STS 722/2006, 6 de Julio de 2006

1.- La Procuradora de los Tribunales Dª Rosa María Bartolomé Foraster, en nombre y representación de la entidad mercantil HORITZÓ 2002, S.A., formuló demanda para el ejercicio de la acción de retracto legal de arrendamiento de local de negocio, contra D. Luis Francisco y contra D. Germán ,en la cual tras alegar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que "con íntegra estimación de esta demanda, se declare haber lugar al retracto de la citada finca por el precio de catorce millones cuatrocientas mil setecientas seis pesetas (14.400.706 pesetas), sin perjuicio de los gastos de escritura y los necesarios y útiles que acrediten, en su caso haber hecho los demandados y pasar por dicha declaración y a otorgar la escritura pública de compraventa de la mencionada finca a favor de mi mandante, bajo apercibimiento de que, en caso de no hacerla, y en trámite de ejecución de sentencia, se otorgará de oficio dicha escritura por el juzgado, y al pago de las costas".

2. - Admitida a trámite la demanda y emplazados los demandados, se personó en autos la Procuradora Dª Teresa Oliva Lafuente, en nombre y representación de D. Germán, quien contestó a la misma y tras invocar los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por convenientes, terminó suplicando al Juzgado dictase sentencia por la que se desestime la demanda absolviendo de la misma a mi representado, con expresa condena en costas a la actora, por imperativo legal.

3. - Asimismo la Procuradora Dª Teresa Puignau Puig, en nombre y representación de D. Luis Francisco, presentó escrito contestando a la demanda formulada de contrario, y tras invocar los hechos y fundamentos de derecho que estimó de aplicación al caso, terminó suplicando al Juzgado dictara sentencia por la que desestimando íntegramente la demanda se absuelva a mi representado de todos los pedimentos formulados en su contra, condenándose a la demandante al pago de todas las costas causadas en el procedimiento.

4. - Practicadas las pruebas declaradas pertinentes y unidas a los autos, la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Figueres, dictó sentencia en fecha 5 de julio de 1997 cuyo FALLO es como sigue: "Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Dª Rosa Mª Bartolomé Foraster en nombre y representación de HORITZÓ 2002 S.L., contra D. Luis Francisco y D. Germán, declaro no haber lugar al retracto solicitado por la parte actora sobre la finca nº 17.259, inscripción 1ª, folio 132, libro 248, tomo 2499 del Registro de la Propiedad nº 2 de Girona. Condeno en costas a la parte actora".

Interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia y tramitado el recurso con arreglo a derecho, la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Girona, dictó sentencia en fecha 23 de junio de 1999 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLAMOS: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de HORITZÓ 2002 S.L. contra la sentencia dictada en fecha 5-07-1997 y Auto Aclaratorio de fecha 5-12-1997 , dictados por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Figueres, en los autos de Retracto nº 281/94, de los que dimana este Rollo, debemos confirmar y confirmamos íntegramente el Fallo de la misma, con imposición a la parte recurrente de las costas de esta alzada".

1.- La Procuradora de los Tribunales Dª Lydia Leiva Cavero, en nombre y representación de HORITZÓ 2002 S.A., interpuso recurso de casación contra la sentencia pronunciada por la Audiencia Provincial de Gerona, con apoyo en los siguientes motivos: "PRIMERO.- Se formaliza al amparo del nº 3º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas reguladoras de la sentencia al haber incurrido la sentencia recurrida en incongruencia, con vulneración de lo dispuesto en el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . SEGUNDO.- Se formaliza al amparo del nº 3º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por infracción de las normas reguladoras de la sentencia al haber incurrido la sentencia recurrida en incongruencia extra petita, con vulneración de lo dispuesto en el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. TERCERO .- Se formaliza al amparo del nº 4 del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación o infracción, en su aspecto negativo o de falta de aplicación, del artículo 1218 del Código Civil . CUARTO.- Se formaliza al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación o infracción, en su aspecto negativo o de falta de aplicación, de la doctrina jurisprudencial que justifica el debate, en un juicio de retracto, de cuestiones relativas a la existencia y validez del negocio que pueda obstaculizar el ejercicio de la acción de retracto. QUINTO.- Se formaliza al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 48.2 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aplicable al arrendamiento litigioso. SEXTO.- Se formaliza al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación o infracción del artículo 129 de la Ley de Sociedades Anónimas , al que remitía la antigua Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, vigente en el momento de plantearse la demanda, y coincidente con el actual artículo 63 de la vigente Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada . SEPTIMO.- Se formaliza al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación o infracción del artículo 129 de la Ley de Sociedades Anónimas, al que remitía la antigua Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, vigente en el momento de plantearse la demanda y coincidente con el actual artículo 63 de la vigente Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, en relación con el artículo 157 y con el artículo 433 del Código Civil . OCTAVO.- Se formaliza al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por incurrir la sentencia recurrida en infracción de las normas del ordenamiento jurídico aplicables a las cuestiones objeto del debate, con violación, en su aspecto negativo o de no aplicación, de los artículos 1224 y 1259.2, en conexión con el artículo 1713.2, todos ellos del Código Civil . NOVENO.- Se formaliza al amparo del número 4º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por incurrir la sentencia recurrida en infracción del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por incurrir la sentencia recurrida en infracción del artículo 1220 del Código Civil ".

