STS, 6 de Marzo de 2001

JurisdicciónEspaña
EmisorTribunal Supremo, sala primera, (Civil)
Fecha06 Marzo 2001

D. ALFONSO VILLAGOMEZ RODILD. ROMAN GARCIA VARELAD. ANTONIO ROMERO LORENZO

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a seis de Marzo de dos mil uno.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el presente recurso de casación, contra la sentencia dictada en grado de apelación, por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Cádiz, como consecuencia de autos de juicio de cognación, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Número Tres de Chiclana de la Frontera, sobre contrato de arrendamiento y otros; cuyo recurso ha sido interpuesto por DOÑA Isabel , representada por el Procurador de los Tribunales D. Luciano Rosch Nadal; siendo parte recurrida DON Cornelio , no personado en estas actuaciones.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO

1.- El Procurador D. Joaquín Orduña Pereira en nombre y representación de D. Cornelio interpuso demanda de juicio de cognición ante el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Chiclana de la Frontera, contra Dª Isabel , sobre nulidad de contrato de arrendamiento rústico, alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes para terminar suplicando en su día se dicte sentencia por la que: "A) Se declaren nulas y por no puestas las cláusulas 5ª y 8ª del contrato de arrendamiento suscrito entre el hoy demandante y la demandada el 21 de noviembre de 1978.- B) Se declare el derecho de mi representado a que le abonen, en compensación a las mejoras introducidas en las 58 hectáreas, 85 áreas y 62'04 centiáreas de la finca objeto del arrendamiento terminado, el mayor valor de ésta por causa de las mejoras, fijándose dicho mayor valor en la sentencia, o bien el coste actual de la realización de tales mejoras ya que las mismas subsisten todavía, no siendo su importe menor al del costo real que se consigna como cuantía de este procedimiento, esto es el de 5.938.002 pesetas.- C) Se condene a la arrendadora demandada al pago alternativo de dichas cantidades al arrendatario y, para el caso de impago, se declare el derecho de mi mandante a su cobro o, alternativamente, a su elección, continuar en el arrendamiento, compensándose la deuda con la renta pactada y su actualización fijada en la sentencia, hasta el completo pago de lo adeudado.- D) Se declare el derecho de mi mandante a ser reembolsado del importe de la última anualidad de renta en compensación de los barbechos.- E) Se condene en las costas de este procedimiento a la demandada".

  1. - El Procurador D. Miguel Angel Bescos Gil, en nombre y representación de Dª Isabel , contestó a la demanda oponiendo los hechos y fundamentos de derecho que consideró pertinentes para terminar suplicando "se desestime la demanda, absolviendo a la demandada en la instancia o de la demanda; e imponiéndole en cualquier caso las costas del procedimiento".

  2. - Recibido el pleito a prueba, se practicó, la que propuesta por las partes fue declarada pertinente y figura en las respectivas piezas separadas. Unidas a los autos las pruebas practicadas, se entregaron los mismos a las partes para conclusiones.

  3. - El Ilmo. Sr Juez de Primera Instancia dicto sentencia en fecha treinta y uno de Julio de mil novecientos noventa cinco cuyo fallo es el siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Orduña en nombre y representación de Cornelio contra Isabel ; condeno a la demandada a abonar al actor la cantidad de 5.938.002 pesetas en concepto de mejoras introducidas por el arrendatario en la finca, pudiendo optar la condenada Sra. Isabel por abonar el mayor valor experimentado en la finca por causa de las mejoras (que en su caso será determinado en ejecución de sentencia). Declaro la nulidad de la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento, no procediendo la nulidad de la cláusula 8ª del mencionado documento.- No se concede la opción al demandante Sr. Cornelio de continuar en el arrendamiento hasta el completo pago de lo adeudado. Se absuelve al demandado de la petición de reembolsar los barbechos solicitados.- No se hace expresa imposición en costas".

SEGUNDO

Apelada la sentencia de primera instancia, la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Cádiz, dictó sentencia de fecha veintidós de Noviembre de mil novecientos noventa y cinco, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dña. Isabel contra la sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Chiclana de la Fra. en los autos de que este rollo trae causa, debemos revocar y revocamos parcialmente la misma en el único sentido de señalar como cantidad a abonar por la demandada Isabel al actor por el concepto de mejoras, la cantidad de 5.667.314,15 pts. en lugar de la señalada en la sentencia recurrida, que se confirma expresamente en el resto de sus pronunciamientos, todo ello sin hacer expresa imposición a ninguna de las partes de las costas ocasionadas en la tramitación de este recurso".

