Arrendamientos

AutorCatalina Ramírez Ramírez
Páginas779-814

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ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS
DESAHUCIO -LA NOTIFICACIÓN DEL DESEO DE LOS COLONOS DE QUERER PRORROGAR EL CONTRATO HA DE PRECEDER A LA DEL ARRENDADOR DE QUERER CULTIVAR DIRECTAMENTE POR LO QUE NO HACE FALTA ESTA SI AQUELLA NO TIENE LUGAR (Sentencia de 26 de enero de 1980)

El padre del actor dio en arrendamiento las fincas de su hijo, siendo éste menor, y pasados seis años sin haber solicitado la prórroga la arrendataria, el propietario pide el desahucio ante el Juzgado de Tarancón. Opuso la demandada que se trataba de dos contratos y no de uno solo, hallándose el primero en situación de prórroga, ya que el propietario incumplió su obligación de negar el derecho de prórroga legal, según el Page 802 Reglamento vigente. El Juez desestimó la demanda, pero la Audiencia de Albacete revocó aquélla.

No prospera el recurso de revisión. El derecho de prórroga del contrato ha de ejercitarse en tiempo y forma y notificarse al arrendador con un año de anticipación, pues de no hacerlo así se tendrá por terminado el contrato al expirar el plazo mínimo de seis años o el superior pactado, a menos que se pruebe que el arrendalario omitió la notificación por haber hecho el arrendador la suya de recuperar la finca para el cultivo directo, pues en los demás casos es tan rigurosa la obligación de preaviso del colono, que basta su incumplimiento para que éste pierda toda facultad para continuar en la posesión de las parcelas arrendadas y el arrendador queda en plena libertad para disponer de ellas, lo que lleva a concluir que la notificación tiene la trascendencia de un elemento constitutivo del derecho a la prórroga, y de ser omitido finaliza el arrendamiento en los términos expuestos, siendo indiferente que el arrendador muestre o no su voluntad contraria a la prórroga, ya que en razón a la reciprocidad de tales obligaciones, requiere que para exigir el cumplimiento de las del contrario se hayan observado las propias. Por otra parte, la tácita reconducción que alega la recurrente no es aplicable a los arrendamientos regidos por la legislación especial, que dispone supuestos de prórroga, gobernados por formalidades particulares, aparte de tratarse de cuestión nueva no planteada en la instancia. La tesis de la novación modificativa, mantenida por los recurrentes, tampoco puede admitirse, ya que existe identidad en las fincas arrendadas, según la sentencia recurrida, y la renta simplemente ha sufrido una mutación parcial, lo que no comporta base para presumir la existencia de negación novativa, que el Tribunal descarta con rotunda apreciación que no ha sido desvirtuada.

DESAHUCIO -PROCEDE POR HABER TRANSCURRIDO CON EXCESO EL PLAZO CONTRACTUAL Y EL DE PRORROGA LEGAL DEL MISMO, SIN QUE SE PRUEBE LA PRORROGA VOLUNTARIA (Sentencia DE 30 DE ENERO DE 1980).

Cumplido el plazo legal y su prórroga, sin que el arrendatario abandone la finca, se demanda el desahucio ante el Juzgado de Toledo, que da lugar a la misma, ratificándola en apelación la Audiencia de Madrid.

No tiene éxito el recurso de revisión. El error de derecho sólo se comete cuando se infringe un precepto legal, no reconociendo a una prueba la eficacia que la ley le concede, por lo que la falta de mención de tal precepto constituye omisión de uno de los requisitos esenciales que se contienen en el artículo 1.720 de la L.E.C. para su viabilidad, lo que le hace incidir en causa de inadmisión. La argumentación del recurrente carece de fundamento, por cuanto transcurridos doce años de duración del pacto locativo, que hacía permisible la permanencia del arrendatario en las fincas, la situación de posesión arrendaticia que se mantuvo quedó libre de toda condicionalidad en relación a la posibilidad de ejercicio por el arrendador de la acción de desahucio, ya que no se ha probado el concierto de prórroga voluntaria y no existe precepto legal alguno que Page 803 autorice, pasados los seis años de duración legal y otros seis de posible prórroga, a una nueva por seis años más, tesis que, carente de base, se sostiene en el recurso.

DESAHUCIO -EL EMPLEAR EL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO EN LUGAR DEL ORDINARIO PUEDE DAR LUGAR A SU ESTIMACIÓN O NO, PERO NUNCA CONSEGUIR UN RESULTADO CONTRARIO A LA LEY, POR LO QUE NO SE PUEDE HABLAR DE FRAUDE DE LEY (Sentencia de 15 de febrero de 1980)

Transcurrido el plazo legal sin que los arrendatarios hagan uso del derecho a prorrogar el contrato de arrendamiento, ya que no hicieron el preaviso correspondiente, ejercita la propietaria su acción ante el Juzgado de Villanueva de la Serena, que dio la razón a la actora, confirmando íntegramente la Audiencia Territorial de Cáceres.

No triunfa el recurso de revisión. La identificación de la finca en la demanda ha sido hecha en período de prueba por documento de reconocida autenticidad por los recurrentes. Tampoco puede admitirse el fraude de ley por aplicación indebida de las normas que regulan la tramitación del juicio de desahucio, alegando que la limitación del área de conocimiento que impone al juzgador imposibilitó el análisis de una serie de extremos que por su complejidad requerían ser decididos por otras vías procesales, al ser obvio que no apreciada por la sentencia recurrida la existencia de tal complejidad, se hace por los...

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