Arrendamiento a non domino
| Autor | Arraya Alicia Estancona Pérez |
| Cargo | Ayudante doctor Derecho civil (Acreditada a Titular de Universidad) Universidad de Cantabria |
| Páginas | 1545-1578 |
Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 791, págs. 1545 a 1578. Año 2022
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Arrendamiento a non domino
Non domino leasing
por
ARAYA ALICIA ESTANCONA PÉREZ
Ayudante doctor Derecho civil
(Acreditada a Titular de Universidad)
Universidad de Cantabria
RESUMEN: Entre las medidas tuitivas impulsadas por el legislador
español en favor del arrendatario en los contratos de arrendamientos de
vivienda, el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes
en materia de vivienda y alquiler y por el que se reforma la Ley de Arren-
damientos Urbanos, encontramos la recuperación de la redacción original
del ar tícu lo13.3. De este modo, nuestro ordenamiento jurídico introduce,
nuevamente, la protección del arrendatario a través de los arrendamientos
de vivienda a non domino, en los que el arrendador aparente ser titular
dominical del bien inmueble.
La previsión del precepto limita temporalmente y para los supuestos
expresamente contemplados, el ejercicio de la acción de saneamiento por
evicción aplicable en virtud del ar tícu lo1553 del Código Civil. De concu-
rrir los presupuestos, el propietario desposeído del bien inmueble habrá
de tolerar la vigencia del contrato de arrendamiento por un máximo de
cinco años —si es persona física— o siete años —si es persona jurídica—,
a voluntad del arrendatario, sin perjuicio de las acciones ejercitables frente
al arrendador a non domino.
ABSTRACT: Among the protective measures promoted by the Spanish
legislator in favor of tenant in housing lease contracts, the Royal Decree-Law
7/2019, March 1st, of urgent measures in the field of housing and rent and
Araya Alicia Estancona Pérez
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Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 791, págs. 1545 a 1578. Año 2022
which has reformed the Urban Leasing Act, we find the original article 13.3.
In this way, our legal system introduces the protection of the tenant in the non-
domino leasing, in which the landlord appears to be the owner of the property.
The article 13.3 Urban Leasing Act has limited temporarily and for the
cases expressly included, the exercise of the action of warranty of good title
applicable by article 1553 Civil Code. If the requirements met, the owner dis-
possessed have to tolerate the rent for a maximum of five years —if natural
person— or seven years —if legal person—, depending on tenant decision,
without prejudice to legal actions against the non domino leasing.
PALABRAS CLAVE: Arrendamiento de vivienda. Arrendamiento de
cosa ajena. Acto de administración. Saneamiento por evicción. Gestión dene-
gocios ajenos sin mandato.
KEY WORDS: Residential lease agreement. Leasing of someone else’s
property. Act of administration. Warranty of good title. Unjust enrichment.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. CUESTIONES PREVIAS:
1.ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES URBANOS EN EL CÓDIGO CIVIL Y
SU NATURALEZA JURÍDICA. 2. ÚLTIMAS REFORMAS DEL ARRENDAMIENTO DE VI-
VIENDA EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.—III. ARRENDAMIEN-
TO DE VIVIENDA AJENA: ANÁLISIS DEL PRESUPUESTO SUBJE-
TIVO DEL CONTRATO Y SU PROBLEMÁTICA: 1. LEGITIMACIÓN DE
VIVIENDA DEL ARRENDADOR: A) Titularidades y capacidad del arrendador:
arrendamiento como acto de administración o acto de disposición. B) Supues-
tos excepcionales: a)Publicidad registral; b) Apariencia de veracidad. 2. DEL
SANEAMIENTO POR EVICCIÓN EN EL ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES: A)
Regla general: ar tícu lo1553 del Código Civil. B) Aplicabilidad en el arrenda-
miento de vivienda: reforma de la LAU a través del Real Decreto Ley 7/2019, de
1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. 3. TITULAR
DOMINICAL VS. ARRENDADOR NON DOMINO: A) Buena fe o mala fe del arren-
dador. B)Acciones en defensa del titular dominical.—IV. CONCLUSIONES.
—V.JURISPRUDENCIA.—VI. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
La crisis financiera global de 2008 puso de manifiesto las debilidades
de un mercado inmobiliario hasta el momento sostenido por créditos, en su
mayoría, garantizados con hipotecas que recaerían sobre la propia vivienda
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adquirida. La estrepitosa caída del sistema financiero dejó al descubierto,
entre otras cuestiones, el apego social existente al establecimiento de la
residencia habitual en régimen de propiedad. Ello no generaría inquietud
alguna si el comprador pudiera adquirir el bien inmueble con su propio
patrimonio. Sin embargo, el acceso a la vivienda en régimen de propiedad
queda, en un alto porcentaje de casos, condicionada a la obtención de fi-
nanciación a través del préstamo garantizado mediante hipoteca —v.gr., a
nivel nacional, en septiembre de 2021 fueron adquiridas un total de 53 970
viviendas, para cuya adquisición se celebraron un total de 25 725 préstamos
hipotecarios, situando el porcentaje de compras de vivienda financiadas me-
diante préstamo hipotecario en el 47,7% y cuya financiación media alcanza
el 73,2% del precio—1.
Los datos demuestran que el acceso a la vivienda en régimen de pro-
piedad supone un alto endeudamiento para el adquirente, provocando que
las familias hayan de afrontar el pago de su préstamo hipotecario durante
un largo de periodo de tiempo. Si bien se trata de una realidad incon-
trovertible que el alto endeudamiento de las familias puede traer consigo
consecuencias realmente graves en momentos de dificultades económicas
(pudiendo llegar a producirse la pérdida de la vivienda, en última instan-
cia), no debemos olvidar que, superado este periodo de endeudamiento
temporal, las familias quedarán liberadas del pago de deuda alguna por
su residencia. A ello responde que, según los últimos datos recabados
por el documento España 20502, el 47% de la población española viva
en una casa propia ya pagada, permitiendo que la población pensionista
pueda disponer de una vivienda en la que residir o proceder a su ven-
ta para obtener liquidez, de precisarla. No obstante, tampoco podemos
perder de vista que la población pensionista actual ha sido adquirente
de su primera vivienda (a través de un préstamo hipotecario, en su caso)
en los años `70 u `80, época en la que el esfuerzo que las familias dedi-
caban a la obtención de la vivienda en régimen de propiedad era menor
al esfuerzo que, en la actualidad, debe realizarse, teniendo en cuenta el
análisis del precio de la vivienda en relación al salario medio, principal-
mente en grandes urbes como Madrid o Barcelona3. Esto ha supuesto
que las familias formadas por parejas jóvenes que acaban de ingresar
en el mercado laboral busquen alternativas al endeudamiento, al menos,
provisionalmente, entrando en un bucle en el que las dificultades para
garantizar un ahorro suficiente que les permita, en un futuro, acceder a
un préstamo hipotecario son notables.
En todo caso, la alternativa que el legislador español ha procurado
desarrollar se ha centrado en una legislación tuitiva que fomentara el
arrendamiento de vivienda como una verdadera opción habitacional para
quienes no puedan o no deseen acceder al endeudamiento para la adqui-
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