisolo. Este último en su conocida monografía Hipoteca del. derecho arrendando afirma que el arrendatario tiene un derecho real que lleva consigo las notas de:
- Inmediatividad, ya que, frente a la tesis tradicional; opina que el arrendatario, además de tenedor de la cosa, es poseedor, de su derecho, o, más exactamente, del uso y disfrute de aquella, y añade:..«¿Qué mediación en ese goce puede tener el arrendador a quien ni siquiera le es posible interferirse en él, por la amenaza del interdicto que contra elPage 1464 mismo puede esgrimir el arrendatario?» Este goce y disfrute de la cosa arrendada, por sí y de modo inmediato por el arrendatario, es independiente de la obligación del arrendador de mantenerle en el uso y disfrute de la misma. Prueba de ello es que aquél puede gozar de ella, y de hecho lo hace, aunque el arrendador quiera incumplir esta obligación, aunque pretenda impedirlo e incluso lo discuta judicialmente.
- Permanencia, ya qué, excluido el supuesto del artículo 1.571 del Código civil, las causas de extinción reconocidas en el Código civil en nada difieren de las de determinados derechos reales, y aun aquel 1.571 es sólo aplicable a los arrendamientos sujetos al Código civil, no a los inscritos ni a los regulados en leyes especiales.
- Absolutividad. Esta nota es negada en base al artículo 1.560 (el arrendatario carece de acción para remover las perturbaciones de derecho procedentes de tercero), y del tan citado 1.571 (indefensión ante el comprador, salvo arrendamientos inscritos, pacto expreso o arrendamientos especiales). Ello es cierto, pero no porque no sea derecho real, sino porque se trata de un derecho real al que la Ley, con el fin de proteger la seguridad jurídica, limita sus efectos contra terceros cuando no reviste determinada forma, o cuando en pacto adjunto a la venta no se ha impuesto concretamente su respeto al comprador. Argumento de similitud en el caso del artículo 1.865 cuando no conste en instrumento público la certeza de su fecha.
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Mixta.-Partiendo de que es derecho personal, si se inscribe en el Registro de la Propiedad, adquiere el carácter de un verdadero derecho real. Esta posición que aparece ya en la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861, y que manden la jurisprudencia (Resoluciones de 1902, 1919 y 1928 y Sentencias del Tribunal Supremo de 1913 y 1941), y sigue un sector relevante de la doctrina (De Diego, Valverde, Sánchez Román, La Rica), es criticada por Roca, diciendo que no es posible reconocer a la inscripción la virtud de cambiar la naturaleza jurídica de los derechos. La Ley Hipotecaria no pretendió transformar la naturaleza del derecho de arrendamiento, sino reformar, con el auxilio del Registro, el principio de la Ley Emptorem, dando estabilidad al arrendatario por motivos económicos y de buena fe.
Por todo lo expuesto, si el derecho arrendaticio es derecho personal tenemos que preguntarnos ¿por qué tiene acceso al Registro? Parece flotar en el...
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