El contrato de arrendamiento de vivienda (III). Usos distintos del de vivienda

AutorXavier O'Callaghan
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil

CONCEPTO

La L.A.U. de 24 noviembre 1994 distingue y separa muy nítidamente el arrendamiento de vivienda (art. 2) del arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 3). Este último (tal como se expresa en la lección 18.ª) es aquel que, recayendo sobre una edificación, tiene como destino primor- dial uno distinto del de vivienda. Sus notas son, pues: primero, una edificación, a la que no se exige la habitabilidad, como sí se requiere si es vivienda; segundo, su finalidad, que sea para un uso distinto del de vivienda. Y sobre este uso, el artículo 3.2 hace una referencia ad exem- plum a varios supuestos: arrendamiento de temporada y arrendamiento de local destinado a una actividad comercial, empresarial o profesional y cultural; el texto legal lo dice así: en especial, tendrán esta consideración (de arrendamiento para uso distinto del de vivienda) los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

El régimen jurídico de este arrendamiento lo determina el artículo 4 y es el siguiente: Ante todo, se aplican las normas imperativas, que son las contenidas en los Títulos I (ámbito de la ley) y IV (disposiciones comunes: fianza y forma); fuera de estas escasas normas imperativas, este arrendamiento para uso distinto del de vivienda se regula: primero, por lo pactado por las partes, según el principio de autonomía de la voluntad, segundo, por las pocas normas que a este arrendamiento dedica la L.A.U., Título III (arts. 29 a 35) dedicado específicamente al arrendamiento para uso distinto del de vivienda; tercero, por lo dispuesto en el Código civil.

DURACIÓN

La duración siempre había sido la cuestión clave del arrendamiento urbano. Sin embargo, la vigente L.A.U. ha cambiado el criterio, absolutamente, para el arrendamiento de uso distinto del de vivienda. No tiene norma específica alguna y queda enteramente bajo el principio de autonomía de la voluntad; así, serán las partes las que fijan la duración.

Por tanto, se aplica la normativa general del Derecho común...

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