2. - Admitido el recurso de casación por auto de fecha 30 de enero de 2002 , se entregó copia del escrito a la representación del recurrido, conforme lo dispuesto en el artículo 1710.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , para que en el plazo de 20 días pueda impugnarlo.

3. - El Procurador de los Tribunales D. Luis Alfaro Rodríguez, en nombre y representación de D. Luis Francisco, presentó escrito de impugnación al recurso de casación y alegando los motivos que estimó pertinentes, terminó suplicando a la Sala dicte sentencia por la que "a) Se desestime el recurso de casación por las causas de inadmisión referidas en los motivos primero al cuarto. b) Se proceda a rechazar el recurso de casación por las razones anteriormente señaladas al impugnar los motivos primero al noveno"

4. - Al no haberse solicitado por todas las partes personadas la celebración de vista pública se señaló para votación y fallo el día veintiuno del año en curso, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. PEDRO GONZÁLEZ POVEDA

Desestimada en ambas instancias la demanda formulada por "HORITZÓ 2002, S.L." ejercitando acción de retracto arrendaticio urbano, el motivo primero del recurso, al amparo del art. 1692.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , acusa a la sentencia recurrida de incongruencia, con infracción del art. 359 de la misma Ley Procesal; entiende la recurrente que la sentencia ha incurrido en "reformatio in peius", al alterar los hechos que quedaron firmes en la primera instancia.

La sentencia de esta Sala de 10 de noviembre de 2004 , con remisión a la del Tribunal Constitucional 3/1996, establece los límites de las facultades del Tribunal de apelación pues "no debe olvidarse que si bien la apelación, dada su condición de recuso ordinario, otorga al Tribunal "ad quem" las más amplias facultades para revisar lo actuado por el juzgador de instancia tanto en lo que afecta a los hechos y a la valoración de la prueba, como en lo relativo a las cuestiones jurídicas, oportunamente deducidas por las partes y para comprobar si las normas sustantivas o procesales han sido aplicadas correctamente, tales facultades revisorias se hallan limitadas, como cuida de puntualizar entre otras la sentencia del Tribunal Constitucional, por una parte, por la prohibición de la "reformatio in peius". Y, en segundo lugar por la imposibilidad de entrar a conocer o decidir sobre los extremos que hayan sido consentidos por las partes por no haber sido objeto de impugnación; siendo las concretas pretensiones que el apelante o apelantes hayan formulado las que, en consecuencia, delimitan el ámbito del recurso, según la máxima de todos conocida "tantum apelatum, tatum devolutum".

Aunque ambas sentencias de instancia son desestimatorias de la demanda, la de primer grado, en su fundamento de derecho primero, da como probado la existencia de un contrato de arrendamiento entre la demandante recurrente en casación y el codemandado don Germán, vendedor de la finca objeto de retracto, contrato de arrendamiento en que se funda la acción ejercitada. Por el contrario, la sentencia de apelación, afirma en su séptimo fundamento que "este Tribunal tiene la impresión de que el contrato de arrendamiento, acompañado por la actora-recurrente parece preparado para el ejercicio del retracto, así como que contiene fechas oportunas". Dado que la única parte que recurrió la sentencia de primera instancia fue la actora, sin que los demandados se adhirieran al recurso interpuesto por aquélla, la declaración acerca de la existencia del contrato de arrendamiento que hace el Juzgador de primera instancia, devino firme, lo que no fue entendido así por la Sala de apelación al entrar a examinar tal cuestión, con lo que se excedió en sus facultades, infringiendo la prohibición de las "reformatio in peius". En consecuencia debe ser estimado el motivo.