TERCERO

1.- El Procurador D. Luciano Rosch Nadal en nombre y representación de Dª Isabel , interpuso recurso de casación contra la sentencia dictada con fecha 22 de Noviembre de 1995, al amparo de los siguientes motivos: PRIMERO.- Con fundamento en el Art. 1692-4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil según la Reforma Procesal por Ley 10/1992, de 30 de abril, cuyo texto es "infracción de las normas del ordenamiento jurídico o jurisprudencia que fueren aplicables para resolver las cuestiones objeto de debate". SEGUNDO.- También se funda este Motivo en el número 4º del Art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se infringe una norma del ordenamiento jurídico y su jurisprudencia. Se trata de la no aplicación del Art. 7, párrafos 1 y 2 del Código Civil, ampliado por el Art. 1258 del propio Código. TERCERO.- Se sustenta en el número 4º del Art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por no aplicación en sus estrictos términos, del Art. 60 de la Ley de 31 de diciembre de 1983 -Arrendamientos Rústicos, Ley 83-. CUARTO.- Con fundamento en el Art. 4º del Art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuanto interpreta indebidamente el Art. 1281 del Código Civil.

  1. - Admitido el recurso y no habiéndose personado la parte recurrida, sin haber sido solicitada la celebración de vista pública, se señaló para votación y fallo el día 16 de Febrero del año en curso, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ANTONIO ROMERO LORENZO

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

El 21 de noviembre de 1978 Dª Isabel arrendó a D. Cornelio una finca rústica de 58 Hectáreas, 85 Areas y 62,04 centiáreas, equivalentes a 109,68 fanegas, por un plazo de ocho años, a cambio de una renta anual de 199.666 pts., durante los dos primeros años, que se elevaría a 245.040 pts. para los tres siguientes, y a 281.342 pts en los tres finales.

Entre otras estipulaciones, se autorizó al arrendatario a desmontar la parte de monte bajo apta para el cultivo, debiendo conservar la arboleda existente y reservando sin desmontar un mínimo de 5 fanegas, preferentemente salteadas, comprometiéndose el arrendatario a efectuar dicho desmonte por su cuenta y a su cargo.

Finalmente se estableció que en caso de que la propiedad reclamara la finca a la terminación del contrato, sin tener el arrendatario opción a la prorroga y debiendo, por ello, abandonarla, la propiedad le indemnizaria en 2.500 pts. por fanega desmontada.

SEGUNDO

La arrendadora procedió a instar la resolución del contrato, por expiración del plazo pactado, sin que el arrendatario hubiese notificado su deseo de ejercitar el derecho de prórroga como imponía la normativa anterior, a la que se hallaba sometido el contrato de litis en lo relativo a su duración, según la Disposición 1ª.1 de la Ley de 31 de Diciembre de 1980. Dicha pretensión fue acogida en primera instancia y confirmada en grado de apelación.

Posteriormente y en fase de ejecución de sentencia, se promovieron diversos incidentes por el arrendatario, que no consiguieron evitar su lanzamiento

En cuanto a la reclamación que en dicha oportunidad formuló el Sr. Cornelio respecto del avalúo y abono de mejoras (art. 1604 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil) se dejó a salvo el derecho del mismo a instar el juicio que corresponda, a tenor de lo prevenido en el artículo 1608 de la Ley Procesal.

TERCERO

Como consecuencia de esta reserva de acciones, formuló demanda el arrendatario Sr. Cornelio contra la arrendadora, que fue parcialmente acogida por el Juzgado de Primera Instancia, que condenó a la Sra. Isabel a abonar al actor 5.938.002 pts. en concepto de mejoras introducidas por el arrendatario en la finca, pudiendo optar la demandada por satisfacer el mayor valor experimentado por dicho predio a causa de las mejoras. Además, se declaró la nulidad de la cláusula 5ª del contrato, relativa a barbechos, pero no la de la cláusula 8ª en cuanto a indemnizaciones al arrendatario por fanegas desmontadas.

Finalmente no se concedió opción al Sr. Cornelio para continuar en el arrendamiento hasta el completo pago de lo adeudado por la arrendadora, y se absolvió a ésta de la petición de reembolsar los barbechos.

CUARTO

Recurrida dicha resolución en apelación por la Sra. Isabel , fue confirmada por la Audiencia Provincial en todos sus pronunciamientos, si bien se redujo la cantidad a abonar por mejoras a la de 5.667.314, 15 pts, en atención a que en el contrato se había previsto que quedaran al menos 5 fanegas sin desmontar.

