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El contrato de arrendamiento de vivienda (II). Cesión del contrato y subarriendo

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AutorXavier O'Callaghan
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil

CESIÓN DEL CONTRATO Y SUBARRIENDO

CESIÓN DEL CONTRATO

POR EL ARRENDADOR.—El arrendador, propietario de la vivienda, tiene el poder de disposición sobre la misma, que, evidentemente, no pierde por el hecho de que esté arrendada.

Se prevé en la Ley de Arrendamientos Urbanos el mantenimiento o extinción del arrendamiento de vivienda, en el caso de transmisión de ésta por el arrendador (art. 14):

— Arrendamiento con plazo de duración, pactado en el contrato, de cinco años (es el plazo minimo: art. 9): el arrendamiento se mantiene durante dicho plazo, pese a la transmisión de la propiedad de la vivienda; el adquirente ocupa la posición de nuevo arrendador. Ha habido una cesión del contrato de arrendamiento.

— Arrendamiento con plazo de duración superior a cinco años: el arrendamiento se mantiene por el tiempo que reste para cumplir el plazo mínimo de los cinco años; tras este tiempo, se sigue manteniendo el arrendamiento por todo el tiempo pactado, si el adquirente no reúne el carácter de tercero hipotecario (con los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria); también es una cesión del contrato de arrendamiento; si reúne tal carácter, el arrendamiento se extingue, en cuyo caso, el arrendador transmitente indemnizará al arrendatario con el pago de un mes de renta por cada año que, tras los cinco primeros años, reste por cumplir (y que no cumplió, por dicha extinción).

El tercero hipotecario del artículo 34 de la Ley Hipotecaria es el adquirente de buena fe, a título oneroso, que adquiere del titular registral y que inscriba su derecho. En el caso concreto que contempla este artículo, se trata de un tercero que adquiere a título oneroso (por tanto, nunca el adquirente a título gratuito) del propietario, que consta como tal en el Registro de la Propiedad sin que esté inscrito el arrendamiento y, a su vez, él inscriba su adquisición; siempre de buena fe, que se presume. Por buena fe se entiende que desconocía la existencia del arrendamiento; sin embargo, la jurisprudencia ha matizado este concepto: buena fe la tiene el que desconoce el arrendamiento; carece de ella quien conocía que la vivienda estaba arrendada, pero también —aquí está el matiz— el que tenía posibilidad razonable de conocer tal cosa; y en el caso de adquisición de vivienda no es imaginable que un adquirente, salvo algún caso excepcional, no conoció (y no pudo ¿o no quiso? conocer) el estado de la vivienda y si estaba ocupada (¿quién compra una vivienda sin verla y sin...

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