La estimación del motivo no comporta, por sí sola la casación y anulación de la sentencia, sino solamente tener como hecho probado la existencia del contrato de arrendamiento en que la actora funda su acción de retracto.

La estimación de este primer motivo hace innecesario el examen del segundo y del tercero formulados con carácter subsidiario del primero.

Al amparo del art. 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el motivo cuarto denuncia la falta de aplicación de la doctrina jurisprudencial que justifica el debate, en juicio de retracto, de cuestiones relativas a la existencia y validez del negocio jurídico que pueda obstaculizar el ejercicio de la acción de retracto, recogiendo en su fundamentación la doctrina contenida en las sentencias de 20 de junio de 1980 y 30 de diciembre de 1991 . Dice la sentencia recurrida en su sexto fundamento que "según tiene declarado el Tribunal Supremo en sus sentencias de 1 de julio de 1870 y 1 de abril de 1930 , en el juicio de retracto sólo pueden ventilarse las cuestiones propias de él: es decir, sobre el título que alega el retrayente; sobre si las cosas son capaces de retracto y sobre si se han cumplido o no los requisitos que exige la L.E.C. en el título respectivo" y añade "por ello debemos declarar como cuestión previa y sin perjuicio de lo que luego se dirá, que es ajena al juicio de retracto la discusión de la validez intrínseca del documento de renuncia, otorgado ante Notario y por un administrador solidario de la entidad demandante, cualesquiera que sean sus efectos, ha de estimarse completa, según constante jurisprudencia, mientras no haya una resolución que declare algo en contra del mismo". Opuesta por los codemandados en sus respectivos escritos de contestación a la demanda la inexistencia del contrato de arrendamiento fundamento de la acción ejercitada, inexistencia que se hace derivar de la renuncia al mismo formulada por el codemandado don Germán en su condición de administrador solidario de la actora recurrente, es aplicable la doctrina contenida en las sentencias de que se citan en el motivo que permiten examinar la existencia o no del título del retrayente y que no resulta contradicha por las sentencias que se citan en la recurrida que como ésta señala permiten entrar en el examen del título del retrayente. Por otra parte, no obstante esa declaración de la Sala a quo, ésta entra a estudiar, no resulta claro si como "obiter dicta" o como "ratio decidendi" de su fallo, esa cuestión.

Por todo ello, se estima el motivo.

El motivo quinto, acogido al art. 1692.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , denuncia infracción del art. 48.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 . Se razona que el Juzgado ha sufrido un error de transcripción al establecer que la demanda fue presentada el día 4 de julio de 1994, cuando en la propia demanda consta una diligencia de presentación del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de Figueres con fecha 2 de julio de 1994. Declarado en la instancia que la actora por medio de su administrador solidario don Carlos Antonio tuvo conocimiento de las condiciones de la venta el día 3 de mayo de 1984, es claro que el día 2 de julio del mismo año, en que se presentó la demanda, no había transcurrido el plazo de caducidad que establece el art. 48.2 de la Ley Arrendaticia de 1964 , y el motivo ha de ser estimado.