QUINTO

El presente recurso de casación, interpuesto por la Sra. Isabel , se funda en cuatro motivos, el primero de los cuales, con amparo en el ordinal 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil denuncia la infracción de la doctrina jurisprudencial sobre enriquecimiento injusto, dado que el arrendatario, tras haber disfrutado de la finca arrendada durante 8 años, a cambio del abono de rentas, por un total de 1.978.478 pts., pretende obtener la cantidad de 5.667.314, 15 pts, por mejoras realizadas, lo que se califica por la recurrente como un desplazamiento patrimonial sin causa, absolutamente contrario al principio de equidad, que se establece en el artículo 3.2 del Código Civil.

A su vez, en el segundo motivo, con la misma cobertura procesal, se denuncia la infracción por inaplicación del artículo 7 del Código Civil, que prohíbe el abuso del derecho y el ejercicio antisocial del mismo, a la par que establece que los derechos deberán ejercitarse de buena fe. Principio este último que es reiterado en el art. 1258 del mismo Cuerpo legal.

Tras insistirse en el contraste existente entre lo que ha satisfecho el arrendatario y la indemnización que se le reconoce en la sentencia, se señala por la recurrente que debe estarse a la cláusula 8ª del contrato, en la que se reconocía al arrendatario el derecho a percibir 2.500 pts. por fanega desmontada, si decidía hacer uso de la autorización que al mismo se le concedía en la cláusula 7ª.

SEXTO

Ha de tenerse en cuenta, a la hora de analizar conjuntamente los motivos mencionados, según aconseja el contenido de los mismos, que la cláusula 8ª a que acabamos de aludir, establece unos concretos derechos para el arrendatario, consistentes en el percibo de cantidades fijas y predeterminadas para el caso de que realice mejoras útiles en el predio, cantidades que, indudablemente y al menos en el terreno de las hipótesis, ha de entenderse que pueden resultar inferiores a las que después del otorgamiento del contrato que vincula a las partes estableció la Ley de 31 de Diciembre de 1980 en su artículo 60 y siguientes.

Centrándonos ya en el supuesto al que se refiere el presente debate, se comprueba que la inferioridad admitida como posible ha resultado especialmente llamativa en la realidad ya que de las 260.000 pts. que aproximadamente podrían corresponder al Sr. Cornelio en virtud de la cláusula mencionada, se pasa a la suma de 5.667.315 pts. que a su favor le reconoce la sentencia.

Resulta incuestionable, por tanto, que el pacto contenido en dicha cláusula era susceptible de restringir y de hecho habría restringido -si llegase a ser aplicado- los derechos posteriormente reconocidos al Sr. Cornelio por la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, a la cual queda sometido el contrato que habían celebrado los litigantes, pese a ser de fecha anterior, en virtud de lo dispuesto en la Disposición Transitoria 1ª de la norma citada.

Por ello, la estipulación mencionada vino a significar, con la vigencia de la Ley 83/80, una modificación, en perjuicio del arrendatario de los preceptos de la misma y singularmente de su artículo 63, razón que impone que, en acatamiento de lo dispuesto en el artículo 9ª, haya de ser calificada de nula y deba tenerse por no puesta.

SEPTIMO

La sentencia impugnada realiza una interpretación de la Ley arrendaticia que ha de ser calificada de correcta, y por otra parte valorando la prueba pericial practicada en el juicio y las declaraciones de los testigos que en el mismo han depuesto, considera demostrada la realización de las mejoras objeto de controversia y el coste de las mismas.

Dado que el recurso de casación no puede dar lugar a una tercera instancia, en la que vuelvan a ser examinadas las pruebas practicadas en el proceso, han de aceptarse las conclusiones a que, respecto a la trascendencia de aquellas se llega por el Tribunal de instancia, en gran parte confirmatorias de las del Juzgado, por resultar lógicas y correctas.

Y debe decirse que no existe el abuso de derecho, ni la falta de buena fé que se imputan por la recurrente por cuanto el arrendatario se ha limitado al ejercicio de una facultad que le confiere la Ley y aunque las mejoras introducidas hayan afectado a la mayor parte de la finca arrendada, ya se preveía tal posibilidad en el contrato, al establecerse como único límite a la actuación del colono en tal sentido que al menos se dejasen cinco fanegas sin desmontar.

Tampoco se produce posibilidad de enriquecimiento injusto del actor, ya que la sentencia impugnada al haber confirmado la de primera instancia, con una cierta rebaja en la cantidad a cuyo pago se condena a la arrendadora, deja abierta la posibilidad de que la misma opte p or el abono del mayor valor adquirido por la finca como consecuencia de la realización de las mejoras, como se interesaba en la demanda y se estableció expresamente por el Juzgado.

A través de esta libertad de opción se evita la eventual imposición de abono de trabajos que puedan ser considerados superfluos, innecesarios o en alguna medida ineficaces, por haber sido acometidos por el arrendatario a partir de un planteamiento equivocado o carente del necesario rigor.

Si, como se dice en la sentencia de apelación la arrendadora recibió al finalizar el contrato una finca distinta, de mayor productividad que la que había entregado, es justo que satisfaga ese mayor valor cuya importancia o alcance necesariamente habrán de ser determinados en fase de ejecución de sentencia.

Conclusión que determina el rechazo de los motivos que han sido estudiados.

OCTAVO

El tercer motivo, con fundamento en la número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil denuncia la no aplicación, en sus estrictos términos del artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, que exige que el arrendatario comunique previamente por escrito el plan circunstanciado de las mejoras que proyecte realizar.

Se señala que la sentencia impugnada parte de la base de que el desmonte se autorizó en el contrato inicial, pero se argumenta que dicha autorización era de tipo genérico y que por tanto no relevaba al arrendatario de la obligación que al mismo imponía el precepto mencionado.

Sin embargo, y aún siendo evidente que el Sr. Cornelio no se ajustó estrictamente a lo ordenado en la Ley arrendaticia, es lo cierto que como razona la Audiencia existía ya un consentimiento expreso en orden a la realización el desmonte cuestionado, que no era de carácter genérico o indeterminado, pues presentaba al menos tres limitaciones específicas: a) solo había de afectar a las zonas de monte bajo que se considerasen aptas para el cultivo; b) debía ser conservada la arboleda existente y c) se establecía una reserva mínima de 5 fanegas, que no podrían ser afectadas por el desmonte y que se decía habrían de ser preferentemente salteadas.

La existencia de dicha autorización, de una parte, y, de otra, el hecho de que la finalidad primordial de las mejoras que la Ley califica de útiles es la de incrementar la productividad de las fincas rústicas, en atención a la función social que a la propiedad privada reconoce el artículo 33 de la Constitución, permite considerar como previsible o muy probable que hubiese llegado a obtenerse un informe favorable de IRYDA, incluso pese a que el arrendador manifestase una opinión contraria (que no sería vinculante) en el supuesto de que por el arrendatario se hubiese dado estricto cumplimiento a lo prevenido en el ya citado artículo 60.

Por todo lo expuesto, procede rechazar el motivo objeto de estudio.

NOVENO

En el último motivo del recurso, al amparo, también, del ordinal 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la indebida interpretación del artículo 1281 del Código Civil que se lleva a cabo en la sentencia impugnada.

De una forma un tanto confusa se señala por la recurrente que la intención de los contratantes ha de ser más importante que la literalidad de los términos del contrato. Asimismo se alude a que éste se halla mal redactado, pues nada se identifica respecto a deslinde, alambres, desmonte, etc. por lo que las partes deberían haber suscrito un documento posterior significativo, cuya omisión no puede ser suplida por testigos o peritos.

El motivo debe ser rechazado, en atención a cuanto anteriormente se ha expuesto, pues el contrato suscrito por los litigantes posee suficiente concreción en cuanto al alcance máximo de la mejora de desmonte a cuya ejecución se autoriza al arrendatario.

La referencia que también se hace por la recurrente al informe pericial carece de trascendencia si se tiene en cuenta que, según ya se ha indicado, la arrendadora puede optar por satisfacer el mayor valor que realmente haya adquirido su finca merced a las mejoras realizadas, el cual puede ser inferior al coste de los trabajos ejecutados.

DECIMO

La desestimación de los motivos del recurso determina la imposición de las costas al recurrente, según previene el art. 1715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

FALLAMOS

Se declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por Dª Isabel contra la sentencia dictada el veintidós de Noviembre de mil novecientos noventa y cinco por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Cádiz conociendo en grado de apelación de los autos de juicio de Cognición nº 3 de Chiclana de la Frontera.

Con imposición de costas a dicha recurrente.

Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente de esta sentencia, con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos : Alfonso Villagómez Rodil.- Román García Varela.- Antonio Romero Lorenzo. Rubricados. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Antonio Romero Lorenzo, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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