El motivo sexto se formaliza al amparo del número 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por violación o infracción del art. 129 de la Ley de Sociedades Anónimas, al que se remitía la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada , vigente al plantearse la demanda, y coincidente con el art. 63 de la vigente Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada. Dice la sentencia de 27 de junio de 1996 que el art. 76 de la Ley de 17 de Julio de 1951 es categórica en punto a establecer que la representación de la sociedad se extenderá a todos los asuntos pertenecientes al giro o tráfico de la empresa, lo cual, permite entender que la persona que actúe en representación de la misma y en su cometido se exceda de las facultades atribuidas, no puede en principio, obligar a la sociedad, como acontece, también, en la figura del mandato civil, arts. 1725 y 1327 del Código Civil " y la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de octubre de 1994 señala que "es doctrina consagrada en la jurisprudencia del Tribunal Supremo y en las Resoluciones de este Centro Directivo (vid. sentencias de 14 de mayo de 1984 y 24 de noviembre de 1989 y Resoluciones de 1 de junio de 1976, 2 de octubre de 1981, 31 de marzo de 1986 y 12 de mayo de 1989 ) la de la inclusión en el ámbito del poder de representación de los administradores, no sólo los actos de desarrollo o ejecución del objeto social sea en forma directa o indirecta, y los complementarios o auxiliares para ello, sino también los neutros o polivalentes y los aparentemente no concertados con el objeto social, quedando excluidos únicamente no los actos ajenos al objeto mismo sino los claramente contrarios a él, esto es los contradictorios o denegatorios del mismo". En el caso enjuiciado, la renuncia al arrendamiento del local en que la sociedad demandante desarrollaba la actividad de hostelería que constituía su objeto social, supone un acto en clara contradicción con el objeto social y que, de hecho, supone la extinción de la sociedad dada la esencialidad de la base física que constituía el local para el desarrollo de la actividad empresarial; por ello, ha de estimarse que la renuncia realizada por el administrador solidario no es vinculante para la sociedad.

Lo expuesto ha de ponerse en relación con el motivo séptimo en que, por el mismo cauce procesal que el anterior, se denuncia infracción del art. 129 de la Ley de Sociedades anónimas , al que remitía la antigua Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada y coincidente con el art. 63 de la vigente Ley de Sociedades de responsabilidad Limitada, en relación con el art. 11257 del Código Civil y el 433 del mismo Código . En el motivo se impugna la declaración de eficacia de la renuncia al arrendamiento frente al comprador retraído.

Dispone el art. 129.2 de la Ley de Sociedades Anónimas que "la sociedad quedará obligada frente a terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave, aun cuando se desprenda de los estatutos inscritos en el Registro Mercantil que el acto no está comprendido en el objeto social". Como se ha expuesto más arriba, la cuestionada renuncia supone una extralimitación inaceptable de las facultades del administrador solidario por afectar directamente al desarrollo del objeto social, y tal ineficacia frente a la sociedad afecta al tercero comprador del local en quien no puede apreciarse buena fe ya fue quien exigió la renuncia del arrendamiento para llevar a cabo la compraventa y, dadas las relaciones familiares existentes entre él y los dos socios de la demandante, no podía desconocer las relaciones entre éstos y que el local arrendado constituía la base física del negocio de hostelería y, por tanto, las graves consecuencias que para la sociedad entrañaba aquella renuncia. Si bien la sentencia recurrida no aprecia mala fe en el comprador y la reiterada jurisprudencia de esta Sala tiene declarado que la existencia de buena fe es una cuestión de hecho, de la libre apreciación del juzgador de instancia, también tiene declarado que se refiere a un concepto jurídico que se apoya en una valoración de la conducta deducida de unos hechos cuya apreciación jurídica puede ser sometida a revisión casacional (sentencias de 18 de diciembre de 2001, 6 de febrero de 2003 y 28 de marzo de 2005 ).

Por lo razonado, procede la estimación de los motivos sexto y séptimo del recurso.

La estimación de los motivos primero, cuarto, quinto, sexto y séptimo determina, sin necesidad de entrar en el estudio de los motivos octavo y noveno, la casación y anulación de la sentencia recurrida así como la revocación de la de primera instancia.

Asumida por esta Sala la instancia procede estimar la demanda y dar lugar a la acción de retracto arrendaticio urbano condenando al demandado comprador a otorgar escritura de compraventa a favor de la actora.

Estimada la demanda, procede la imposición de las costas de primera instancia a los codemandados que serán satisfechas por ellos mancomunadamente y por iguales partes, de acuerdo con el art. 523.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

No procede hacer expresa condena en las costas causadas por el recurso de apelación ni en las causadas en este de casación, a tenor de los arts. 710.2 y 1715.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . A contrario sensu del art. 1715.3 de dicha Ley procede la devolución del depósito constituido para recurrir.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español